困境：养老地产叫好不叫座

　　养老地产前期成本较高，行业发展尚未有产业政策支持

　　据清华规划院养老产业研究所所长陈首春测算，商业型养老机构，前期投入分摊到每个床位上约为2000元-3000元/月，后续运营成本也需要2000元-3000元/月，照此计算，一张床位的收费要达到4000元-6000元/月才能勉强运营。养老地产要想盈利十分困难，目前养老地产的发展可以用叫好不叫座来形容，面临不少现实问题。

　　据了解，现在商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得的居住用地、商业用地、医疗用地方面，这样前期土地成本会非常高。

　　据悉，土地成本是开发商和保险资金开发养老地产共同面临的难题。

　　其次，当前由于没有如何发展养老地产的法律法规，行业发展也就没有产业政策支持。

　　有专家认为，养老地产的融资也是个难题。养老地产是一个投资回报周期长的行业，投资后获得回报少则七八年，多则一二十年，全部用自有资金而不允许销售的话，则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。

　　还有一个实际问题，是养老地产的得房率太低，老百姓觉得买养老地产吃亏。据了解，一个养老地产，其配套设施占建筑面积的30%，再加上楼座本身的公摊，算下来一套房的得房率只有50%，买房人心理难以接受。

　　此外，养老地产作为中高端养老消费，主要分布在一线城市和省会城市，销售也受目前限购政策的影响，这会约束养老地产的发展。

　　■ 专家建言

　　养老属投资 险资最合适

　　专家称房企可销售部分房源缓解压力

　　盈利难，成目前养老地产难以大规模发展的瓶颈。

　　中国建筑设计研究院原副总建筑师、中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦认为，养老地产难盈利的主要问题是土地成本太高，开发商只能从公开市场获取土地。养老地产从一定意义上讲，为社会提供了养老产品，为政府分忧，政府应该给予政策支持。如将养老地产土地类似于保障房部分地块，鼓励开发商建设养老地产。

　　清华规划院养老产业研究所所长陈首春认为，现在养老地产发展体系还不健全，养老属于民政部门管、土地属于国土部门管，而规划又属于规划部门管，相互协调起来比较困难。推进养老地产，还是应在现有政策体系之下来发展。如果开发养老地产决心大的房企，可以将社区定位为养老社区，将30%-60%的房源卖掉，这样使大部分投资得到回收，缓解资金压力，剩下40%-70%则可以用于运营。而小步试点的企业，则可以将社区10%-20%的房源设计成适老化住宅，未来可以通过运营公司来管理。而老年人可以与子女居住在一个小区方便相互关照，其居住的户型经过了适老化设计方便舒适，还有余力解决婆媳关系。

　　此外，两位专家都认为，未来谈养老，投资的主题，是险资最为合适。在资金量上，保险公司不需要融资。而在销售商，可以直接将养老地产变成保险产品销售。

　　如这一保险产品卖的时间可以长达20年，按照分期付款的方式每年缴纳保费，购买的是某一处房产的使用权。而到某个年龄保险公司需要兑现本金加投资收益，现在保险产品都是需要大量的现金支付，而未来增加养老地产的产品后，保险公司向投保人支付的就不是现金，而是养老地产的使用权，产权还是在险资手里，还能享受物业增值收益。