去库存化成房企第一目标

　　“全员营销”时代来临

　　日前，记者从多位资深开发商高层处获悉，2012年，各大房企都不约而同地把去库存化列为第一目标。

　　事实上，今年2月，绿城就掀起了“全员营销”风潮。宋卫平本人甚至要求包括自己在内的董事长办公室的3人完成3亿元的销售额。正如昆仑置业副总裁蔡阳所言：“房子卖不动，要我有何用”。

　　而碧桂园启动的北方区“全员卖房”活动并不是终点。一位消息人士称，接下来碧桂园很可能将该活动逐步扩大，内蒙古等其他地方的项目也将会参与进来。

　　“第一是销售，第二是销售，第三还是销售。至于买地，想都不要想了。”上述山西开发商这样告诉本报记者，他还透露，他的公司旗下已经有2个在建项目停滞了，除了高层四处寻找基金等渠道筹钱，公司还正在动员所有员工参与产品销售。

　　值得注意的是，据记者了解，在各大房企重大会议上，“去库存”成为2012年企业发展计划中反复强调的“重中之重”。

　　去年年底，招商地产董秘刘宁曾在某券商年会上表示，“2012年，公司要不择手段把销售做活，想尽办法抓销售将是明年公司的重中之重。”

　　万科副总裁毛大庆在年初的时候曾对本报记者表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，集团将致力于减少库存。

　　首创置业财务总监罗俊也在今年公司业绩会上表示，加大现在库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的一个战略。

　　有业内人士分析，房地产行业进入“冬天模式”后，下一轮将进入“全员卖房”模式，“全员营销”时代已经来临。

　　鉴于上述各种情形，金永祥表示，房价整体上还会有下行空间，只不过各区域会呈现不同幅度的波动。

　部分房企大鳄逆市拿地

　　国土资源部此前公布的数据显示，2011年，北京、上海等地的土地出让金均出现不同程度的下滑。而地方融资的偿债资金来源主要是土地出让收入，随着今年地方债偿债高峰来临，地方政府试图通过下降土地出让门槛以促进土地成交。另外，2月份国土部要求地方政府通过土地市场动态监测与监管系统及时上报流拍、流标地块，这促使地方政府通过下调底价或者放宽条件来提高企业拿地积极性，降低了地块流拍率。

　　“可以预计，未来土地价格还将继续走低，二季度将是地价达到低谷的时期，也是资金充足的房地产企业拿地的绝佳机会。”中国房产信息集团李莹告诉《经济参考报》记者，这些企业之所以选择逆势扩张，一方面是因为企业库存消化周期控制合理，补充土地有利于企业进一步发展，此外也有企业自身资金状况良好的原因。

　　但是，根据中国房产信息集团监测数据，房企2009年底至2011年的土地储备总量正呈现逐年上涨的趋势。从土地储备的消化周期来看，至2012年2月底，56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上，其中，尤以绿城、世茂、招商、恒大等表现明显。

　　数据显示，2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，如绿城中国，其土地储备消化周期由2010年底的13年跃升为24年。进入2012年来，由于绿城的销售速度始终未有明显好转，其土储消化周期持续保持24年的高位以上。世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等房企，进入2012年后土地储备的消化周期均已达到近几年的高位。

　　另据中原地产监测数据，截至2012年2月底，标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米。在库存压力下，保利、招商、恒大、富力等房企已经陆续启动较大规模的降价促销活动。

　　北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，以价换量已是当前趋势。2012年的市场调控政策虽然不太可能加码，但力度也不会松动，整体依然是现金为王的趋势。目前市场上获得认可的都是性价比高的降价项目，所以不论大小房企都需要以价换量。

　　地价降幅扩大可期

　　国土资源部于2月15日发布了《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(下称《通知》)，其中要求，2012年住房用地供应计划量应不低于10.77万公顷，较2011年13.59万公顷及2010年15.31万公顷的实际供应水平显著降低。在经历连续两年“加大供应”后，今年转向“缩减供应”，计划供地水平基本回落至2009年实际供应水平。

　　根据中原监测，13个重点城市居住用地平均流标率，自2011年四季度起出现明显攀升。除深圳外，其余城市流标率均处于历史高位，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%，而2012年1—2月成交量依然呈现下滑趋势。随着流标问题日益突显，《通知》要求，今年流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

　　2011年调控以来，13个重点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙)的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。然而，平均地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。2012年以来，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价，上月该比例为37%。价格的降幅保持在2成以内。