“市场已经进入新的时期，平稳为基调。房地产市场的供求已从卖方市场进入到买方市场。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，房价的“合理回归”不能一概而论。近期，在“2012中国地产总裁高峰论坛”上，顾云昌针对大众关心的热点问题进行了解读。

    “合理回归”不能一概而论

    记者：你怎么理解总理在两会中外记者会上提出的“合理房价”？

    顾云昌：温总理提出的“合理房价”前提是，一些城市房价远远没有回归到合理水平，而我们媒体把“一些城市”去掉了，造成全国房价都远远没有回归的错觉。

    事实上，绝大多数中小城市的房价是合理的或者说基本合理，而一些大城市的房价反而不合理。中国的城市很复杂，市场各异，不能一概而论。而纵观世界各国各大城市，其合理房价也大不相同。纽约、东京、首尔、莫斯科等这些大城市，房价收入比比一般城市低，是因为这些城市比较开放，全世界的有钱人都可以到这里买房子，房价是由有钱人决定的，所以房价收入比是合理的。

    合理的价位是由不同的产品组成的，是由供应体系构成的，是我们所有的居民都能买得起、租得起房子。和收入相匹配的时候，房价才算合理，用同一种价格来衡量全社会的收入比，那么房价永远也不会合理。

    我认为，要想房价合理回归，首要任务就是建立一个完整的供应体系，包括高中低档商品房以及保障房、公租房，这种供应体系完备了，才能说房价合理回归。另外，合理价位也涉及到成本和利润。应该承认，在过去若干年，相比其他行业，房地产利润处于中高等水平。如果利润回归到社会平均水平，房价自然就合理了。

    现在要想房价回归到合理价位，难度很大，甚至不能回归到人们期待的合理价位。如果有可能的话，有能力的人选择到大城市买房子，没能力的人要选择到中小城市买房子。另外，也可以建设大量的保障房解决中低收入人群的住房问题。

    记者：你认为当前楼市处于一个什么时期？

    顾云昌：相比于房地产销售火爆的年份，2012年的房地产仍处于冬季，但是也进入了一个大调整时期。

    2011年的房地产并不像媒体描述的那样惨淡，销售额和销售面积同比仍是增长，而且销售额的增长高于GDP的增长；当然这其中有差别，重点城市销售额下降，而中西部城市增长很快；去年全国房价环比下降，同比上升。而今年1、2月份，情况很不乐观。销售面积和销售额同比下滑，而且一线城市房价同比下降。中国房地产市场整体进入了冬天。

    但是，与其说房地产市场进入了冬天，还不如说进入一个新的发展阶段和调整时期。主要原因在于中国宏观经济的变化、中国“刚需”的变化以及市场形态的变化。2012年，中国调整了经济的发展速度，将GDP的增长速度降到7.5%，把调整结构放在非常重要的位置，这适应了全世界的经济变化。而根据中国整个经济增长方式、发展方式的改变，以及结构的调整，我们有理由认为作为支柱产业的房地产市场也进入了一个大调整时期。

    另外，经过十几年的快速发展，房地产市场当初那种爆发式的需求、供不应求的状态已经不存在了，转而替代的是需求的理性化、市场中供求平衡或者供大于求的状态。

    遏制投资需求不恰当

    记者：如何看这种市场变化？

    顾云昌：房地产市场的供求发生变化，已经从卖方市场进入到了买方市场。对于遏制投资需求的说法不是很恰当，如果没有投资，何来租赁市场。从理论上来讲，不应该抑制投资需求。

    而投机性需求造成了房价的大量泡沫。投机性需求的背后是金融杠杆的失控，对投机需求者发放贷款，如美国就出现了金融杠杆撬动次贷危机的现象。所以如果金融杠杆把握不好，就会出现房地产失调的问题。

    但是近来中央提出“加快普通住宅的建设，扩大有效供应”，这说明中央对房地产行业倾注了很大的期望，既要遏制投机性需求，又要做好保障房工作，还要扩大普通商品住宅的供应。实际上我们看到中央对普通住宅的大力支持：一是加大供应量，平衡供求关系；二是需要普通住宅的投资来拉动经济增长，保障房的投资是有限的；三是商品房有一个新的提升空间，我们的市场正在发生新变化。

    房地产市场未来是买方市场，竞争加剧。在严厉的调控之下，面对着激烈的市场竞争，房地产行业必然出现大洗牌的局面。

    记者：那在新的市场上，房企该如何生存，特别是中小房企？

    顾云昌：在新的市场下如何生存，在于转型。例如，有的开发商开始做商业地产、旅游地产、养老地产等；住宅地产也在专注于精细化，产品除了讲品质、讲环境，还要讲文化。房地产发展还有很大空间。中小企业要抓好转型、创新，特别是产品创新。

    在转型中要注意3个战略，第一是经营战略。既要讲硬产品又要讲软产品，硬产品即质量、规划设计等，软产品即文化、管理、服务等。第二是基层战略，同一个起跑线上，谁的成本低，谁就可以取得竞争优势；第三是差异化战略，用差异化取胜的基础是底板要好，品质要有保证。