天宫院

　　激战即将打响

　　“天宫院就是去年兴起的六环系。”鸿坤集团副总裁常世芳介绍，在开发“黄村新城”成功后，大兴区政府将开发重点放在南六环外的天宫院区域。

　　2010年12月底，龙湖、保利、金融街在同一天分别拿下天宫院区域三地块，楼面价分别为每平米7519元、7824元和7908元；2011年7月中国水电集团拿下紧邻龙湖的地块，楼面价为7218元/平米。据业内测算，上述地块加上开发成本等各种税费后，售价在15000元/平米的情况下，房企利润也仅为5%左右。

　　“高买低卖”下，天宫院战况激烈。目前区域惟一在售楼盘为龙湖时代天街，2011年底该项目以11800元/平米起的低价入市，在持续热销4个月、收金8亿元后，龙湖从3月开始提价至13000元/平米。

　　预计今年入市的新盘有保利·春天里、金融街·融汇、联港·幸福湾以及和裕地产的一个项目。其中，保利·春天里、联港·幸福湾预计4月底至5月初开盘，保利主打84平米两居、95平米三居，报价11500元/起；主打低密住宅的联港·幸福湾均价约12000元/平米。

　　而据媒体报道，天宫院土地市场也持续低迷，紧邻龙湖、保利项目的生物医药基地东配套4、5号地四度挂牌都无人问津，而金融街在2011年报中更为天宫院地块计提了2.08亿元的减值准备。

　　点评：从普通住宅刚需类产品来看，很多项目都是因为首期开盘时“以价换量”创下区域底价才获得热销，如果项目提价，周边竞争项目又降价入市，涨价项目会陷入两难困境；龙湖时代天街目前已进入涨价周期，一旦保利·春天里低价入市，必然会对其销售造成较大冲击。 ——亚豪机构副总经理任启鑫

　　昌平新城

　　价格战一触即发

　　虽然昌平新城的总占地面积超过11平方公里，但真正意义上的昌平新城是在老城区东侧。目前，昌平新城有龙山华府、融创·长滩壹号、金科·廊桥水岸、北京风景4个项目正在销售。其中，龙山华府是区域内首个开盘项目。据亚豪机构统计，自2010年10月开盘以来，该项目17个月的时间才售出了726套住宅，限购令出台后，连续9个月的月度销量均为个位，近期才略有好转，价格也降至12000元/平米左右。

　　融创和金科的项目均以低密的花园洋房为主，所以定价也高。融创·长滩壹号去年10月开盘，开盘价19800元/平米，今年3月推出花园洋房的新楼座将价格降至17000元/平米左右后，成交量才有所回升；金科·廊桥水岸目前价格为16100元/平米起。

　　北京风景即将推出的新楼座定价更低，起价为12000元/平米。此外，近期，区域内的路劲世界城也正在计划上市。

　　评说：昌平新城在购房需求本就有限的基础上，4个项目同期销售，新增供应超过千套商品房，竞争将趋于白热化，各项目只能采取价格战的方式赢得销量。目前区域存量已高达1851套，即使按照3月成交尚好的月度计算，存量也需消化16个月。 ——亚豪机构市场总监郭毅

　　外拓6环新战场

　　当五环已逐渐被接受为“近郊”，并成为北京楼市绝对的成交主力后，从2011年以来，随着大兴新城、昌平新城等区域土地集中出让，开发热潮又开始向六环外拓，由于品牌开发商扎堆、拿地成本较高，这些六环外楼市的竞争趋于白热化，“万元盘”频出，而随着新项目低价入市，销售压力也逼近临界值。