20亿销售维艰

　　2012年，整个巽寮湾片区将有不少新产品大规模集中推出。相关专业机构统计，今年巽寮湾片区将会推出1.7万套洋房产品，高端别墅推货量将达到5000套。

　　最难以忽视的是，与富茂威尼斯湾同处的滨海线上，还有碧桂园·十里银滩、合正·东部湾、莱蒙国际项目、中航项目、金融街·金海湾、中信项目、万科·双月湾等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米，其中不少更计划于今年推出大量的新产品。

　　与此同时，深圳资深业内人士林晓华表示，经历了去年一年，目前深圳度假需求已经消化较多，而且这并非刚性需求，只会每隔两三年才会产生出一批。

　　“现在也没说放松限贷令，这样外地买房的量也不会有增长，更有大幅下滑的可能性。从今年的整体环境来看，20亿的销售额比较难实现。”

　　面对激烈的竞争市场，坚信好产品的富茂，也有所行动。据透露，未来富茂威尼斯湾将会在有富力和世茂项目的60个城市里面做一些推广计划。

　　而早在2011年7月，富茂威尼斯湾就开通了远在澳大利亚悉尼的售楼热线，希望能吸引到外国人、海外华人前来置业。

　　但对比上述推广活动，也许价格的折让，对销售的促进更为有效些。

　　业内人士向观点地产新媒体透露，目前巽寮湾滨海线上，普遍项目的均价在8000元/平方米左右，“估计到真正开盘，富茂威尼斯湾的价格会有所调整，比8000元/平方米的均价还要低些。”

　　而据富茂威尼斯湾现场销售人员透露，现在提前认筹可以获得“5000抵3万”及额外9折的优惠。

　　以一套60平的房子，按均价8000元/平来粗略计算，折合下来的总价几乎是优惠了15%左右，均价也仅约6800元/平。

　　世房的低去化

　　回溯历史，惠东富茂威尼斯湾是继广州亚运城、天津项目之后，世房与富力的第三度联手。

　　然而，从目前来看，广州亚运城的销售情况未如理想。据了解，广州亚运城去年仅销售了20多亿，对比庞大的投资额，就连富力地产董事长李思廉也坦承，这样的销售速度真的卖到“蚊瞓”。

　　同样的，即使今年的销售额跃升10倍达20亿，但相比千亿巨额投资而言，惠东富茂威尼斯湾的资金回笼速度也未见突出。

　　惠东富茂威尼斯湾是否会是下一个亚运城仍有待考察，但此刻，世茂房地产确实要好好思考如何在目前的市场环境下，更好地提高去化速度了。

　　受制于严厉的政策市场环境，去年世房的销售表现强差人意。2011年，世房仅完成年初360亿的销售目标的85.3%，达307亿元。至今，调控也仍未见放松。

　　惠誉于4月17日发表报告称，如果运营环境继续弱化，会导致世房的EBITDA(扣除利息、税项、折旧、摊销及重组成本前盈利)利润率被侵蚀，降至25%以下。

　　或者，如果激进的举债扩张导致净债务与存货比超过45%-50%的范围，世茂的评级可能会有继续下调的压力。

　　此外，土地储备收购价格超过目前平均售价的30%、自由现金流持续下降导致流动性降低，或融资能力弱化，也将是导致惠誉采取负面评级行动的因素。

　　惠誉并预期，在未来12-18个月内不会对公司采取正面的评级行动。

　　流动性紧缩压顶，“我们今年主要是增加销售量，主要就是卖多一点楼。”在3月的业绩会上，世房如此明确表示。

　　据透露，从3月开始，世房就不断地有新项目推出，且三分之一的销售在价格方面做了一定幅度的调整，其中，在南京或部分一、二线城市，价格下调的幅度达到20%。

　　当然，降价销售的效果也很明显。今年3月，世房实现合约销售额43.24亿元，环比增110%，同比增115%；实现合约销售面积32.45万平方米。

　　今年一季度，世房物业销售录得总合约销售73.04亿元，总销售面积58万平方米，分别同比上升15%。截至3月底，世房已完成2012年全年销售目标的24%。

　　平均售价方面，3月实现平均售价为13320万元/平方米，较2月10089元/平方米有所上升，但仍较1月份的18064元/平方米有所回落。