北京15家房企座谈会上博弈政府

　　开发商力求调低土地出让门槛

　　北京市国土局日前邀请中铁、住总、万科等15家知名上市公司和大型国企就2012年在京购地意向、重点关注区域及对土地市场的建议进行座谈，其中除了地块的推介外，包括土地出让金付款进度、保障房配建比例等土地出让门槛是否调整成为胶着重点。知情人士透露，为了避免“抄底”心态对土地市场造成的波动，北京土地出让的相关门槛应不会动摇。

　　自去年底个别地块取消配建保障房面积后，关于北京土地出让门槛恐将进一步调低的传言甚嚣尘上，其中“限地价、竞保障房”面积的配建比例不低于30%的门槛会首先被打破成为讨论的焦点。不过市国土局内部人士强调，去年个别地块取消配建，主要是全年保障房的供地任务已经完成，在市场低迷的情况下，适当放开也可以刺激开发商拿地。无可厚非，但这都是有前提的，即指标完成。“今年依然如此，保障房供地计划没完成，30%的配建比例不会调整。”

　　除了保障房的配建比例，双方博弈的另一焦点便是土地出让金的付款进度。“我们现在基本执行的是全款给付，即开发商在拿地之后一定周期内，通常是不超过1个月，必须缴清所有土地出让金，这次会上有很多家提出来想恢复到5成。”上述内部人士介绍，北京自2010年起开始执行更为严格的出让新规，即在五部委要求房地产商购买土地的首付款不得低于50%的基础上，要求全款，并开始对企业信用、实力方面进行严格限制，例如要求竞买人无拖欠地价款等不良记录等。

　　“无论是降低保障房的配建比例，还是商品房地块的付款进度，开发商都是在跟政府博弈，希望在当前调控陷入关键期后以更低的成本获取更为优质的地块。”知情人士透露，开发商“讨价还价”的资本便是今年以来北京土地市场整体出现的下滑现象。据统计，北京市前4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，同比下降39%；然而与开发商上述“资本”相反的，是近期在二级市场回暖的情况下，部分优质地块的出让过程中，一些资金实力较强的开发商已经表达出比较强烈的拿地诉求。

　　“一边拿土地市场冰封说事，一边对优质地块兴致勃勃，开发商们‘抄底’的心态难以掩饰。”上述知情人士透露，同样的情景在2008年底的土地市场中曾经上演过，当时开发商们一味鼓吹只有降低土地出让门槛，房价才会下降到市场满意的情况。

　　然而低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，地价高房价一定会高，但地价低却并不意味着房价一定就低。“影响房价最主要的三个因素是调控、供需、预期。地价水平只是基于当时的市场状况来判定的，从拿地到项目上市的1-2年间，随着市场变化判断的标准也就变了，房价还是基于购房者需求、项目上市时的市场状况等综合制定。”

　　胡景晖的这一判断从市国土局提供给记者的一份报告中也可见一二。这份报告显示，2008年出让的部分地块中，后来建成房源的地价房价占比均不足两成，这样的地块包括新华联(6.10,-0.19,-3.02%)运河湾、天恒乐活城等。“为了避免这样的心态对土地市场造成的波动，北京土地出让的相关门槛应该不会有所动摇，但我们会在市场回暖的情况下多推一些位置较好的优质地块，以保障未来普通商品房的供应。”市国土局内部人士透露。