近期，释放新一轮刺激“刚需”入市政策储备的消息引起了不小反响。尽管该储备政策主要针对首套房优惠政策的常态化、制度化，最终目的是建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制，但还是引起了相关人士和机构的担忧，投资性需求会不会借道政策优惠登堂入室，房价会不会因为刺激政策的实施而再次上涨？

　　上述诸多担忧不无道理，2008年底刺激“刚需”的政策确实引发了投资性需求的膨胀和房价的报复性反弹，问题的关键是如何界定“刚需”刺激政策的覆盖范围。事实上，不管是研究鼓励“刚需”的刺激政策，还是研究鼓励非投资投机住房消费的刺激政策，不外乎在首次购房需求和改善性购房需求中做文章。

　　首次购房需求毫无疑问应当获得政策支持，关键是此前被限购、限贷所冻结的部分改善性需求是否应该被纳入此次刺激政策的范畴。按道理讲，住房需求必然会随着收入增加和生活质量提升而不断升级，新房换旧房、大房换小房和为父母购房、为子女买学位房、为生活休闲和旅游度假购房等等改善性需求将不断增长，这些都应属于“刚需”或非投资投机性住房消费。但是，投资性需求和改善性需求在购房时是难以区分的，只能在购买后房屋的具体用途上区分，即自住还是出租或出售以寻求短期或长期的增值收益。即便属于改善性需求的，也可能会由于随后的出售或出租行为而有意或无意地转变成投资或投机性需求。因此，我们无法在购房资格或优惠准入的环节区分改善性需求和投资性需求，问题的关键是控制房价上涨预期导致的投资欲望。目前，主要城市房价尽管有所回调但降幅非常有限，动态看处于2009年以来快速上涨后的高位平稳阶段，在未来一段时期内，房价再次上涨的驱动力和反弹的压力依旧存在，改善性需求确实需要支持但目前还不具备条件。如果将改善性需求也纳入此次政策优惠覆盖的范畴，2009-2010年投资性购房盛宴和房价报复性反弹的一幕将会又一次上演。