广西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地产圈里混了十几年的“老人”，至今都还记得上世纪90年代旅游城市的楼市泡沫。当泡沫破裂时，出现的大量“烂尾楼”让当地的房产业从此一蹶不振。

　　如今，在楼市调控的大背景下，新一轮的旅游地产泡沫又开始渐隐渐现。从海南岛到惠州东海岸、渤海湾、山东半岛，再到云南西双版纳，如今随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。

　　自2009年以来，发展旅游和文化产业日渐被提升到国民经济战略性支柱产业的高度，围绕旅游度假、生态养生、养老需求的旅游地产开发成为开发商争相追捧的投资热点，旅游地产开发到了白热化阶段。

　　据统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。

　　旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元。而今年1~4月，全国房地产总投资为15835亿元，可见旅游地产的投资热度。

　　房企扎堆涌入旅游地产

　　与商业地产一样，随着房地产行业发展形势的变化，越来越多的房企因调控而选择旅游地产领域，试图抢占下一轮房地产行业的经济高地。近年来旅游经济的上升也带动了旅游地产的投资热潮。

　　实际上，国内旅游地产项目从2006年、2007年开始逐渐增多。中信建投研报显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元，旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。

　　从开发商扎堆的海南岛到惠州东海岸、长三角区域，再到山东半岛、环渤海区以及云南的西双版纳，从滨海度假到内地山水园林，越来越多的开发商正在旅游地产项目上“跑马圈地”。

　　目前从事旅游地产的代表房企包括华侨城、港中旅、万达集团、中信、华润、雅居乐以及中弘地产、金融街等，而越来越多的开发商也正在试图进入这一领域。

　　有媒体报道，在西南边陲的西双版纳，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商数千亿资金进入该区域开发旅游地产项目，俨然成为继海南之后的第二个投资热土。

　　今年一季度以来，开发商抢攻旅游地产的步伐愈发紧促。中坤集团拟投500亿开发云南普洱。恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目。

　　盲目投资导致收入下滑

　　目前，按照业界通俗的划分方法，旅游地产大致可以分为旅游景区开发、旅游商业地产开发，旅游度假项目开发以及旅游住宅开发。

　　实际上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。

　　港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。

　　对此，业内人士分析认为，由于海泉湾度假区项目开发较早，在经营模式上没有准确定位，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比较大，没有可售的房地产项目，使得项目投资回收资金较慢，产生亏损。

　　目前，海泉湾度假区二期项目正在建设之中，该项目可能会调整产品结构，增加房地产项目。

　　除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。

　　实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。

　　与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。

　　世联地产华南战略顾问营业部总监邓志国认为，之所以会亏损，主要是因为在旅游地产项目开发和产品定位方面，需要考虑旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那旅游地产项目运营就更加艰难了。

　　他指出，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。

　　“如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。

　　旅游地产面临融资难题

　　为了规避现金流风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。

　　邓志国介绍称，目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。

　　此前，对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。邓志国认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。

　　目前，在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。

　　“商业地产有很多基金介入，做旅游地产基金不知道用一种什么样的参与形式，这一块我们也在探讨。”邓志国称表示，纯粹的商业贷款很少贷给旅游地产项目。

　　而在此之前，旅游地产项目融资较少，是因为地价便宜，前期投入成本比较低。随着旅游地产项目开发增多，其开发成本要求也越来越高，动则数十亿、上百亿的开发投资，使得旅游地产融资需求越来越大。

　　对此，邓志国建议，开发旅游地产最好是跟有相关开发经验的专业机构合作。合作开发将成为未来旅游地产的一种趋势。

　　案例

　　雅居乐清水湾三年收回成本 旅游市场前景考验后续开发

　　房企疯狂涌入旅游地产，很大程度是因为看到了雅居乐海南清水湾的成功。

　　据记者统计，截至今年3月份，清水湾单盘的合约销售额累计已经达到270亿元，而雅居乐清水湾项目总投资预算为200亿元。这意味着，如果总投资不超出预算，雅居乐已经收回了成本，接下来的时间只需坐收渔利。

　　3年收回成本

　　雅居乐年报显示，2009年、2010年以及2011年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，这3年中，雅居乐总体的合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

　　雅居乐方面提供的数据显示，自2009年3月发售到今年4月，清水湾项目累计销售已经达到约270亿元。据公开数据，雅居乐清水湾项目的总体投入仅为200亿元。

　　从低成本拿地和高价卖房的“反差”来看，雅居乐清水湾的“暴利”之源并不难理解。

　　2007年，已有开发商进驻海南一些海湾进行旅游地产开发，但尚未形成气候，雅居乐乘势连续在毗邻三亚的陵水县跑马圈地，仅2007年雅居乐就出手3次，花费超过24亿元。

　　雅居乐年报披露的数据显示，截至2011年，雅居乐清水湾的土地储备面积（占地面积）高达912万平方米，楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米，2009年和2011年也分别高达1万元/平方米和2万元/平方米。

　　单个组团的盈利情况或许更能说明问题。根据博志成研究院的一项统计，清水湾项目别墅组团成本应为1.08万元/平方米，按照2010年清水湾项目销售均价29000元/平方米计算，产品的毛利率达105%。

　　后续运营存在不确定性

　　利用单个项目创造如此惊人的收益，在房地产行业中并不多见。

　　正略钧策合伙人郝炬在接受记者采访时表示，雅居乐很好地抓住了消费者从观光旅游向休闲旅游转变的机遇。

　　雅居乐方面则指出，除得天独厚的自然条件和海岸资源之外，1.5万亩土地由公司独家统一规划、统一开发、统一管理，也保证了项目的整体规划和运营开发。

　　郝炬认为，大多数旅游地产项目其实还是以销售为主，开发酒店等其实是为了形成一种休闲度假的氛围，由于拿地价格较低，“真正赚钱的还是住宅”。

　　不过，旅游区住宅空置率过高却是不容忽视的问题。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，海南度假区住宅空置率过高，出租率偏低，反映海南投资热过旺，不容易形成结构较合理的消费群体，市场对置业观望情绪仍较高。

　　在住宅项目继续销售的同时，按照该项目的规划，清水湾后续的开发将以高端酒店、商场以及其他娱乐配套为主，如雅居乐将在清水湾建设6家国际顶级的酒店，据雅居乐透露，最早的一家莱佛士酒店预计在今年年底开业。

　　根据雅居乐方面披露的数据粗略计算，雅居乐清水湾6家酒店的总建筑面积将达到33万平方米，按照1万元/平方米的造价计算，总投入将达到33亿元。

　　对于依靠住宅销售赚得盆满钵满的雅居乐来说，33亿元的投入不在话下，但处于旅游市场尚未培育成熟的海南区域，陈厚桥指出，“短期内会有一定压力”。

　　“对前景的判断关键在于被定为国际旅游岛的海南岛能否形成类似巴厘岛、普吉岛一样的效应，如果可以的话，一个项目建6家酒店并不算多”，陈厚桥认为。

　　除此之外，酒店、商场等商业物业由于投入大，回报期长，也给雅居乐的后期开发和运营带来了不确定因素。对此，雅居乐方面回应称，回报周期长的产业，公司会根据现金流的状况适当加快或减慢其发展步伐。商业物业有利于公司分散业务风险，是公司获得稳定收入的一部分，同时亦有助于打造及提升公司品牌。

　　土地成本远低于周边 华侨城借旅游之名低价拿地？

　　房企大规模进入旅游地产，其中一个目的是获得大量低廉土地。

　　申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

　　以旅游为主业的华侨城，旅游收入只占营业收入的约36.4%，而房地产收入却占公司收入的59%。上述收入比例是否意味着华侨城是在借旅游地产获取低廉土地呢？记者昨日曾向公司发出采访提纲，但公司未予回应。

　　地产和旅游收入一增一降

　　华侨城A（000069,SZ）2011年财报显示，公司2011年占营业收入10%以上的两大支柱产业分别为地产开发与旅游综合业。然而，华侨城近期被指借助旅游业名义低价为地产开发圈地。

　　5月13日，新华社旗下的《新华视点》官方微博所发的一条微博引发关注。据该微博介绍，华侨城组建美术馆连锁馆群，目前在北京、上海、深圳、西安、武汉等重点城市全面推出。

　　后经披露，华侨城在建或已建的美术馆数量高达10家，引发众多人士质疑。浙江美术馆副馆长桑火尧就在微博上评论道：“警惕以办美术馆之名行拿廉价土地。”

　　一位业内人士向记者表示，华侨城的商业模式为旅游加地产，践行先旅游后开发的路径，并通过后期的地产开发产生的现金流反哺旅游。这种模式从产生始起便留下了以旅游之名行地产之实的嫌疑，尤其在近几年房地产业大发展的背景下表现得更为明显。

　　地产业在华侨城业务链条上的占比份量上升的情况，侧面说明了问题。

　　华侨城2011年财报显示，房地产业收入全面压倒旅游综合收入成为公司的第一大产业，这与华侨城一直将自己划归为“非房企”的形象形成对比。

　　年报显示，2011年华侨城房地产业收入为102亿元，占公司营业收入近59%；旅游综合业的收入为63亿元元，占营业收入的36.4%。同时，2011年华侨城的旅游综合业营业收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整体平均毛利率53.11%，且同比下降5.42个百分点；相反地，地产业营业收入同比大涨45.51%，63.03%的毛利率比公司整体平均毛利率高出近8个百分点，且比去年同期增加3.58个百分点。

　　上述人士认为，从华侨城两大主业的对比可以看出，公司的核心是地产，而旅游只是配角。

　　以旅游之名低价拿地？

　　华侨城低价拿地，也一定程度上助长了“以旅游之名行圈地之实”的声音。

　　上述人士分析说，“旅游+房地产”模式下，华侨城开发的多是大规模综合项目，而这种项目的前提条件就是必须获取大规模的土地；另一方面，大规模旅游地产项目投资额一般较大，可拉动地方政府GDP和就业，因此容易获得地方政府支持，从而低价获得大规模土地。

　　申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。

　　类似情况在旅游地产业并非个案。4月12日，由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目西双版纳国际旅游度假区项目开工，这个被当地政府称为“西南地区投资最大的旅游度假项目”总投资额高达150亿元，拿地成本仅为20万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50万元左右/亩。

　　在旅游地产项目中，以旅游项目名义拿下的地块，一些可能偷偷地流进了地产开发之池。以华侨城为例，一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。

　　上述行内人士对此分析说，在旅游加地产的模式中，旅游部分的投资收益属于典型的 “慢进慢出”型，而地产开发部分则为 “快进快出”型。出于商业利益的冲动，开发商会有意加大地产部分的投资面积，以实现收益回收期的最短化与收益量的最大化。