今年以来，广州一手写字楼市场出来明显的两极分化态势：一方面，整层、整栋出售的超甲级写字楼产品频频出现在珠江新城CBD区，而“独立墅”、独栋写字楼则在郊区热销；另一方面，写字楼性质的中小面积商用公寓产品大热，吸引大批投资客入市。昨日，阳光家缘数据显示，今年5月广州一手写字楼市场两极分化态势日益明显，整层、整栋出让的写字楼项目和中小面积公寓产品成为了一手写字楼市场的两大成交主流。

        成交面积同比大涨183%

        阳光家缘数据显示，5月广州一手写字楼成交情况非常特殊：其总成交套数550套，环比下降了15.9%；但成交面积高达120326平方米，环比大涨了47%。与去年同期相比，今年5月广州写字楼成交套数上涨了19%，成交面积更大涨了183%。另外，5月全市一手写字楼成交均价为23539元/平方米，环比略降1.8%，但同比却大涨了40.6%，进一步反映出去年以来广州写字楼市场价格的高涨行情。

        甲级写字楼多整层出售

        分析5月的成交数据不难发现，广州一手写字楼成交套数下跌而成交面积却大涨，主要是出现了很多大面积写字楼的成交个案。如在一手写字楼成交面积排名榜里称冠的保利V座，其5月成交的161套单位，平均面积达248平方米；排名第3的小北御景，成交单位平均面积达698平方米；排名第6的富力盈凯广场，成交单位平均面积也接近200平方米；排名第8的合景科汇金谷，成交单位平均面积也有582平方米。

        最受关注的莫过于广晟国际大厦，它5月成交的10套单位总成交面积高达22400平方米，单位平均面积达2240平方米，以其成交均价35269元/平方米计算，该项目一个单位的总价高达7900万元。

        记者发现，保利V座、富力盈凯广场和广晟国际大厦这几个项目，之前全部都主打“整层出让”的卖点；合景科汇金谷则主推“整栋写字楼销售”的概念。这些写字楼的定位通常都比同区其他项目要高，像保利V座、富力盈凯广场和广晟国际大厦都是珠江新城的超甲级写字楼，目标客户群都是大中型企业自用型客户。另外，在珠江新城，除了这3个项目以外，保利中达广场有一栋写字楼已整体作价14亿元卖给了广汽集团，而另一个准备开卖的项目邦华环球广场，也是以一层、两层为单位出让的。

        中小面积商用公寓热销

        5月广州一手写字楼市场中，另一类热卖的是写字楼性质的商用公寓，或是带有洗手间和厨房设计的套间式写字楼。在全市成交面积排名榜中，进入前10名的项目不是整层出售的甲级写字楼项目，就是这类主打中小面积商用公寓、套间式写字楼产品的楼盘，如保利天悦、财富公馆、财富世纪广场、奥园领海国际和正佳东方国际公寓等。这类项目的产品都有厨卫设计，大多附送豪华装修，因为不限购不限贷，吸引大批投资客入市。

        专家观点

        中等面积单位去二手市场淘

        对5月广州一手写字楼市场出现的特殊情况，中立地产高级分析师相韡指出，这是因为广州写字楼市场已日趋成熟，随着市场的发展，按客户需求细化产品已成必然。“不同的客户群有不同的产品需求，在目前的一手写字楼销售领域，以自用为主的大中型企业客更喜欢大面积的超甲级写字楼产品，希望以整层、整栋租买来满足企业办公的私密性，提高企业形象。另一方面，受住宅限购影响，越来越多投资客从住宅市场转到不限购不限贷的商用公寓市场，大大刺激了该市场的需求。而这些投资客也分两类：一种是钟情享受型的大面积高端公寓产品；一种是喜爱总价低、面积小的产品。这也造就了商用公寓市场的两极分化现象，40-60平方米的小公寓和两三百平方米的超大户型成为主流产品。相韡还表示，未来写字楼市场产品两极分化的态势会更加明显。“以后新上市的项目，不是定位大中型企业自用的整层、整栋出让的超甲级写字楼产品，就是定位整栋都面向普通投资客的商用公寓型产品。如果同一个项目有两栋写字楼，发展商再也不会像以往那样采取大小面积单位混杂的做法，而是可能会规划一栋甲级写字楼，主要面向大中型自用企业买家，整层或多层为单位出让，另一栋主打商用公寓产品，满足普通投资客需求。而以往一度热卖的100-200平方米的乙级或甲级写字楼产品，近期将淡出一手写字楼市场。而因为新项目供应量巨大，许多大中型企业正从旧写字楼搬往新项目，那些被腾出来的旧写字楼项目则会把大单位间隔成100-200平方米的单位，以满足中小型企业办公的需求。正因为此，市场上这种中间层产品的供应也不少，这方面的市场需求，可从二手市场得到满足。