交易量居历史低位 地王成色缩水

　　土地市场料总体平稳

　　“仅凭个别地块高价成交，并不足以断言土地市场已全面回暖。”对于当前的土地市场走势，中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示，近期地王的特点是总价低、单价高，与以往相比成色显得不足。

　　恒大新拿下的珠江新城地王为商业地块，总价为13.22亿元；北京门头沟“地王”的交易价格为2.79亿元；上海嘉定成交的高溢价率地块，总价为1.75亿元。

　　相比之下，2009年和2010年诞生的“老地王”，不仅单价不低，总价更是动辄数十亿。其中，在2010年3月15日，北京诞生的三个“地王”中，总价最高的一宗达到52.4亿元，最低的也达到17.6亿。在2009年末广州亚运城地块的整体出让中，交易价格更是达255亿元。

　　从大宗整体出让到分割成小块出让，是近几年土地交易方式的新变化。直接结果是防止了总价地王的出现，但同时也会由于体量偏小，影响到企业拿地的积极性。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，同样的土地交易数量，其成交的土地面积和规划建筑面积都可能低于以往。而今年以来，多数热点城市的土地成交宗数在下滑。

　　据北京中原地产统计，1-5月，全国13个城市居住用地成交面积共1170公顷，同比下降37%；成交金额约680.62亿元，同比下降48%，均处于近五年中同期较低成交水平。进入6月以来，全国土地的整体成交量未见明显好转。

　　业内咨询机构庄凌顾问向中国证券报记者指出，近期以高溢价率成交的地块多为商业用地而非住宅用地，土地市场仍然整体低迷。

　　张大伟认为，目前土地市场依然难言回暖，少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号。预计下半年土地市场成交量会有所回升，也不乏个别高价地的出现，但土地市场总体仍将保持平稳。

　　告别非理性繁荣

　　在房地产市场调控背景下，土地市场恐怕很难重现以往火暴的局面。据北京中原地产统计，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性质的土地，挂牌成交溢价率为29.05%。2011年，北京成交居住类用地59宗，挂牌成交溢价率为31.9%。

　　这与往年的溢价水平形成鲜明对比。2010年，北京成交居住类用地81宗，挂牌成交的溢价率为87.5%；2009年，这一数据达110.64%，当年北京成交居住类用地74宗。

　　陈国强向中国证券报记者指出，去年初“新国八条”的出台，造成市场成交量回落，房企对后市预期不佳，拿地热情减退，不仅导致溢价率下滑，还使得土地市场出现了大量流标、流拍现象。在经历了此前非理性的拿地热潮后，市场正在变得理性，为拿地而不计成本的现象很难再出现，土地市场重现2009年、2010年的火暴场面可能性很小。

　　北京某知名开发商向中国证券报记者表示，房地产开发企业的整体负债率偏高，用于拿地的资金有所减少，对市场的预期也趋于稳定，这都制约企业的拿地行为。即便是拿到地王，将来销售也有可能亏本，搞不好还会“砸在手里”。

　　此外，土地出让方式的变化也抑制市场的非理性行为。为避免高价地的出现，从2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出让中较多采用招标方式，而非“价高者得”的拍卖出让。今年以来，挂牌与拍卖方式重现，但设定了“限地价、竞房价”，“限地价、竞保障房建设面积”等诸多限制，使得土地溢价率保持在相对较低水平。

　　另有业内人士分析，随着保障房建设力度的加大，土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多，这将一定程度上削弱地王的成色。