过去十年房价涨幅

　　远远落后于地产股

　　虽然经过国家连续重拳调控，房价已温和回调或者放缓涨幅，依然有不少开发商人士表示，在各种投资中，投资房地产最为赚钱。但数据显示，在过去十年中，买房总体投资收益逊于炒地产股。

　　国家统计局报告显示，2002年，全国商品房平均销售价格为每平方米2291元。而最新数据显示，今年1~5月份，商品房销售均价为5868.57元每平方米。同2002年相比，过去十年，全国房价平均上涨了156.16%。如果在最为理想的情况下，一投资者在十年前购入一套房产投资，不计银行贷款利息、物业维护成本和租金收入等各项收支，仅从房价涨幅上看，投资收益是1.56倍。“实际上，过去房屋租金一直都比较低，抵消各种开支，也没有多少结余。即使到现在，如果贷款购房投资，房租收入是低于银行贷款利息的。100万元的物业，贷款50万，20年期限，每月的贷款利息在3000元左右，但这样房屋的租金基本上达不到3000元。”有房地产投资人士告诉记者。

　　而从股票投资上看，即使剔除各上市公司年度分红，股指收益也高于投资实体房产。记者对比交易所地产指数发现，过去十年，地产指数虽然经历了2008年和2010年的连续暴跌，指数涨幅也达到177.28%，比房价涨幅高出20多个百分点。今年以来，房价并未明显上涨，但地产股指数涨幅高达25.72%。

　　从具体个股看，房产实体投资的收益远远低于股票收益。记者在万科A官方网站上查到2005年的半年报，数据显示，2005年上半年万科销售均价为6339.87元/平方米。而今年前5个月，万科销售均价为10252.03元/平方米，过去7年左右的均价涨幅为61.71%。但在股价上，按照万科上市以来的复权价格计算，2002年6月30日的收盘价为91.72元，今年5月最后一个交易日报收698.94元/股，涨幅达到662.04%。过去十年万科的股价涨幅更是高达870%。

　　另一巨头保利地产2006年上市，数据显示，该公司2006年上半年营业收入为14.3亿元，广州地区的主营业务收入占比在五成左右。而根据广州房管局披露的数据，2006年6月份全市新建商品房住宅价格为6380元/平方米。有分析认为，保利当年在全国的销售均价应该在7000元/平方米左右。今年5月份保利销售均价为11749.05元/平方米，累计涨幅在七成左右。而该公司股价从上市首日20.21元的收盘价暴涨到今年5月31日的122.53元（复权），上涨了5.06倍。

　　机构分析

　　地产股基本面继续回暖

　　面对房价未来走势，多数分析认为，调控持续，房价不会再度暴涨。但鉴于预调微调和挤压的需求逐步释放，市场销售最差时段基本过去，地产股还是有得炒。因此，“炒房不如炒地产股”可能继续上演。

　　记者粗略统计发现，在过去的半个月左右，国家四个部委对关于房地产政策可能松动的辟谣达到四次。链家地产市场研究部研究员陈雪表示，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明市场处于观望敏感期；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。摩根大通最新研究报告称，楼市紧缩政策不会放松，并认为今年全国房价下降5%~10%。申银万国最新研究也表示，在限购取消前，房价出现大幅上涨的可能性较小。

　　但对地产股而言，多数机构分析认为，市场销售最差时段基本过去，地产股在回调之后依然会掉头向上。实际上，今年以来，地产股一直充当大盘的“护卫”。以节前收盘计算，万科A年内涨幅达到20.88%，招商地产为38.06%。整个地产股指数今年以来累计上涨了25.72%，远远超过上证指数同期2.79%的涨幅。

　　中原证券地产分析师吴剑雄表示，稳增长的货币及财政政策力度不断加大，对房地产板块形成间接性利好。

　　东莞证券刘卓平指出，预计下半年政策面将继续向着宽松方向发展，未来随着成交继续温和放大，基本面持续回升，将能助推地产板块行情的进一步走高。因此，刘卓平继续看好下半年地产股表现，建议投资者重点关注招商地产、金地集团、万科A、保利地产等。