此方式风险很大

　　早在2010年国家住建部就下发了文件，规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。住建部这些规定主要是为了维护购房者的权益。
 
　　金口律师事务所刘律师认为，就这件事来讲，如果购房者轻信了这些承诺与开发商签订了所谓的“借款协议”，未来可能要面临一定的风险：

　　首先，开发商没能取得预售许可证，到底是因为房子的质量问题还是其他具体原因我们并不清楚，但可以肯定的是这个楼盘没有满足销售条件。这也就意味着，即使你买到了现在相中房子，也不可能取得房产证，也就是说其实你并没能从法律上真正买到这套房子。其次，开发商是以“借款”的名义收取了购房者总房款的30%，如果开发商在开盘时“坐地起价”，购房者的权益很难受到保护，即使开发商将购房者预付的30%如数退还，消费者在等待期间因为资金被“套牢”很可能错失更好的买房机会，这个损失开发商不会承担。最后，如果开发商没有完成项目建设，就是我们常说的“烂尾”了，购房者现在交的30%房款就成了一张“十几万或者几十万的欠条”，虽然在法律上，购房者可以以债务的形式进行追讨，但这只能归属于民间借贷纠纷，处理起来也十分麻烦。
 
　　“购买‘便宜房’要三思而行，特别是证件不全的“便宜房”，千万不能被开发商抛出的‘低价’给忽悠了，贪小便宜就容易吃大亏。已经缴纳‘权益金’的购房者可要求开放商退回‘权益金’。若开发商不退，应保留好证据向有关部门进行举报。”刘律师提醒说。
 
　　据刘律师介绍，商品房预售几乎成为当今开发商卖房的普遍形式，原因很简单：开发商如果不通过预售的方式盘活资金的话，几乎无法完成整个房地产项目的开发与运营。

　　“商品房预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定，其目的是保障广大购房者的权益和房地产开发市场的良好秩序。但是，开发商没有取得商品房预售许可证的情况下，购房者与开发商签订了购房合同是无效的，开发商应无条件地退还收取的购房款并进行相应赔偿。”

　　“办理‘商品房预售许可证’必须要有其他的几个证件。如果没有其他的‘四证’，‘商品房预售许可证’也根本办不出来。”刘律师最后说。

　　房产部门：

　　预售必须有预售许可证

　　记者电话采访了青岛市房产交易中心审批处的工作人员。据李姓工作人员介绍，商品房预售许可证的办理在市场处，他们负责最后一步的审批。他介绍说，“商品房销售必须有房屋预售许可证，如果没有办理预售许可证而进行商品房的销售是违反政策规定的。他认为，不管是买还是卖，没有“商品房预售许可证”的房子都是违规的。如果市民购买了没有“预售许可证’的商品房，风险是肯定存在的。收取权益金、擅自发售VIP卡，办理会员卡等形式都是违反政策规定的。”
 
　　“那么进行房屋意向登记呢？”该工作人员回答，“没有‘预售许可证’这样做也是违规的。”同时他还表示，如果存在违规行为，市民可以举报。若情况属实，相关职能部门会对其进行查处。