6月28日午间，SOHO中国发布公告称，公司有意动用不超过2亿美元回购公司10%普通股股权，按股东大会召开之日公司已发行股本来计算，相当于约5.19亿股。
2亿美元回购股份，SOHO中国或旨在提振市场信心，证明公司现金流充裕。从当日成交来看，其股价的确有所上升，但股价长期被低估背后，是资本市场对SOHO中国业绩、商业模式、现金流等因素的担忧。
2亿美元回购操作
SOHO中国于回购公告中指，目前股价严重低估了公司的资产价值及资产负债表实力。此番回购将优化公司资本结构，提高公司净资产价值和每股盈利水平，符合投资者利益。
另外，作为同行业负债率最低的公司之一，SOHO中国有雄厚财务实力进行此次回购，并拥有充足资金保证集团业务持续增长。SOHO中国董事会强调，这次建议回购的股份将视市场情况而定。
而股票市场在此回购消息刺激下，下午开盘SOHO中国股价一度涨6.21%至5.99港元。当日收盘价为5.94港元，涨幅为5.32%。
不过对于SOHO中国给出的回购原因，目前股价被严重低估，但到底低估多少，怎样的水平才算理想，市场分析师有不同的看法。
工银国际分析师谢骐聪指出，现在香港上市的内房企的股价都很低，股价折让水平多在50%、60%，平均水平是55%，折让最高的像合生，达到了80%。
从NAV正值来看，SOHO的股价应到9-10港元，今日收盘价是5.94港元，股价折让是40%，在这个水平上，并不能算是被“大大低估”。
有熟悉SOHO中国的分析师亦指出，其实SOHO中国目前的股价已经比过去几年好很多，所以，现在的股价水平并不算是被“严重低估”。
不过，无论是否被低估，回购股份带来的市场效应非常明显。除了股价的上扬外，SOHO中国在资本市场的成交量也进一步放大。
据香港某券商观察，从27日开始，SOHO中国成交量明显加大，在宣布回购消息后，昨日的成交量几乎是以往的3倍多，平日里SOHO中国的日成交量仅有两三千万。
另外，有分析称，SOHO中国选择在此时回购股份，也是在某种程度上对股东的补偿。
因为SOHO中国去年的业绩派息低于业内预期，而在现行市场状况下，剔除股价上涨外，SOHO中国回报股东的方式中，除了派息，就是回购股份。
该分析又指，回购可以在短期内提升公司股价，若不看好后市，市场还可以选择抛出。所以，未来SOHO中国股价会如何走，还得看投资者的综合评估。
业绩预期不乐观
回购股份意在增强市场信心毋庸置疑，但在回购的背后，透射出的是资本市场对SOHO中国价值的认可不够高。影响资本市场信心的首要因素，便是业绩。
去年10月，内房企的股价基本已经见底，SOHO中国可以说是跑输大市。主要原因就是去年的业绩不怎么好，第二点就是，投资者认为它今年230亿的销售目标也存在挑战。京华山一分析师何伟富如是分析。
2011年，SOHO中国共实现合同销售额109亿元，仅完成年初230亿销售目标的47%。
“这是SOHO中国上市五年来第一次面对像这样困难的局面，第一次没有完成年度销售目标。”潘石屹如是总结。
不过，老潘也指出，2012年不会出现像去年那一段时间无盘可售的情况。连续三次降准释放出来的宽松环境又让他看到了新的希望，公司2012年的销售也逐渐上升。
根据SOHO中国公布的数据，2012年第一季度，公司完成销售约16亿元，其中3月的销售就占了11亿元。虽然销售有所上扬，但与230亿的销售目标相比，还是相差甚远。
另外，作为SOHO中国今年重点销售项目，望京SOHO从去年8月下旬开盘到6月24日，完成销售额近90亿。剔除去年完成的40多亿的销售额，今年上半年该项目的销售额为40多亿。
望京SOHO的销售并不算好，工银国际分析师谢骐聪称，该项目总可售额超过200亿，但截止到现在才完成不到100亿的销售，去化率不足50%，所以，SOHO中国2012年上半年的销售应该不是很理想，顶多有50-60亿元。
另外，SOHO中国不像其他住宅开发商一样，每个月都公布具体的销售数据，这样的信息不透明也加剧了外界对SOHO中国2012年上半年业绩不好的担心。谢骐聪表示。
商业模式与现金流
除了受销售业绩不振带来的影响外，SOHO中国股价被低估，或也反映出资本市场对SOHO中国商业模式的担心。
关于公司的发展战略，SOHO中国董事长潘石屹就一再宣称，SOHO中国的项目目前考虑的就是在北京和上海，必须在繁华的商业区，而且必须有地铁口。
辉立证券分析师陈耕指出，SOHO中国这种改造类商业地产的模式，国内一线城市能满足其需要的城市数目有限，且项目完成出售后，位于这些城市繁华地段的土地供应会越来越少。
销售之外，增加持有物业的比例也非朝夕可以完成的，所以，对于这样的经营模式的可持续性，资本市场很担心。
与SOHO中国这种快速销售的商业模式相对应的，是其充裕的现金流。
与其他内房企高企的负债率不同，正现金流一直是SOHO中国最值得骄傲的地方。
不过，这在投资者的眼里未必是好事。在房地产市场还是上行趋势的状况下，净现金流并不是什么好事，净现金反映企业自身没有把资产负债表做好。不过，这是SOHO中国自身的策略。分析人士称。
这种经营策略反映到股价上，就呈现这样一个趋势：行业低潮时，SOHO中国可以跑赢大市，但在行业处于上升或回暖时期，它的股价又是落后的。
该分析人士并称，经过上半年的收购及项目资金投入，SOHO中国的现金流也开始往负债方面发展，防护栏开始降低，这跟SOHO中国以往的风格不同，资本市场还是会担心。
而从另外一个数据来看，SOHO中国以前老说自己的股息率最高，但现在的水平是5，而富力目前资金股息率已经达到7.5。
外滩地王官司牵制
在业绩、商业模式、现金流的担心之外，与复星国际的官司似乎也是影响投资者看好SOHO中国的重要因素。
该官司起因于去年12月29日，当时SOHO中国以40亿元收购上海证大及绿城持有的外滩地王项目50%的股权，而另外50%股权已由复星持有。
彼时，潘石屹希望，SOHO中国能跟复星国际一起，发挥各自优势，在上海外滩将“这个皇冠上的明珠”打造成上海的天际线，创立一个新的地标。
但事后证明，这只是潘石屹的一厢情愿，自SOHO中国入股该项目以来，复星国际就从来没有欢迎过这个伙伴。
收购完成后第二天，复星就回应，SOHO中国收购证大外滩8-1地块50%股权的交易或侵犯复星权益。若该等权益无法得到保障，复星将采取一切合适的法律手段维护自身权益。
多方交涉无果下，复星在今年6月5日将买卖相关方上海证大、SOHO中国、绿城中国一并告上法庭，要求实现复星在外滩地王项目中的优先认购权，将交易还原到初始状态。
复星觉得，与一个在文化价值观方面不一致的SOHO中国合作是痛苦的，因为双方没有感情基础，另外，复星担心从没有合作经验的SOHO中国能否合作共建好该项目。
据此，业内分析人士认为，这个官司势必会拖累外滩项目的发展，进而累及SOHO中国在上海业务发展的步伐。在房地产行业日趋复杂的环境下，这样一笔官司势必也会影响着市场投资者对SOHO中国的判断。
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