不知不觉中，2012年岛城楼市已经过半，上半年新建住宅交易量交出了28128套的成绩单，虽说与去年同期相比仍是下降三成，但5、6月成交均过六千套也让人们看到了市场回暖的信号。就在这个当口，央行再次发布降息政策，短时间内两次降息虽说不是直指房地产市场，但对房地产市场来说无疑是个利好。

　　进入7月，也就意味着下半年正式启幕，那么下半年岛城楼市将走向何方？新盘仍将继续降价促销还是止跌上升

　　拥有成熟配套且价格较为坚挺的二手房在降息利好下是否将走出成交低谷？记者就此采访了多名房地产业界人士，大话岛城楼市的下半场。

　　楼市下半场，政策能否吹暖风？

　　由于调控的持续影响，今年上半年全国土地成交量创下三年来的新低，许多大中城市成交量出现下滑，房价则进一步降低，然而，以“限购”为首的众调控政策依然没有退居二线的意思，国务院也曾在多种场合表示楼市的调控坚决不放松，那么楼市下半场，政策的风向会如何呢？

　　近期，国务院、住建部、银监会等纷纷表态，多次澄清市场关于调控要放松的传言，以及各级政府的坚定表态，这有利于缓和购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定市场预期。

　　青岛市房协经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为：“根据最近的国务院会议来看，调控的措施不会动摇，加码不可能，变通有可能，而其中房产税的试点就是调控政策的变通点之一。”龙江表示，今年六七月份，全国将实现大中城市住房信息的全面联网，这就为房产税的征收提供了依据。但由于有很多的细则没有完善，因此房产税大面积铺开不可能，在部分大中城市进行试点比较有可能，而房产税进行试点就是调控政策的变通，如果试点的范围在10个以上，那么作为山东的龙头，青岛将极有可能成为试点城市之一。

　　降息预期能否再度激发恐慌情绪？

　　虽然业内对央行二次降息表示是在预料之中，可以说降息对于房企的资金压力将“减负”不少，他们的生存能力将变强，在一定程度上会扭转或者缓解下行的趋势。那么降息对于购房者和房企来说又是怎样的一个信号呢？

　　刺激刚需入市

　　“降息之后，对于购房者而言，还款压力减少，这是非常大的利好。”青岛和达置业有限公司副总经理刘博表示，降息同时对房地产市场也有一定的积极作用。“降息之后，意味着老百姓放在银行的存款会蒸发掉。中国老百姓投资比较保守，像股票、黄金之类的投资不太稳定，因此很多人会购买不动产来保值，降息会促进更多购房者入市。”

　　大量购房者入市是否会使得房价暴涨呢？刘博分析指出，虽不排除会出现恐慌性购房现象，但是事实上，开发商目前定价更加理智，即便现在成交量逐月上升，但是这些成交量的上升都是“以价换量”得来的。开发商还要保证去化率，因此短期内房价回升的可能不太大。

　　降息不会引起楼市大波动

　　谈及央行降息，龙江对央行降息不会对房价产生刺激的说法表示认同，“央行降息，会促使部分观望的刚需置业者打消顾虑，提前入市，但是对于改善型、高端产品不会产生太大的影响，因为房地产调控政策依然存在，调控不会放松。下半年肯定还会有降息等利好政策出台，因为目前中国经济不景气，国家只有通过调整金融政策来刺激，尤其是想尽快让中小企业等实体经济回暖复苏。”

　　对于楼市而言，金融政策的调整会起到一定的促进作用，但只要限购政策不调整，楼市大的趋势不会改变。龙江预测，下半年的楼市应该会比较平缓，不会出现大的波动。

　　房价是否还能再探深底？

　　下半年仍然以快速走量为主旋律，主要就是以价换量。目前来看，青岛楼市已经进入全面降价的时期，这已是不争的事实，几乎所有在售项目都降价了。据了解，在5月份之前，岛城的新房成交量一直在下跌，同比降幅一度高达4成，与之而来的是房价的持续下行，岛城楼市出现了市北某楼盘“直降百万”、李沧房价直奔“5字头”等市场少见的情形。

　　通过降价，青岛房价已经回归到一个比较合理的价位，房价已经到了底部。那么，下半年岛城楼市是否仍将延续上半年的走势？下半年是否还将会有大幅降价的情形出现呢？

　　下半年楼盘营销将更灵活

　　“青岛存量房逼近15万套，从人口与存量房的对比情况来看，青岛的存量房情况是全国第一的，青岛楼市的压力也是全国最严重的，所以下半年开发商也不敢‘轻举妄动’，还将延续上半年的降价促销。”龙江对于岛城楼市下半年的。

　　“当前的购房氛围要比第一季度好一些，5月新房的成交量有了接近翻番的增长，成交的数字也不错。由此可以判断，下半年的楼市很可能延续这个态势，市场会有一些暖意，成交量也会增加。”青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟认为，下半年开发商的策略比较灵活，打折力度、付款方式等方面优惠的情况较多，但降价超过30%基本上不可能。总体来看，房价不会有大的变动，而且如果下半年成交势头较好的话，部分楼盘也会有提价的可能性。购房者则仍以刚需为主，他们不会因为政策的变化而改变需求，在房源和房价合适的情况下，刚需依然会坚决出手。

　　快速走量仍是主旋律

　　现在普通购房者对于房地产的成本构成是不了解的，拿城阳区来说，目前普通住宅房价基本在5000-7000元/平方米之间，这几年随着土地成本和建安成本的增长，房地产已达到一种微利的状态，房价基本趋向合理。6月，国家也出台了一系列相关政策，这也表明国家是支持刚需置业的。鑫江置业营销总监李国章对此分析认为，“可以说，市场回暖趋势比较明显，个人判断下半年整体上将呈现出一种快速走量的形势。”

　　提及购房者该何时出手，李国章表示，“购房者的心态是期待房价越低越好，这种心态是可以理解的，但这是不现实的。房价应该保持在一个合理的价位上，没有利润空间的价格是不健康的价格。期待房地产降到成本价以下，这是不可能的。从去年调控持续以来，房地产企业本身也在不断调整，通过降价，资金等方面的调整，再加上此次降息，应该说房地产企业已经得到喘息，目前的价位也已经降到一个比较合理的位置，房价很难再次下降，现在已经是出手的良好时机。”

　　公租房、廉租房路在何方？

　　公租房、廉租房等都是高房价下诞生的新生产物，可以说这些政策的出台为低收入家庭实现住房梦提供了可能。

　　但是对于保障房是否适用全国，并可以成为制度性政策，众多业内人士及专家的意见不一，有人认为如果将保障房选址在市郊区域，选址远而定价高于市场价，就没有人去买。选址近定价低于市场价，就混乱。

　　此外购买租用人群标准的制定是保障房的又一难题，谁有条件买？谁有条件租？难道也像经济适用房那样混乱，如果是那样，限价房、公租房、廉租房又失去了意义。

　　二手房市场能否冲破低迷困局？

　　今年上半年，岛城新房交易因为开发商的主动降价出现了逐步回升的局面，但二手房市场由于房东方面降幅不算太大，成交量回升较为缓慢。虽然在5、6月份，岛城二手房市场总体上也处于上升的态势，那么下半年二手房市场是否仍是保持不温不火的困境呢？ 价格稳中有降促使成交回暖

　　进入2012年，价格坚挺的二手房终于有了一定程度的下降，到了二季度二手房的议价空间在5%—10%上下。科威国际不动产青岛区总经理孙杰预测，下半年岛城的改善性需求比上半年释放得要多一点，因为大家都担心房价会逆转。但只要下半年限购和限贷没有取消，成交量很难有特别大的反转。

　　谈到房价，孙杰说：“下半年房东的心理会比较平稳，由于带看量的上升，有些房东会乐观认为市场行情比较好，进而压缩议价空间。有些不急于用钱的则会惜售房源，甚至会进行房价的回调，有可能坚挺到来年，但房价反弹势头并没出现。” 部分投资客户有入市苗头

　　调控这一年多来，二手房市场确实遭遇了严冬。“去年一年市内四区的新房、二手房成交量之比达到5：1，今年上半年略有好转，大约在4：1。预计下半年二手房将继续缩小与新房交易量的差距。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚指出，与新房市场开发商主动降价促销不同的是，二手房房东是分散的个体，且由于城市的布局，二手房所处地段、相应配套要远远优于新房，在种种因素影响下，二手房降价速度很慢，致使成交大幅萎缩。随着价格一步步回落，目前应该基本上已筑底。

　　“我们代理了市北一个高端住宅新盘以及崂山区一个商业性质的公寓盘，除了部分改善型需求外，这两个盘有大量投资客户的进驻，上月成交很不错。另外近两个月来沿海高端新盘开盘销售现场也颇为火爆，这些都是投资信号。这些投资者看好的并不是降息之后省下的那点利息，而是感觉在整体经济环境不好的背景下，希望找到一个更为可靠的投资保值渠道，相比股市，房产无疑是不错的选择。”刘刚分析指出。