现场提问：第一，自4月份开始出手土地市场，万科今年至今已新增项目共18个，这样的频繁拿地主要是出于什么考虑，接下来还会不会继续拿地？

　　5月份以来土地市场很活跃，地王也出现不少，例如北京、天津，你怎么看待今年的土地市场？觉得今年是否会是土地抄底的好时机？

　　郁亮：万科拿地主要取决于两个重要的因素，一是有没有机会；二是正好有钱。对于万科来说，现在手里有地有钱，是一个非常好的可进可退状态，这也是一个未来策略。

　　另外，万科的另一个拿地策略是从2008年开始明确，就是决不拿地王。可以看到从2008年以后，全国地王就没有万科的份。其实，地王的项目并不一定没钱赚，只是我们不想再参与争地王。

　　在不当地王的前提下，有合适的项目万科就会去拿。至于拿多少，怎么拿，什么时候拿还是取决于上述两个因素。

　　6月份之后，地王的出现如北京、天津，但事实上，全国各地到目前为止，统计下来，土地拍卖过程中溢价率大部分是提高到18%左右，而18%左右不代表地王，溢价率100%才是地王。所以，仅几个城市出现地王，不足以说明地王的频繁出现。

　　以前大部分是国企、央企拿地王，现在央企却不能参加，变成民企拿地王。原来地王不全是央企造，民企也造地王，所以要反思一下，地王频出是什么原因造成的。

　　现场提问：截至到六月底，万科资产负债增加到了78.86%，万科在负债方面是怎么控制的？关于融资方面，接下来有没有一些新的计划？

　　还是关于政策方面的问题，您刚才也说到中央长期调控房地产不放松。从上半年以来，看到很多地方政府都有政策松绑的现象，您怎么看待这种现象？在这种情况下，万科是否会受到一些影响？

　　郁亮：万科目前负债率78%这个数字，从今天公布的报表看，万科有1400多亿已售为结预售款，预售款是负债，所以报表上显示78%的负债率。

　　实际上净负债率只有22%，我们有470亿现金在手里拿着，所以，长期负债和短期负债加起来才200多亿，因此不做现金安排，而不是说万科的负债率很高，其实在同行里万科是负债率最低的公司之一。

　　我们永远需要钱，因为有更好的发展机会等着我们。至于融资没有什么具体的计划，而是当有好的融资机会跟工具来临，就要好好利用它。

　　所以，万科从2008年以后，在每一次的调控中都能应对得很好，主要是因为我们是一个身段特别灵活的公司，能够灵活应对各种变化，以变来应变。

　　从地方政府政策放松的时间越来越短来看，政策松绑被叫停的时间是越来越短，通常说要放宽，文件出来不到四个小时就被中央纠正，从这看出，国家行政效率在这一点上体现得非常充分。所以，没有一个放松是成功的。

　　因此，还是要遵循中央政策原则，从全国整个宏观调控政策来说，各地政府都要不折不扣不执行。

　　而今年的影响对于万科来说，跟去年没什么两样，我们的应对策略仍然是做主流市场，盖好房子，满足市场自住需求。