现场提问：您觉得国家有没有可能在下半年限制或者去除合同销售款制度，公司下半年的合同销售款有怎样的预测？万科如果要发展到国外，哪些国家是公司比较感兴趣的？

　　郁亮：其实是探讨要不要取消预售制度的问题，预售制度是各国普遍的惯例，很多地方都有。只不过在大陆预售制度某种意义上变成融资工具和手段，可以逐步收钱，这一点是大陆跟别的地方的不同之处。

　　而大陆为什么不一样，是因为大陆金融市场不太发达，没有其他金融工具可以运用。因此这个制度起到融资的作用。

　　现在如果要对这个进行探讨，也就是如何限制预售融资功能的问题，限制预售融资功能就必须给新的融资渠道，比如说资本市场开放，过去五年资本市场是不再融资的。另外，银行是不是有开发贷款，融资贷款等。这是值得探讨的，包括法律框架，法律制度，产权制度等。

　　目前住建部已经对这个事情有了否认和澄清。这涉及到大陆房地产整个制度变化的问题，如果要调整是需要通盘调整，而不可能单一调整。

　　而万科如果国际化会去什么地方？我们当然是会去社会稳定的地方，因为社会不稳定，房地产一定不之前很难生存与发展。而我们最要去的地方是中国人多的地方，美国跟香港都是个不错的选择。不过，这方面是开放性的，有机会就会去发展。

　　现场提问：公司下半年合同销售有没有什么预测？

　　郁亮：万科卖的情况不错，但我们不做预测。不过今年有信心会超过去年全年的销售额，去年是销售1200亿元。

　　现场提问：上半年你们的销售均价下降了，原因是什么？公司下半年推货的策略是什么？您个人的时间放在万科上跟放在南联上是怎么安排的？

　　郁亮：均价下降是结构上的问题，万科从2008年开始就一直采取积极合理的定价策略。万科项目新开盘时有一个指标，要求一个月之内卖出60%。

　　万科均价降低是反应了结构上的因素，比如说跟去年同期比，上海、深圳、北京这些地方卖得多一点，而今年不是这样。但是，这两三年以来，普通住宅一直维持在比较高的位置，所以在价格上有一些调整。

　　下半年万科推货量会比上半年多，我们相信下半年销售表现会比上半年更好，市场也可能更配合一些。

　　在南联，我没有担任任何职位，南联作为跟万科有关联的公司，作为一个新的准备要发展壮大的公司，我们当然会给予比较多的关注，而具体时间分配现在也不知道。

　　现场提问：你们有没有一个大概的国际化时间表能分享一下，比如说三年计划或者五年计划？您刚才说要去海外给海外华人提供服务，这个服务是指的开发房地产，还是有新的业务模式会出来？

　　郁亮：计划也是这段时间我在思考的问题，现在我们没有具体的方案拿出来。主要是我们对市场进行了解之后才能拿出具体的方案来。大家都很关心南联的问题，南联是万科国际化的第一步，香港是面向全球的，万科国际化已经开始。而未来的三年或者五年规划事情我还在讨论中。

　　现场提问：万科有没有足够的资金去发展国外，在国外发展的过程中会不会形成合资？

　　郁亮：我们跟国外财团相比，钱不算什么。所以，万科能够进行国际化绝对不是因为有资金优势，而是在客户方面，对客户的理解和认识，这是我们的优势。

　　所以，我们会考虑跟当地合作伙伴以合作的方式来发展，毕竟我们需要有人帮助。所以之所以一直没具体谈到国际化的计划，其实我们需要找到合适的不同地方不同合作伙伴之后，才能发挥不同合作伙伴之间的各自优势，才能做好这件事情。

　　现场提问：现在内地主要城市北京、上海楼价控制在一个比较稳定的水平，但是一些二、三线城市楼价比较高，您是否担心限购令等政策会延续到二、三线城市？万科怎么应对？

　　郁亮：现在所有城市都有限购令和限价政策，几乎关注的城市全部在这范围里面，各地都是在限购，限价里面，所以这跟一、二、三线没有分别。

　　我们的政策很简单，只改变我们能改变的，决不改变不能改变的事情，因为无法去改变政策，所以我不去预测政策。我们相信只要坚持做下来，在严厉的调控下继续发展，以后政策松动之后会活得更好。记住这个底线之后，好好研究在这个政策下怎么做事情就行，举个例子，如何让你的产品更加适应调控之下的市场需求。

　　与其抱怨政策合理不合理，公平不公平，不如多研究对策去解决问题。所以，万科是不怨天，不怨地，只怨自己不努力。

　　现场提问：您刚才说也很喜欢香港，想向香港开发商学习，有没有一些学习心得？或者说您喜欢香港这边哪个开发商？会不会考虑跟新鸿基他们合作？

　　郁亮：早年有到新鸿基学习，当时不认识新鸿基高管，是偷偷尾随客户跑到社区里面去。新鸿基的物业管理，房屋品质都做得很好，包括新地会做得特别好，万科的万科汇就是向新地汇学的。香港发展商身上有很多东西值得我们去学习。

　　任何有兴趣跟万科合作的，我们都会考虑。在香港，即使是中小发展商也有各自的特色。所以，万科在香港选择合作伙伴方面不设条件，我们十分欢迎跟香港本地发展商合作。