在国家政策的调控之下,房地产的发展俨然进入了下半场。在后调控时代,不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场,向商业地产市场转移。在这样的背景下,本来就很专业的商业地产投资,究竟蕴含着怎样的机遇,投资商用物业必须注意哪些因素?且看专家建议。

　　商圈成熟度

　　专家解析:一个城市核心商圈的成熟度直接决定了其商铺的投资价值,一般来说越是成熟的商圈,投资收益越稳定,而这也决定了投资回报率稳定,但也比较小。比如有的旺角商铺已经很成熟,一般很少出售,而且即使有也售价高昂,普通投资者难以承受。

　　现有商铺租金与售价

　　专家解析:现有租金水平与卖价直接决定了核心商圈商铺未来的增值潜力以及投资回报率,只有全面调查了解到了当前的商铺租金情况才有可能计算出未来的投资回报率。

　　商圈业态组合水平

　　专家解析:一个商圈商业业态的组合水平,直接决定了该商圈未来的增值潜力和价值。一个商业业态组合水平高,比如商业业态配置合理而且高中低端商业都兼具的商圈未来的发展空间就大,其商铺的增值潜力就大,投资回报率相对就高。

　　商圈人流量与消费者结构

　　专家解析:交通便利、居住人口众多,高端人群丰富的商圈,不但可以带来大量的人气,同时更能创造更多的消费需求。因此,一个商圈的地理位置以及其辐射范围内的居住人群结构都是决定其商铺未来发展的重要因素。一般来说,地处城市核心并且有轨道交通的地方人流量相对较大,其消费者结构水平也相对偏高。

　　写字楼集中区

　　专家解析:选写字楼尽量找写字楼集中的区域,因为这些区域周边配套相对比较成熟,而且企业的进入也有趋同效应。比如城市的CBD或者大型工业园区的中心,这些区域写字楼的未来的发展空间大,因此增值潜力就更大。如江北嘴、新牌坊以及大坪等区域。

　　投资“一手”写字楼

　　专家解析:为了降低交易风险,新手尽量选择一手写字楼。若综合考虑升值与租赁两个方面,则建议选择3年左右的次新写字楼,不仅周边的配套相对成熟,人气上涨过程中,价格也有进一步上涨的空间,而且由于时间还不太久,产品设计不会显得过于落伍。

　　如果纯粹为了投资而投资,现在或许不是最好的选择,但是如果兼顾自用而选择投资写字楼,将其更重要的使用功能发挥出来,或许是写字楼投资的最高境界。