8月16日，SOHO中国在香港发布了2012年中期业绩，并宣布将结束散售模式，转向“开发-自持”的模式，未来将持有办公楼和商业物业约150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米，涵盖旗下主要在建项目。对于此次转型，SOHO中国的董事长潘石屹笑言，从此要做“包租公”了。业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。

　　是形势倒逼？

　　SOHO中国一直以做商业地产散售著称，该模式为其带来了高周转和高回报，但也有物业经验混乱等“烂口碑”。如今十几年模式一夕改，消息一出，有如重磅炸弹落地。SOHO中国的股价第二天应声下跌，盘中大跌8%，收盘时跌去5.4%。

　　同时，业界也出现了SOHO中国转型是“形势倒逼”的猜测。据其公布的2012年中期业绩显示，上半年实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润为6.13亿元，同比下降约65%。业内认为，这样的半年业绩是“惨淡”。

　　同时，SOHO中国已经连续两年未达到销售目标。2011年，其全年销售109亿元，低于230亿元目标；今年上半年完成合同销售额60亿元，仅占全年销售目标的26%。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，SOHO中国的转型是“迟到的”，“最佳的时间节点在2009年，像华润置地在当时的转型就很及时。由于SOHO中国的盈利方式单一，抵抗风险的能力不足，现在它是被市场逼着走的。”

　　全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，SOHO中国此举既是主动的选择，也有被动的方面，“原有的散售模式不具有可持续性，SOHO中国转型迫在眉睫。”

　　租务市场的“召唤”？

　　面对“倒逼论”的质疑，潘石屹回应说此次是“战略性的布局”。SOHO中国执行董事张欣也表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。据世邦魏理仕报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。

　　张欣坦言：“从去年开始，北京和上海的租务市场表现强劲，而销售却非常缓慢，促使我们对市场进行重新评估。”她还透露，预计5年后SOHO中国150万平米的物业年租金收入将超过40亿元，年回报率逾10%。

　　RET睿意德执行董事张家鹏认为，SOHO中国的转型是出于企业成长考虑的正确选择。他还透露，2009年和2010年间，SOHO中国就曾经就商业自持的运营问题和戴德梁行有过接触。

　　自2007年上市之后，潘石屹就多有欲自持商业的言论传出。其在北京前门大街项目上的“练兵”，也被视为其转型的铺垫。

　　对于SOHO中国的转型决定，业内普遍叫好。朱凌波认为，虽然大方向没有走错，但是SOHO中国也不得不面对两个风险，一是“资金风险要抗住”；二是“运营管理要补课”。

　　潘石屹曾透露，公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，足以支撑公司转型。转型后的负债率将可能提升至30%。张家鹏认为，如果SOHO中国通过自有资金来完成转型，应适度放缓速度、掌握节奏，避免资金链的风险。

　　此外，从投资市场的角度来说，张欣认为，此前的散售模式较难得到国际资本市场的认可，转型之后有望拓展融资规模。为此，张家鹏也认为，自持模式更符合国际投资者的偏好。