自房地产调控政策被逐步收紧后，商业地产被当做楼市调控的“避风港”，在受到房地产开发商青睐的同时，也吸引了信托公司的目光，对接商业地产项目的信托产品开始频频亮相。
9月25日，万通地产与外贸信托合作一个名为“外贸信托·富祥13号投资基金集合资金信托计划”，该基金发行规模为4.158亿元，投向天津万通中心项目。
这是万通继北京万通中心D座物业后的又一笔股权融资行为，该信托计划的投资回报率在12.5%～15%之间，就在业界普遍认为房地产信托的高收益已经“一去不复返”时，万通发行的高收益信托引起了关注。
与此同时，记者从用益信托工作室搜罗数据显示，从9月份信托成立的规模看，房地产信托业务下滑，占比均低于全年平均水平，共成立37款产品共计99.58亿元，占比17.4%，较上月的19%进一步下降。
在这些新成立的房地产信托产品中，不乏商业地产项目的身影。除上述“富祥13号投资基金集合资金信托计划”外，还有“建业酒店装修贷款项目集合资金信托计划”、“郑州动漫基地集合资金信托计划”等。
伴随着商业地产所呈现出的一片欣欣向荣的景象，房地产信托已然将目光瞄向了商业地产，或许会成为未来两年房地产信托的主攻方向。
收益率颇丰
曾几何时，在众多的房地产信托中，住宅房地产项目一直占居高位，少有专项用于兴建商业地产的信托计划。然而，调控政策趋紧给当前住宅地产项目前景带来了阴影，部分信托资金开始转战商业地产。
用益信托工作室研究部经理徐颖风在接受记者采访时表示，今年以来，在监管层要求房地产信托调节奏、控规模背景下，其发行规模与占比均有所下降。至于信托产品转攻商业地产，早就出现了这种苗头，当住宅市场受调控以后，商业地产自然就成了“香饽饽”，信托产品的发行是跟着政策大方向走的。
北京某信托公司项目经理告诉记者，长期来看，商业地产项目会越来越多地成为房地产信托的投资对象。从持有商业地产的对象来看，调控可能会使资金紧张的开发商愿意整体或阶段性出让持有的商业物业来融资。而投资者开始普遍看好商业地产，也会使信托公司愿意接受商业地产作为抵押物或者融资标的物，从而出现越来越多投资商业地产的信托计划。
受房地产调控影响，超过10%年化预期收益率的普通住房信托项目基本绝迹，但是商业地产信托项目的收益率似乎还很丰厚，记者查阅上述三个信托计划说明书发现，这些信托计划的投资期限分别为60月期、24月期、24月期，预期年化收益率分别为15%、10.8%、11.5%。
以万通中心该信托为例，投资期限为3+2年，即3年项目运营期，2年处置期。信托生效满2年后，万通地产可提前行使优先回购权，从而提前终止信托计划。如果万通地产按时支付行权费，那么投资者可以获得的回报率为12.5%左右，如若万通未能支付行权费，则项目进入处置期，彼时，投资者可获得的收益最低为15%。
徐颖风说：“万通只是个个案，受资金成本影响，现在房地产信托的收益率处于比较低的档位，基本保持在10%左右，很难出现高收益率的产品。房地产信托的发行比例也不会像2010年那样突飞猛进，达到50%左右的比例，当下也就是20%～30%之间。”
“10%算是不错的收益率了，绿城的事件，对整个房地产信托产品投资的负面影响较大，各信托公司对房地产投资信托也采取了较为谨慎态度，市场上超过10%收益率的信托产品已十分罕见了。”上述北京某信托公司项目经理坦言。
风险隐现
商业地产信托产品的繁荣发迹于住宅市场的调控，从百货商场到超级市场，从娱乐餐饮到购物中心，从商品零售到商品批发，商业地产逐步成为房地产市场的热门话题。今年以来，由于限制住宅投资而带来挤出效应，部分投资资金开始转战商业地产，而信托公司也认识到对住宅地产项目的投资过于集中，甚至有公司担心住宅地产可能面临制度性变革而导致更大的风险，为此几乎所有信托公司都对商业地产信托多有涉猎。
第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，商业地产尽管可能是必需品，但由于投资渠道不足，信托资金一窝蜂地进军商业地产，肯定会过剩，造成商场的空置率过高，最后形成了社会资源浪费。而且，经济放缓后，消费力有所下降，零售业也随之受影响，此时过分投资商业地产必然会产生一定的资金压力。
由于目前大多数房地产信托计划期限都不超过3年，房地产信托产品投资于商业地产发挥的只是短期融资功能，即投资新建商业地产以部分销售或者由开发商到期溢价回购的方式实现退出，或者以商业物业作为信托融资标的资产。
“但是，商业地产不同于住宅地产，销售并不是其盈利的主要模式。商业地产的资金回收，主要来源于租金以及对租户提供物业管理等附加服务而取得的收入。因此单纯依赖对外销售并不是一种好的退出方式，甚至可能导致商业地产项目的失败。”某房地产业内人士说。
据悉，万通中心信托资金退出方式有两种：万通地产回购信托资金所持股权，实现信托计划的退出；万通地产未能回购信托资金持有的股权，外贸信托通过处置信托资金所持有天津和信的48.96%股权的方式，实现信托计划的退出。此时，万通地产须跟随对外处置其所持有的天津和信51%股权，并约定处置款优先满足信托投资本金和收益分配。
“商业地产信托和住宅地产是同样的性质，本质上都是拿土地和房产作抵押，相当于贷款，所以，风险也雷同，兑付、退出可能都会产生风险，主要还是看项目，看担保措施。”徐颖风说。
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