1日上午，青岛市房地产交易中心公布了今年10月份房地产市场成交数据。数据显示，10月份新建商品住宅共成交8756套，比今年9月份10549套的成交量环比下跌近两成。业内人士分析，由于刚性需求后续乏力，开发商年关将再临资金链大考，楼市降价通道或将重新开启。
销量高于去年同期
数据显示，10月份青岛市新建商品住房成交8756套，比9月份减少1793套，环比下跌17%。但和去年10月份7849套的成交量相比，增加了907套，同比上涨12%。
自去年2月1日施行限购令以来，限购时间已有21个月。“这期间只有今年9月份的新房成交量突破了一万套。”青岛锐理数据总经理马光明说。
青岛市房地产交易中心的统计数据显示，由于刚性需求的释放，7月到10月份的新房成交量分别为9512套、9118套、10549套和8756套；而去年7月份到去年10月份的新房成交量分别为7951套、7366套、7849套和7849套。“每年的7月份到10月份都会出现一个成交高峰，今年的这个时间段里，楼市相对来说有了很大的起色。”马光明说，这里面开发商降价自救、刚性需求集中释放构成了主要的刺激因素。
上月近20家楼盘爽约
从区域成交来看，10月份市内四区新建商品住宅共成交2262套，较之9月份有所减少。各区市楼市相对较为平淡，只有李沧区、城阳区和胶州市成交过千套，其他各区市多在四五百套。
价格方面，单价在万元以下的新房共成交7322套，占总成交量的84%；单价万元以上的新房则仅成交1434套。而120平方米以下的中小户型共成交7282套，占总成交量83%的比例。
“和今年三季度相比，10月份楼市成交明显逊色不少。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说，原因一是三季度里连续三个月成交9000套以上，消化了限购施行以来的大部分购房需求；二是10月份预计开盘的50个楼盘当中，有近20家楼盘爽约入市，也对市场造成了一定的影响。
房价已连降9个月
此外，根据中国指数研究院发布的10月全国百城住宅均价，青岛房价继续走低，10月房价环比下跌0.06%，样本均价为每平米9503元。“10月份青岛新建住宅价格环比下跌0.06%，样本均价每平米9503元，这已是今年以来本市住宅均价连续第9个月出现环比下跌。”中国指数研究院青岛分院负责人说，不过较之于 9月新建住宅平均价格每平米9509元、环比下跌0.15%，下跌幅度进一步减小。
从省内来看，山东省内进入样本的7个城市中，潍坊涨幅最大，环比上涨1.21%；聊城、济南也呈现出环比上涨的态势；青岛、东营、日照、烟台、德州则同属环比下跌行跌，其中德州下跌最为明显 ，下跌幅度达到3.83%。全国100个城市新建住宅平均价格为每平米8768元，环比9月上涨0.17%。但同比来看，这已是全国100个城市住宅均价连续第7个月下跌，跌幅为1%。
刚性需求后劲乏力，开发商们囊中羞涩
年末将到，清库存成大势
限购令对市场的直接影响，就是将改善性需求及投资性需求挤出了市场。没有了这两类需求的支撑，岛城楼市的新房存量一直水涨船高。年关将至，为了快速回款、跑量及年度报表的需求，越来越多的开发商将会选择以价换量 ，新的降价通道或将打开 。
存量激增 16万套远超京沪
限购以来，投资性需求、改善性需求被挤出楼市，新房消化速度大减。市场上的新房存量经过了三个多季度的销售 ，不仅没有减少，反而达到了一年来的最高点。
青岛市房地产交易中心的统计数据显示，截至11月1日 18时，青岛市新建商品房存量高达159366套，几乎是限购令施行以来的最高点。“销售速度缓慢、存量却日渐递增，导致长期以来房源的消化周期被拉长，到了年底开发商无疑会面临更严峻的市场考验。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。
如此高的存量房源，甚至远超过北京、上海等一线城市。“存量最为集中的胶南市、胶州市和开发区，都在1.6万套以上，胶南甚至达1.9万套。”陈耀华说，但胶南、开发区一直以来的销售情况却平平。
资金紧张 频现“以房抵款”
为刺激购房者出手，开发商不断以价格的变化来刺激购房者的神经。认筹金或团购金抵房款、直接让利、加送车位、赠送物业费、赠送卫生间或厨房，花样翻新的促销手段目的只有一个：快速把房子卖出去，快速回笼资金。
“市北区的一家新盘项目，在11月份还有1个多亿的销售任务，以目前这个项目1.5万元/平方米的销售单价来算，需要成交近百套的量才能实现。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，但这个项目在7月份到9月份三个月的时间里，虽然推出了各类促销手段，却仅有20多套的成交量。以这个速度来看，这“一个亿的销售任务”完全是“不可能完成的任务”。
“因为销售不理想，多家外来大鳄甚至本地的房企都频频换帅，希望通过工作人员的调整来加快项目的销售速度，但在政策大背景的影响下，收效甚微。”刘经理说。
“越到年底，工程款要结算、银行贷款要清理，开发商的资金链会越紧张。”刘经理说，目前市北区、李沧区和城阳区的多家房企因为难以支付工程款，采取“以房抵款”的办法来缓解资金链难题，这导致市场上出现了不少低价甩卖的“抵工程款”房源。
新盘增多 以价换量成必然
“今年房地产传统旺季‘银十’整体来看成色大降，不如三季度市场给力。”银海世邦总经理马光明说，市场存量如此之高，市区近郊销售压力长期得不到缓解，三季度以来，没有一个项目敢于逆市涨价，更多地是采取以价换量的策略。
多位业内人士分析，剩余的两个月中，开发商仍以去库存、快速回款为主，以确保年度业绩 。
“最近半年以来，调控政策大方向未出现大的变化，仍以从紧为主。”马光明说，当前经济形势仍存在较大的不确定性，房地产业在经济中的地位仍然较大。预计未来政策会适度放松，配合收入改革方案 ，重点刺激成交量的上升，而不是价格。
而从供应来看，11月份仍将有30多家新盘入市，主要集中在城阳及西海岸区域，销售压力大的区域，不排除在未来两个月重启降价通道的可能。
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