深度透析
新盘 “限价”没标准
因为有京版国五条的政策支撑，住建委在与开发商就项目是否顺利下发预售证的博弈中也越发强势。
“开发商都知道住建委要砍价，所以每次申报预售价都要高出实际售价三分之一”，一位大型国企房地产营销总监对记者表示，比如买四万的房子，报价时必须五万多，就跟菜市场一样的讨价还价，直到开发商和住建委商量出一个双方都认可的价格就可以发放预售证了。
但现如今，政府自认为的合理价格却比之前严格了很多。
北京国企开发公司负责人表示，按照目前的规定，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件。
“北京市对于涨价的容忍度并没有具体标准。”大兴某开发商表示，“同行在互相交流中发现，在大兴，18000元/平方米是个关键的槛，如果新取证项目在17000-17500元/平方米，政府就会批，但超过18000元/平方米就不会批”。其他开发商也向记者证实，近期大兴生物医药基地多批房源均未取得预售证，就是由于报价超过了18000元/平方米。
上述开发商还发现，政府对房山项目的涨价容忍度只有3%。该人士告诉记者，“开发商涨价一般是称成本投入过高，但住建委会依据成本投入与收益之间的关系给你算账，如果收益过高，涨价的申请就会被驳回。”
事件延伸
新盘也将出炉“指导价”
既然目前新盘定价没有具体的指标，但是并不代表以后没有。
“像二手房市场已经在用的区域计税指导价一样，北京市也在筹建一个新房的区域平均指导价格体系。比如细化到大兴生物医药基地板块、黄村板块，不同区域设定不同的平均指导价格作为新盘报批参照标准。包括毛坯房、精装修等其他因素在这个体系里也会有明确的系数加成。”一位业内知情人士透露。
一个系统化的新盘申报价格参照体系或将于4月中旬上线，其覆盖多个部门协同调研后折算出的北京各区域新房预售指导均价。
市场影响
短期内供应紧张 房价上涨
政府对新盘取证价格的管制进一步严格，而且将价格管制的范围由原来的期房进一步扩展到现房。
亚豪机构分析师郭毅认为，在这样严厉的管制手段下，近期计划开盘项目均需按照新的政策要求调整取证价格、摸底客户的购房资格及购房心态，短期内将会造成取证、开盘项目量的减少，导致市场新增供给不足。
同时，已取得预售许可的项目为了给下期取证时的报批价格留出充分的审批空间，可能会以涨价来拉升本期的成交均价。因此，近一至两个月房地产市场将因库存紧张、供给不足以及开发商涨价三方面因素推动房价继续上升。
供应高峰将出现在年中
郭毅分析，今年的供应高峰原本会出现在4、5月和8、9月，但受“国五条”影响，首轮供应高峰可能会后移一个月左右。五六月份，开发商完成了取证价格、推出产品的调整，同时购房者也对“国五条”的政策影响有所消化，开盘项目量将开始回升，同时价格管制也将收到实效，北京商品住宅的成交价格有望逐步止涨企稳。
可是，价格管制虽然在中短期内可以抑制房价上涨，但不应长期执行。主要原因在于目前的土地出让环节采取市场竞争，而在土地开发完成推向市场的销售环节却采取价格管制，本身就扭曲了市场原本可以自行调节的定价机制。同时开发商因利润率降低，也会对在北京地产市场追加投资心存疑虑，从而造成土地流拍、地价下滑、新盘供给减少，这将影响到1-2年后的地产市场，楼市的供求矛盾难以破解，房价恐将继续高企。
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