近期,广州楼市签约均价连续下跌破万元每平方米。记者调查得知,房价连续下跌是大量房企均采用“毛坯+装修”的双合同所致,在市区,装修款占比基本是整体房价的四分之一。
在“双合同”大行其道之时,装修款该如何理财?
业内专家提醒,这笔款项可以一次性付款、自有房产抵押贷款或者无抵押贷款。但是,无论以什么方式,都将或多或少带来首付或月供的压力。
近日,广州市房价出现了诡异的连续下跌。搜房网数据监控中心统计阳光家缘数据显示,8月12日~8月18日这一周,全市网签均价再次下跌,并跌破1万元大关,降至9395元/平方米,一夜跌回十年前。广州中心六区上周均价16471元/平方米,相比前一周均价下跌20%。
房价“明跌暗涨”祸起双合同
而两个星期之前,广州市住房签约均价一度达到16490元/平方米,创出历史新高。在两周内,广州市签约均价下挫幅度超过四成。
而记者踩盘发现,虽然签约均价大幅下跌,但各盘的价格反而较前段时间有进一步上涨。上周末推新的中海誉城、万科东荟城均价均比6月份前一期上涨约千元每平方米。而广州市签约均价下跌并非让利于消费者,而是满城“双合同”导致。
为规避政府“限价”,购买一手房按照“毛坯+装修”的“双合同”的办法已经成为主流。一位业内人士直言:“现在新推出来的盘,基本上都是‘双合同’。只要新拿预售证的项目,基本上价格都达不到政府要求。”而由于仅仅限制签约价,装修款的比例并未限制,涨价变得更加有恃无恐。
“双合同”时代装修款如何理财?
一、装修部分付全款
首付三成变五成
月供减轻三分一
按照邹小姐的例子,其房产的总价大约在180万元上下,其中有140万元为“毛坯”的购房合同,外加签署一个40万元的装修协议。
记者计算得知,由于邹小姐是首次置业,本来只需要首付三成,即54万元。现在由于必须签署“双合同”,若是装修部分付全款,便要额外多付出40万元的首付款。这意味着首付高达94万元,超过整个房款的五成。
不过,按此计算,由于贷款成数减少,邹小姐只需贷款86万元。若以首次置业基准利率算,20年贷款每月月供为6287.57元;而若按照七成贷款,月均还款高达9431.35元。可见,一次性付清装修款后,每月的还款压力减轻了三分之一。
记者了解到,一次性付款将是“双合同”中装修款项主要付款方式。
二、装修部分用抵押贷款
需自有房产抵押 月供较高
“我们有提供装修款的贷款服务,但需要自有房产抵押。”元邦明月水岸的销售人员对记者表示。
而汇瀚按揭业务经理莫静则表示,虽然和房产商签署的装修协议并非装修合同,但若手头有其他房产作抵押,也可以自行到按揭机构做抵押贷款,缓解高首付的压力。
据莫静介绍,通过抵押贷款方式,借款时间最长10年,最多每平方米房产可贷款8000元,利率约为基准利率上浮15%~20%。若自己名下没有房产,而父母在广州市内有房产,也可以以父母家人的房产作为抵押进行贷款。
记者计算得知,若抵押贷款40万元,按最长10年期还款、利率上浮20%计算,每月要为抵押贷款还月供4823.56元,加上此前的房款月供,在10年内的月供高达1.1万元。
三、装修部分用无抵押贷款
年利率高达12%~15%
若是名下无房产抵押,又需要贷款负担装修款费用,莫静表示,也可以向银行申请无抵押贷款。
“无抵押贷款主要是根据月收入的倍数放大,放大倍数在15~20倍之间。比如说现在你月入1万元,则可以贷款15~20万元。若是以装修贷款的名义,则一般贷款额度为楼价的10%。”莫静介绍说,要想贷款40万元,则邹小姐每月的收入必须在2万元以上。
但是,莫静提醒称,无抵押贷款的年利率高达12%~15%,且贷款期限最多为5年,月供压力将非常大。
记者计算得知,若是贷款40万元,年利率为12%,每月还款将达到9000元,加上此前的房贷月供,5年内的月供压力高达1.5万元以上。
调查:多盘裸房签约价仅为实价四分之三
记者调查发现,签约价和购买价之间2000元~5000元每平方米的装修差价十分普遍。而按照不同楼盘的价格来看,装修合同价格占比通常在购房价格的四分之一。
邹小姐告诉记者,其“心水”房为荔湾区的明月水岸。以其想购买的84平方米的两房计算,目前吹风价格大约为每平米2.1万~2.2万元左右,但销售告诉她,由于政府限价,购房合同的签约价控制在1.7万元以下,此外还要签总价为40万元的装修协议。这样计算,装修款约占房款的近四分之一。
而市郊盘源的装修款占比相对较低,萝岗区的岭南山畔装修款约为3000元/平方米,相比1.9万元左右的房价,装修款占比大约为15%。
提醒:“双合同”或致未来转手税费大增
不过,莫静表示,无论用哪种方式,对于购房者来说都无法规避“双合同”所带来的未来隐患。她表示,由于两个合同做低了房价,一套180万元的房子只能按照140万元的房价来开购房发票,未来若是在未满5年时转让,将比“单合同”的税费更高。
记者计算得知,按照140万元的房产和40万元的装修合同计算,若5年内按照180万元原价转让,将会凭空多出40万元的征税额。即使用装修合同抵消一部分征税额,最高扣除限额也只是装修额的10%,意味着还有36万元的征税额,按照5.6%的营业税和1%契税计算,“双合同”造成的税费损失将达到2.38万元。
而资深业内人士肖文晓认为,一个合同变成了两个合同,手续变得麻烦,因为装修合同不能贷款的关系,购房门槛也被推高。
记者调查发现,签约价和购买价之间2000元~5000元每平方米的装修差价十分普遍。而按照不同楼盘的价格来看,装修合同价格占比通常在购房价格的四分之一。
邹小姐告诉记者,其“心水”房为荔湾区的明月水岸。以其想购买的84平方米的两房计算,目前吹风价格大约为每平米2.1万~2.2万元左右,但销售告诉她,由于政府限价,购房合同的签约价控制在1.7万元以下,此外还要签总价为40万元的装修协议。这样计算,装修款约占房款的近四分之一。
而市郊盘源的装修款占比相对较低,萝岗区的岭南山畔装修款约为3000元/平方米,相比1.9万元左右的房价,装修款占比大约为15%。
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