日本的“以房养老”形式多样，因地而异，统称为“不动产担保型生活资金”，按融资方式可分为两类：一是政府参与的直接融资方式，即政府机构直接贷款给借款人；二是银行等金融机构参与的间接融资方式，由金融机构贷款，并设计金融产品进行销售。“以房养老”由东京都武藏野市在1981年引入日本，当时的适用对象是65岁以上且在武藏野市居住达1年以上拥有不动产的老年人。若以自己的房产为抵押，老年人可定期从金融机构获取贷款供养老之用，贷款总额以房产价值的一定比例为限。待老年人去世后，房产被出售用于偿还贷款本金及利息。“武藏野模式”开日本“以房养老”之先河，但发展并不顺利。日本学者上野千鹤子在其著作《一个人的老后》中指出，“武藏野模式”开办后20年来，仅有100件使用这种方式贷款的案例。上野千鹤子曾向京都市政人员提议比照武藏野，推广“京都模式”，却以“不符合当地风俗民情”为由遭到婉拒。直到2002年，日本厚生劳动省才迫于年金亏空压力，以地方政府的福利部门为主体开始正式设立“以房养老”制度。在具体实施上，各地有所不同，但总的来说，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人在65岁以上且不能与子女同住；申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，且已申请“低保”等社会福利的家庭不能申请；申请人的房产必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不能申请。这些严苛的条件把很多居住在城市的老年人排除在外。

 

    日本人善于学习新事物，“以房养老”曾引起很高的关注。但时至今日，“以房养老”在日本依然发展缓慢，从政府到民间推动都不是很积极，处于“鸡肋”的窘境。上野千鹤子认为，日本“以房养老”进展迟缓，首先是子女的反对。东亚传统文化有很强的继承观念，子女认为父母的家就是自己的家，卖掉土地就等于对祖先不敬。其次是日本人“有土斯有财”的观念根深蒂固，认为土地是财富极佳的储存形式，不到万不得已，不会变卖土地和住宅。再次，老旧房屋修缮需要大量资金，造成银行不愿贷款。日本税法规定，大楼等钢筋水泥建筑物的住宅耐久年数为47年，假设30岁入住，住了40年以上，不但居住者衰老，建筑物也会老朽。由于经济长期低迷和年轻人口不断流失，老旧房屋缺乏资金修缮，有的小区因为居民日渐稀少甚至只剩老年人而趋于荒废，银行不愿接手这样的抵押物。 

 

    “以房养老”在日本的窘境还与日本特殊的经济和自然环境有关。房价下跌是“以房养老”的一大风险。如果在合同期间房价大幅下跌，老年人所贷资金超过房产价格，金融机构就会亏本。日本1981年引入“以房养老”时正值房地产价格开始快速上涨的时期，当时普遍预期房价上涨，追逐利润的金融机构愿意开发反向抵押贷款产品。然而，20世纪90年代日本泡沫经济破灭，房地产价格大幅下跌，使这项业务严重遇挫。目前，日本的房地产市场依然不景气。“少子老龄化”造成日本人口从2005年开始缩减，导致房地产需求萎缩，更加强化房产贬值的预期，而且日本人均预期寿命全球最长，达83岁，进一步增加了合同的不确定性，金融机构也就无心开展反向抵押贷款业务。“以房养老”还需要房屋有稳定的质量，房屋不能还未出售偿还贷款就已损毁。日本的房屋质量无可挑剔，但日本是自然灾害频发的国家，频发的自然灾害极大降低了住房的远期交易价值，使“以房养老”更难推行。