沈阳有着2300年建成史，素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。这座城市在2011年因新增购物中心体量居全球第一、在建商业项目居全球第二，而被认为是商业地产泡沫的“重灾区”。相关数据显示，目前沈阳商业项目总体量超600万平方米，而未来已知大型商业项目超过100个。沈阳的消费力能否支持如此大量的供给，以及商业项目定位、入驻品牌的同质化正在成为难以回避的严峻问题。
据不完全统计，2012年沈阳开业的大型商业项目超过30个，包括2012年8月31日开业的万达集团在沈阳的第三座万达广场——北一路万达广场，2012年9月28日开业的恒隆地产在沈阳的第二座恒隆广场——市府恒隆广场，在2013年又将有沈阳奥体万达广场，沈阳阳光百货等大量商业项目相继开业。
政策调控使得大量住宅投资者转向商业地产，从而导致商业用地和商业地产的天量供应。沈阳的商业地产的开发热潮已经持续了近5年时间。这5年，改变了整个市场的格局。
虽然在2011年，重庆、沈阳的消费品零售总额不到上海、北京的一半，但如今，其商业用房的新开工面积却超过了京沪，数额甚至达到80%以上，商业地产供应量严重超过了当地居民的消费水平，这一现状加剧了沈阳商业地产的市场竞争。
“商业地产必须要依托于经济的发展，依托于居民收入的增长。没有经济增长和产业发展的同步进行，体量巨大的城市综合体、写字楼就会成为无源之水，进而酿成巨大的投资泡沫。”一位沈阳商业地产咨询业内人士向搜铺网记者表示。
据了解，到目前为止，沈阳购物中心空置率已达17%，而二线城市的平均空置率为10.5%，幽灵购物中心综合症正在蔓延开来。
记者了解发现，虽然沈阳身处二线城市，又是省会，但消费习惯却未改变，大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好，甚至倒闭。
例如2006年1月16日开业的五洲商业广场，虽地处黄金地段太原北街，系沈阳市政府2003年重点招商引资项目，但从08年上半年起就陆续传出有商户撤离，被收购的传闻。虽然都没有最终的定论。至今为止，已经闲置3年多时间。直至近期同样位于太原街的沈阳伊势丹百货商场于2013年2月1日传出有意撤出沈阳的消息，并最终确认将于3月撤离沈阳，与伊势丹百货隔街相望的沈阳五洲商业广场是否能起死回生再次成为人们关注的焦点。
近几年关闭或者撤出沈阳市场的大型百货，大多数都是外来百货企业，如2009年11月30日，位于太原街的东舜百货商家均已撤柜闭店；2010年还未过完，经营了36个月的高端百货沈阳西武百货，也悄然关闭，变成了久丽百货；2010年的最后一天，运营困难的美美百货正式关闭；2012年的冬季，沈阳世茂百货依然难逃厄运。还有预计于2012年底开业的沈阳久光百货也宣布延期至2013年三、四季度开业等等。
商业地产从开发模式、业态规划、规划设计到招商运营，专业化的要求远高于住宅，很多开发商并没有商业地产运营经验，盲目开发、同质化、商业项目扎堆竞争等引发了一批“血的教训”，导致诸多商业地产项目“烂尾”。该是时候让开发商们警醒，谨慎对待商业地产开发。
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