商业地产能够实现高效招商，是商业地产能否运营成功的关键环节。
现代商业购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上，统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。其中“统一招商管理""是基础和起源，决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。主要做好以下方面：
一、统一招商管理的十项基本原则
1、维护购物中心的产业经营黄金比例。零售、餐饮、娱乐52：18：30的比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心。
2、维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。
3、要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
4、购物中心经营方式的选择原则：自营、联营和租赁。核心主力零售店尽量自营一部分或全部，非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，增强发展商对购物中心的整体控制力度。
5、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
6、核心主力店招商布局原则。大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
7、特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营""是购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。
8、租赁经营采用放水养鱼的原则。采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。即“先做人气，再做生意""的原则。
9、充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。“服务""出购物中心的品牌与特色来。
10、要具备完善的信息系统。为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。购物中心的招商是一个无限循环的工作，需要信息系统的分析支持。
二、实现高效招商的基本条件
在以下几个方面的良好实现，可有效提升购物中心的招商效率。
1、适合性定位的选择。招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的项目定位。招商失败诸多是因定位偏差所造成。
2、适应性的建筑设计。商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性项目，这里所指的标志性项目可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性项目，另一种是在建但给人信心可成为标志性项目的项目。将具备优势基础的项目包装成为一个“在建的标志性项目”，是提升“招商势能”的有效方法。
3、合理的招商节奏把握。配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并最好是让其参与到项目的深化设计过程中；一般服装等店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。
4、针对性的推广策略。招商面对的基本都是专业零售商，是较为理性与专业的人群，属于小众范畴。运用大众媒体向其传达信息亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。
5、专业而稳定的团队。商业项目的招商实际上是一个合作伙伴的整合计划，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业项目的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在项目中的盈利商业计划，并需要招商人员要有系统的思考及表达，给商家更多信心。
三、科学选择好微观经营主体
科学拟定好商业房地产微观经营主体事关招商成败。对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。应注重几个方面：
1、商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：
①业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；
②目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；
③主题特色：符合当地人群的经营主题设计；
④经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；
2、微观经营主体选择的第二点是要要考虑零售业的一些特点。这包括：
①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；
②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；
③经营规模（大百货商店还是小货亭）；
④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；
⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；
⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。
需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。
3、需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置。
在整合中四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继续营业。
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