养老地产“虚实”：圈地、卖房高利捆绑销售保险产品

2013年10月21日 11:24

来源：财新《新世纪》

驱车从杭州出发，大约一个小时即可到达乌镇。这个著名的江南水乡古镇，以河成街，连桥成路，保留着晚清和民国时期的建筑与格局，多年来一直是热门旅游景点，每年接待数以百万计的游客。

最近两年，乌镇还成了养老地产投资的热土。距离乌镇景区不到两公里的地方，一个总占地面积约1500亩的乌镇国际健康生态产业园正在动工。现在一片郁郁葱葱的田园风光，很快将变成白墙黛瓦的建筑群落。产业园的投资方是绿城集团和雅达国际控股有限公司。乌镇项目也是绿城集团实践“学院式养老”模式的第一个地产投资项目。

毗邻绿城项目，平安集团在2012年也获得一幅地块，用于建设“平安养生养老服务社区”。平安集团在桐乡的养老地产项目总投资预计达170亿元，包括乌镇和高桥镇两幅地块，也是平安集团由保险进军养老地产的首个项目。

乌镇容纳了当前投资养老地产的两大阵营——房地产商和保险公司。二者各有优势，但目前都还缺乏成熟的商业模式和稳定的盈利预期。地产商大肆鼓吹“养老地产”概念始于2011年，但真正做成的养老社区寥寥无几，绝大部分地产商的“养老地产”项目沦为以养老概念圈地卖房；保险公司有低成本的长期资金优势，但进军养老地产的时间略迟，地产项目都尚未建成，与养老保险等金融产品结合的效果也有待观察。

今年9月，国务院出台了加快发展养老服务业的相关政策，将逐渐沉寂的养老地产投资再度激活，但探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业专家傅旻对财新记者称，养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，“更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身”。

“真正做好养老地产，思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来。”他说。

地产商抢滩圈地

绿城集团董事长宋卫平在最近的一次媒体见面会上表示，养老地产未来将是绿城极为重要的业务门类，不是第一就是第二。他在2012年为绿城定下目标，未来十年发展出100个养老院。

与诸多地产商一样，宋卫平看好养老产业在中国的广阔前景。据2013年的《中国老龄事业发展报告》蓝皮书披露，截至2012年底，中国的老年人口数量达1.94亿，占总人口的14.3%。同期，中国各类养老机构床位只有390万张，收养老人294万人，占老年人总数1.51%。按照中国社会养老服务体系建设的“十二五”规划，90%的老人居家养老，6%的老人在社区养老，4%的老人在福利院、养老院等机构养老。养老地产有很大的发展空间。

经过近六年的考察和研究，绿城集团决定以“学院式养老”的模式切入养老地产。所谓学院式养老，是以绿城旗下的类老年大学颐乐学院为核心，组织园区内老年人的日常生活。颐乐学院已经在全国15个城市开设了29所校区，注册学员超过2200人。乌镇项目是绿城“学院式养老”的第一个地产项目。

乌镇国际健康生态产业园是绿城集团与雅达国际合作投资的项目，以健康养老为主题，占地1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心、颐乐学院和高端自助养老区等六大功能区。其中，自助养老区和颐乐学院占地650亩，由绿城集团主导开发。2012年10月，项目正式动工，绿城将其命名为乌镇雅园，主要包括颐乐学院和老年住宅。根据项目规划，老年住宅有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等产品类型，全部精装修。乌镇雅园在2013年7月开盘，推出的100多套公寓基本售完，售价在1.2万/平方米左右。56岁的宋卫平和60岁的绿城集团总裁寿柏年各自在雅园给自己买了一套老年公寓。

负责雅园项目操盘的雅达置业有限公司总经理朱浩义告诉财新记者，虽然项目距离杭州、苏州、上海都不远，但置业客户群仍以桐乡本地人为主，年龄多在40岁至50岁，为父母的养老考虑或为自己十年后打算。

绿城的思路是用开发阶段的利润来补贴后期的养老服务运营，项目建设仍是以预售回笼资金滚动的房地产开发模式。宋卫平算了一笔账，项目整体的地价享受优惠，楼面地价在700元/平方米左右，建设及精装修的总成本在8000元/平方米，房屋售价在1.2万元/平方米，总体上每平米有4000元的毛利。扣除运营成本和税费，仍有可观的净利润。项目的物业管理费为3.5元/平方米·月，其中的0.7元补贴给颐乐学院，再加上每个学员3000元/年的学费，颐乐学院基本能实现收支平衡。

宋卫平表示，与动辄需要几十亿元资金拿地的中心城市项目相比，养老地产项目的启动成本很低，2亿至3亿元就能启动一个项目，收益也不逊色。

寿柏年对记者透露，目前养老地产业务在绿城总盘子中占比很小。乌镇雅园项目总体650亩，绿城一期拿了100多亩，土地款1000多万元。项目启动后，通过预售回笼资金，再继续分期拿余下的土地。整个乌镇健康产业园的思路也是先做住宅，产生稳定现金流之后，再拿后面的医院、酒店和商业用地，分批滚动完成1500亩土地的开发。绿城集团承诺，项目会引入德国的老年护理医院，并有专业的养老护理中心，完全以老年客户需求为核心。绿城集团还将持有运营颐乐学院，目前正在搭建管理、教学和护理等运营团队。