【提要】：在中国，以房养老主要是商业行为，是一种个人的理财选择。但由于老龄化的迅速到来，高龄、失能老年人的养老问题凸显，这时可能需要政府介入，帮助其以房养老。
“30年我养房，20年房养我”，以房养老是养老理财概念，是拓宽养老资金来源的一种方式，主要用于改善老年生活和晚年购买服务。
以房养老在各国有不同的需求群体和操作方式。广义的以房养老属于商业行为，是个人理财的一种方式。狭义的以房养老指政府介入回购房屋或提供担保，这时就带有准公共品的性质。
商业性质的以房养老有如下模式：房租养老，即指将富余的房间、公寓或整幢房子出租，税后租金用于养老。换房养老，即指出售大房，换购小房，用差价款养老，这在欧美国家的中等偏低收入人群中比较流行。卖房养老，即指年轻时努力工作多购一套房产，待老年时出售用于改善老年生活；或者出售首住房，换到生活成本低的地区养老。倒按揭养老，即指把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住直至去世，或搬进养老院后用该住房归还贷款和支付养老院费用。在相关法律健全的英美国家，约有20%的老年人打算采用这种方式。
政府介入的以房养老有如下模式：一是政府回购首住房。在新加坡，60岁以上老年人把限价购买的政府租屋抵押给相关公共机构，由该机构分期支付房款，如果房款用完老人尚健在，可以居住廉租屋。二是政府担保倒按揭养老。
在中国，以房养老主要是商业行为，是一种个人的理财选择。但由于老龄化的迅速到来，高龄、失能老年人的养老问题凸显，这时可能需要政府介入，帮助其以房养老。
目前，中国最需要以房养老的是“有房产、缺资金、高龄、失能”老年人群。
(作者为清华大学公共管理学院教授）
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