问房
18.7万套、2000万平方米，青岛楼市高库存数据撕开了楼市泡沫的一道豁口，然而，高供应、高库存不但没有降低房价，房价还连涨14个月。
问居
“房价太高了，连刚需最喜欢的李沧区均价都过万了。”二线城市的收入，一线城市的房价，成为想在青岛定居的年轻人绕不开的难题。
问变
今年，青岛楼市供应量将会继续加大，开发商或将以价换量。从年初这几个月来看，市场观望气氛比较浓厚，但青岛房价稳中有跌的可能性较大。
“面朝大海春暖花开”。这是诗人海子对理想中房子的一个期许，这个期许的现实版就是青岛。在这个人口不到北京一半的城市，楼市库存却超过了北上广位列全国首位。18.7万套、2000万平方米，青岛楼市高库存数据撕开了楼市泡沫的一道豁口，连同不断爆出的三、四线城市楼市滞销，一同成为拷问中国楼市激进的利刃。
然而，青岛楼市高供应、高库存不但没有降低房价，房价还连涨14个月，甚至大量刚需盘房价都已经过万。一夜之间，青岛被推到了楼市调控的风口浪尖。与此同时，政府工作报告对楼市调控的全新解读，明确“分类调控”、“双向调控”、“协同调控”，青岛楼市将如何完成转型升级？
求证事件真相，直击青岛高库存。记者近日深入青岛，亲身体验其楼市冷暖，揭开高库存形成之谜；多方对话，与房产从业人员、购房者、研究机构、业内专家，一同解读青岛高库存的指标意义；梳理二线省会城市楼市进化关键时间节点，厘清未来成长趋势，还原一个真实的市场。
黄岛区
（西海岸）
库存为3.2
万套，
约占青岛库存的六分之一。不同物业类型库存量都达到了21个月以上
市南区
（东海岸）
库存约4200套，
仅为黄岛库存的13%对话
今年稳中有跌可能性大
青岛日益高企的库存会否重写楼市秩序，对青岛楼市将产生什么影响？记者与克而瑞青岛片区首席分析师邓国华、青岛楼市评论人张百忍进行对话。
华西都市报：青岛楼市库存呈现什么特点？
邓国华：青岛商品房的存量分布不均衡，但刚需 一直以来是成交主力，风险仍然可控。沿海景观地带房价在4万以上，甚至处于全国较高水平，内陆区域价格徘徊在万元线，差别较大。
张百忍：青岛住宅库存并不严重，问题主要集中在商业。商业库存目前约为6万套，去年仅仅销售了1万套，按照这个速度即使不新增供应，现有商业也要6年时间才能消化。
华西都市报：青岛楼市今年将呈现什么变化？
邓国华：今年，青岛楼市供应量将会继续加大，去年的销售情况已经是历史最高，今年想要超过去年难度不小，开发商 或 将 以 价 换量。从年初这几个月来看，市场观望气氛比较浓厚，但今年青岛房价稳中有跌的可能性较大。
探访
以胶州湾为界，青岛东西海岸的楼市温度也有天壤之别。西海岸的黄岛更成为全市库存最高区域，约占全市六分之一。
冷
西海岸五步一楼
卖不动的“红状元”
3月10日上午9时，位于青岛西海岸安子片区的红状元楼盘,销售经理郭智慧正热情向顾客介绍楼盘周边的配套。“步行10分钟就是大型购物中心；到地铁口也只用10分钟；还有幼儿园、小学、中学、医院也都很近。”
记者以购房者身份走进了红状元。“我们去年6月开盘，现在是现房销售。”在记者的追问下，郭智慧表示，购物中心计划下半年动工；而幼儿园、中学还在规划中；医院也只是一家疗养院，并非综合性医院。
记者从青岛网上房地产系统查询发现，红状元271套住宅仍有239套处于可售状态，过去近9个月中销售仅32套。数据显示，2011年4月红状元就已开盘。
红状元所在的区域是青岛楼市开发最集中的区域之一，仅在衡山路以东，漓江西路、滨海大道、北辅路沿线，约7平方公里的区域内，集中了大大小小近37个楼盘。“五步一楼，十步一盘。”这里算得上是青岛高库存的典型代表。
暖
东海岸一房难求
刚需盘房价也过万
在青岛工作五年的谢晨最近忙着给新房添置家具。“为了买房子，我逛了很多区域，黄岛的房子便宜，七八千一平米就可以拿下，但是交通不方便呀，上班要花四五十分钟，即墨就更不要提了。”他说：“尽管均价已经过万，但看来看去还是看中了李沧的房子。”
谢晨买的这套面积90多平的三居房，总价已经过了100万。不过他还是觉得值：“我上班只要15分钟，周边的幼儿园、商场什么都有，到市中心也只要20分钟。”谢晨的话很有代表性。越来越多的刚需正推高东海岸的购房成本，去年包括李沧、城阳在内，青岛主城区楼市均价都已突破万元，市南、崂山等区域2万元、3万元、4万元一平米的楼盘也不少见。谢晨告诉记者，去年李沧的绿城诚园、海尔鼎世华府等楼盘开盘就被热捧，甚至一房难求。还有几个项目隔周末就加推新房源。数据显示，2013年青岛楼市各板块中，城阳、李沧也是销量最好的区域。
讲述
青岛楼市并不是冷漠的数据波动，生活在城市中的人也正生动地讲述着楼市的冷暖。
走
“我想留下，但青岛容不下我”
3月9日，四川姑娘徐静挽着男友在五四广场等着和外地的朋友见面。看着浩瀚的大海，她说：“我想留下来，但是青岛容不下我。”徐静的男友王生想安慰心爱的姑娘，却找不到合适的措辞，因为今年博士毕业后，他也不得不离开这个城市。
“青岛的房价太高了，连刚需最喜欢的李沧区均价都过万了。”徐静愤愤不平地说，即使我一个研究生，工作后的收入也只有三四千元，想买房连门都没有。青岛的生活消费也不低，在成都两个人50块钱都能吃顿好的，青岛要一两百。她已经找到一份重庆的工作，打定主意离开青岛。
二线城市的收入，一线城市的房价，这是和徐静一样想在青岛定居的年轻人绕不开的难题。全国房地产市场数据中心最新数据显示，2013年，青岛以12438元/平方米的房价，紧跟北上广、深圳、南京、福州等城市，位居全国第13。
留
“房子总归有人住，这个行业前景好”
虽然才是周一上午9点多，新入行的房产销售小尹就已经在别家的售楼部“偷师”了。“我不知道怎么给别人介绍，主管就让我实地学习下，顺便刺探敌情。”今年初，毕业三年的小尹小尹来到青岛，打算找一份工作。
“房地产行业好，能挣钱。”小尹告诉记者，挣钱是他投身房产行业的主要原因。虽然没有销售经验，他还是被青岛一家房产代理销售公司招至麾下，“现在房产销售很缺，有经验的不够，没经验的就来凑”。
小尹和其他十多个同事组成了一支销售团队，负责的黄岛某楼盘十月份就要交房，4月份才启动销售。小尹压低了声音说：“据说我们的销售任务是8亿，经理压力大得很。”
尽管小尹一个月只有2000多的底薪，但他仍然有信心能够打拼出一片天地。“房子总归有人住的，这个行业前景好。”
连涨14个月
房价涨幅已超10%
“在西海岸有一套海景房为富，在东海岸有一套海景房为贵。”这是流传在青岛的一句老话。胶州湾以西的黄岛不仅有知名的旅游景点金沙滩、银沙滩，绵长的海岸线成为这里房产的金字招牌。青岛人所说的东海岸主要指胶州湾以东的市南和市北、崂山、李沧、城阳五大区，这里也是青岛的中心城区，但海岸线的束缚，西面、南面都已经无地可供。
青岛国土资源和房屋管理局最新数据显示，青岛楼市可售总套数仍然高达18.7万套，可售总面积为2229万平方米。去年，青岛楼市共去化13万套，即使不加推新房源也要一年半才能消化完毕。
以胶州湾为界，青岛东西海岸的楼市温度也有天壤之别。东海岸不仅交通、教育、医疗配套都十分完善，市南、市北、崂山的楼市供应量也是青岛最稀缺的区域。其中市南区尤为突出，库存仅有约4200套，仅为黄岛库存的13%。
与之相对的，黄岛却成为青岛楼市库存最高的区域，目前库存为3.2万套，约占全市库存六分之一。但高库存并未压倒房价，国家统计局数据显示，1月份青岛房价继续上涨，已经连涨的14个月，同比上涨幅度也高达10.4%。
滞销主因还是地段
红状元楼盘所在的安子片区是黄岛规划的最大居住区。在接受本报记者采访时，多名置业顾问均表示，去年已有部分项目交房。但在记者发现已交房的楼盘中，只有不超过三分一的楼盘的入住率能够达到20%以上，20多层的电梯公寓普遍仅五六户装好空调或者有衣物晾出。但按照青岛的供暖标准，入住率超过60%才能集中供暖。
尽管这里已经是西海岸与市中心最近的区域，算上步行前往公交站的时间，即使在非高峰期，到达青岛市中心，也要花费40分钟时间。
“黄岛（安子片区）房价再便宜，但市中心工作的白领上班不方便，库存怎么能不高？”青岛楼市知名评论人张百忍指出，黄岛的产业进一步升级扩容，能够在当地提供就业机会；地铁网络形成后，上下班时间能够控制在合理范围内，黄岛的库存消耗才会比较容易，但这需要时间。
盖房子要走在人的前面
“先引进人，还是先修房子？”发展，是青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江“建设哲学”的关键词。他解释说，房子没建好人才来了没地方住，人肯定就不来了；可是人不来，就不盖房子的话，人永远不会来。“盖房子肯定要走在人的前面。”
“城市都有成熟的过程，不能拿成熟的城市看成长中的城市。”龙江认为，地铁开通将大大促进黄岛、红岛的房产销售，目前的库存主要是因为通勤时间过长，上班族生活不便导致的。
倾听
您的楼市观点
刘先生：
加大供应市场决定
房地产为什么不能全部交给市场控制，加大住房供应量，供求平衡的时候，房价自然就下降了。
王先生：
刚需买房还得靠调控
如果不严格要求刚需房的比例，不进一步抑制投机，白领永远只能望洋兴叹。
记者手记
增大供应
是否能解决楼市问题
这个时候，再去追究青岛库存是否全国第一已经没有意义，青岛楼市最值得关注的焦点在于，虽然库存高企但房价却依旧一路上涨。
虽然青岛房地产行业普遍认为，销售速度也在同比增长，扩大供应是理所当然，既能不会因为供不应求导致房价猛涨，也能够保持合理的库存。但是，增大供应是否就能解决楼市存在的问题？购房者是否就能跟上房价上涨的步伐？试问没有在有需求的区域增加供应，没有有效控制住投资炒作的需求，建再多的房子又有何用？