松绑或为防控系统性风险
        监管层为何选择这个时候批准房企股权再融资申请？房地产咨询机构兰德咨询总裁宋延庆认为，今年以来，不少房地产企业资金链紧张，兴润置业35亿元债务违约引发公众关注。尽管它是小房企，但它对银行、其他房企和购房者的负面影响不言而喻。“若该房企破产，那今后银行对其他房企，尤其是中小房企会更加谨慎，房企的融资会更困难。如此恶性循环会引发一些城市出现楼市危机。因此，放开再融资渠道，稳定行业预期，防止系统性风险是必要的。”
        宋延庆表示，通过分析上市房企去年的年报发现，房企的资金来源中，销售回款占比为46.2%，房地产开发贷占比45.1%，信托、基金等其他资金占比8.7%。这说明开发贷仍是房企主要资金来源。值得注意的是，在银行对房地产贷款采取谨慎态度后，房地产信托、房地产基金等机构也对房地产开发企业采取同样的方式。中国证券报记者采访过多家信托和基金公司，他们多侧重和大型房企合作，开发项目须在一二线城市，且利率也在提高。房地产基金的利率甚至达到22%以上。如此，中小房企的融资变得更困难。
        “现在，开发贷、经营性物业抵押贷款、按揭贷款都被银行控制得很严。尽管再融资的资金并不太大，但至少能缓解房企资金链紧张的问题，减少债务违约风险。”他分析道。
        仔细分析上述两家房企的募资去向后记者发现，两家房企开发的项目分别位于江苏徐州、天津等二三线城市。中原地产分析师张大伟认为，在银根紧缩的情况下，二三线城市楼市的风险比一线城市大。因此，缓解这些地方的区域性房企的资金压力显得更迫切些。
        对于房地产再融资会否全面放开，上述几位接受采访的人士表示，会有更多的房企再融资申请获批，但已发布预案的房企是否能够获批取决于监管层的要求，全部获批的可能性不大。而此消息对房地产板块的影响，华创证券分析师认为，市场早有预期，现在是预期兑现，这对整个房地产板块是一个比较小的催化剂。
一季度房企海外融资猛增
        今年以来，美联储QE已经开始退出，这对房地产行业来说，会导致房企融资成本和汇率风险增加，房企在海外融资的难度变大。越来越多的房企未雨绸缪，储备“过冬”资金。
        中原地产研究中心的统计数据显示，截至3月15日，房企海外融资总额合计达到150.32亿美元，约合人民币917亿元，较2013年同期的海外融资额104.5亿美元增长43%，并达到2013年内地房企海外全年融资额551亿美元的27%。
        “海外融资的成本相对较低，从目前来看并不具有大规模违约的风险。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。据了解，房企仍会加大海外融资的力度，以确保楼市增长放缓和美元走强热钱流出带来的资金安全问题。张大伟表示，在这种情况下，预计一季度还将有大量的房企选择海外融资。
       有业内人士认为，中国房企受国际资本青睐的原因是市场对新型城镇化战略的前景看好。
房地产信托产品门槛抬高
明年或迎兑付高峰
        兴润置业资金链断裂涉及多家银行贷款。据中国证券报记者了解，尚没有信托产品涉及到该房企。业内人士认为，该公司早已财务恶化，难过信托风控关。数据显示，自去年开始，房地产信托已经开始提高项目选择门槛，今年成立的集合类房地产信托产品规模较去年同期减少10%。
成立数量有所减少
        据媒体报道，兴润置业的负债中，目前已查明涉及银行贷款24亿元。记者通过格上理财、用益信托网以及Wind查询，尚没有发现与兴润置业或其项目相关的信托产品。北京某信托经理认为，兴润置业早在四年前已经出现资金链断裂，而且涉及民间借贷，一般风控严格的信托公司不会碰这样的项目。
        业内人士认为，虽然房价在下降、销售量在放缓，但房地产出事概率不大，房地产信托还较为“干净”。“从我们所接触的项目来看，去年开始信托对地产项目就在收紧，尤其是三四线城市的地产信托项目，已经很少看到了。”格上理财分析师王燕娱说，“在开发商选择上，信托越来越倾向于选择百强等有实力的开发商。”
        “我们对于项目的选择标准，已经非常细致了。”一家信托公司总经理表示，“不仅仅是系统性风险大小的问题，也不仅是一二线城市的问题，现在考虑的方面包括城市状况、属性、户型、成本，还有公司本身的经验和能力。”
        该总经理表示，就是在北京，他们也更偏向中心地段、自住房项目，因为有政策支持和刚需，其风险更小，而大户型、偏僻位置的地产项目，可能销售缓慢，风险更大。
        数据显示，地产信托的成立数量正逐渐减少。根据格上理财提供的数据，截至3月19日，今年已成立了170只房地产集合信托产品，其中披露规模的有158只，总规模为397.52亿元，较去年同期降幅达10%。
明年将是兑付高峰
        2014年至2015年仍然是房地产信托项目到期兑付高峰期。信托业协会的数据显示，2011年新增房地产信托规模3704亿元，2012年新增3163亿元。2013年，房地产信托新增规模高达6848亿元，增幅达116.5%。格上理财预计，按信托项目平均2年期限估算，2015年将是地产信托兑付的历史高峰。而2014年到期的地产信托，预计有近2500亿元左右，其中集合信托约占一半左右。
        房地产行业系统性风险是否会导致部分早期项目资金链断裂？信托业人士表示，不应过度恐慌。“我认为不太可能出现短期房价大幅下跌，投资者长期观望、交易量降为零的情况。”一位信托人士表示，“这对中国经济影响太大。从政策层面来说不太可能，而且中国目前还处在城市化过程中，长期看实际需求非常大。目前房地产仍然是信托主要的投资领域。”