2014年的房地产市场可谓风云变幻,看空房价和看涨房价的理由似乎都有一箩筐。那么,有没有一个简单的办法可以测算房价走势?国家信息中心首席经济学家范剑平日前在广州出席ACCA华南区年会时给大家支了一招,他表示,如果一个城市的常住人口除以户籍人口的比值大于1,而且持续上升的,说明这个城市未来的房价会涨。根据上述公式,羊城晚报记者查询广州的常住人口、户籍人口,以及房价走势对比计算发现,随着近几年其比值的不断上升,广州的房价也呈现大幅大涨的态势。值得一提的是,根据广州市的人口调控政策,2015年这一比值或将达到1.74。
常住人口影响房价走向
“以广州楼市现在的这个情形,到底该不该出手购买呀?”白领小吴揣着一颗纠结的心告诉羊城晚报记者,买了之后怕楼价暴跌,受家人抱怨,不买又担心楼价今后继续上扬,届时更买不起。事实上,如小吴这样深受困扰的消费者还有很多。
对房价走势,有没有一个简单的测算方法?范剑平给出了一个计算公式,那就是常住人口÷户籍人口。“除出来的比值大于1,说明这个城市是人口劳动力流入为主,小于1,说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1,而且持续上升的,说明这个城市未来的房价会涨。”范剑平说:“这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。”
根据上述公式,羊城晚报记者查询广州统计信息网近几年广州常住人口和户籍人口以及房管局近几年的房价走势,对比计算发现,2001年与2002年这两年,广州常住人口除以户籍人口的比值均小于1,当年楼价同比也呈现下滑态势;当2006年该比例达到1.28时,当年房价同比上涨高达23.5%(详见下表)。2013年达到1.55,当年房价也出现了12%的涨幅。由此可以看出,人口流入确实是判断房价走向的一个重要指标。
值得注意的是,根据今年3月份出台的广州市人口调控和入户政策“1+3”文件,到2015年,广州市户籍人口控制在860万以内,常住人口控制在1500万以内,这意味着届时广州常住人口与户籍人口的比值将达到1.74。
比值大于1不代表可以购房
那么,当一个城市的常住人口除以户籍人口的比值大于1或等于1时,是否意味着就可以购房?范剑平称:不一定!他提醒说,房价走势除了与人口的流动有关外,也跟某段时期内该城市的市场供应有关。例如秦皇岛曾经有8年煤炭价格连涨,而涌入大批外来人口,煤炭经销商大量的流入,使得上述比值上升。当时由于煤价连续8年暴涨,收入丰厚的煤炭商纷纷在秦皇岛购房,该地房价也因此暴涨。受该因素影,开发商大量在该地建房。然而大批房子建好后,煤价却大跌,相关经销商也只好走人。这时煤炭商此前买的房也要卖出,因此到目前为止,秦皇岛这个比值大于1,但是房价仍处于下降趋势。
范剑平还表示,一个城市的产业结构升级对房价的走势也起着至关重要的作用。例如深圳、东莞的外来人口流入放缓,甚至有很多人离开此地。东莞最明显,大批服务人员走了,如果它不能由原来的制造业基地转变为服务业带来就业的话,那这个比值就会继续降。成都现在是东部向西部进行产业转移,它的比值也跟着快速上升。因此,很多人都认为,北上广成要替代北上广深。“比值小于1的城市显然是未来房地产调整压力比较大的地方,而大于1,就要看它的产业结构升级是不是能够持续不断创造新的就业机会。”范剑平指出。
专家给的这个公式靠不靠谱?有业内人士表示,人口流入确实是决定房价的重要指标之一,不过影响房价的因素十分复杂,变量很多,这一公式可供参考,但若完全据此入市,恐怕也要风险自担了。
一二线城市房价也会降
范剑平还认为,未来一二线城市房地产应该会平稳发展,但三四线城市如果人口劳动力流出,会使它有一定的调整压力。但调整压力并不会导致其出现大的崩盘,主要是因为在中国城市化率仍然只有53%。三四线城市周边农村的人口城市化过程中,可能会愿意到三四线城市来,从而带动其常住人口的增加。
今年走势会怎样?范剑平认为,会适当减速,但不会出大问题。一二线城市仍然有一定的平稳增长,个别城市虽然这个比是上升的,但是政府卖地更快,供应量更大,那短期内也会有供过于求,再加上资金链一紧张,也会出现降价现象。
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