今年以来,房地产市场震荡再起,部分城市下行态势日益明显,中国楼市,似乎又一次走到了十字路口。但就在市场还在热议真跌假跌的时候,近期,杭州、东莞等城市陆续推出以“备案”为名的楼市监控手段,即被业内称为的“限降令”,引发了舆论的广泛争议。
“备案”不是“限降”,这是杭州、东莞对这一措施的解释。但是,“有形的手”确已明显伸出。“限降”真的应该么?为什么?政府的有形之手到底该不该伸?伸向哪?怎么伸?
“限降令”被指违背市场规则
之前便有媒体披露,类似杭州和东莞的价格备案大多城市都有。在房价快速上涨的时期,为控制住房价过快增长,就有部分城市采用“备案”制的方法限制房企的销售。房价备案管理制度实际上是管跌又管涨,而且已经存在数年。
“无论是之前的限涨还是如今的限降,都显然是背离房地产市场机制的”,中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示,政府通过行政手段限制价格的涨跌,毫无疑问将束缚住企业的手脚,扭曲房地产市场,“当初的限涨是不可取的,如今的限降也是不可取的”。
上海财经大学教授陈杰也认为,“政府人为地用短期化的手段去调节市场,其实像打激素。政府不应当改变市场机制,而应该让市场自我调整”。
在房地产市场进入拉锯状态的当下,价格是房企走出僵局的最常规、也是最有效手段之一。企业根据自身情况、推出的产品质量进行价格调整是理所当然的。
在“备案式限降”面前,虽然15%的限价比例留下了不少空间,但不同产品之间存在着质量、户型、位置的差异,不能简单用价格比较和限制。
有市场分析人士表示,房企推出不同的住房产品自有其不同的价格,“一刀切”式的价格百分比限制只是无意义的徒设关卡,应把属于市场的还给市场。“一些与市场需求不符的产品,无论是限涨限降、促涨促降,都难有市场”。
“有形之手”该放在哪?
面对房地产的秋天似乎提前到来,面对不断走低的楼市成交量和快速萎缩的财政收入,地方政府的“有形之手”再一次习惯性地伸出。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫日前表示,政府应该允许降价的房企重新备案以便销售,这也有利于消费者;从中央精神和市场规律而言,应该逐步废除房价备案制度,改革调控手段,终止使用限价、限降这样的手段直接干预价格。
对此陈国强也表示,地方政府应该把精力放在如何塑造好市场环境上来,区分好政府与市场的边界,把该管的管好;自十八大以来,中央历次重要会议均强调市场化方向。政府应该在能够发挥的领域发挥作用,把行业竞争的基本规则制定清楚,把市场发展的环境营造好。
房地产市场长久以来都处于强管控的监管环境中,但房价的涨跌,所依据的并不全是政府行政手段的强弱,而是土地、住房的供给与百姓需求的关系。地方政府应着力满足自住房的刚需和改善房的需求,遏制投机和炒作的势头,完善自身的发展环境,进一步改良调控手段。
中原地产首席分析师张大伟对此建议,地方政府未来或应在“抢人”的方向发力。他说,从全国房地产市场看,出现问题的城市特别是三四线城市,因为人口净流入减少,实际需求萎缩,难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。
他指出,为争取有购买力的人群,地方政府或从税收优惠以及限购放松方面入手,利用城镇化发展,提高购房人口基数和整体购买力,对市场短期造成轻微利好。进而推广成为各二三线城市的主要办法。
记者微评
政府“限价”并非新晋产物,“限涨”在房价猛涨时便有专家持反对态度,但有强大的民意支持;如今的“限降”不仅在学者眼中背离市场化精神,也难得到百姓的理解。
“限涨”为民生,“限降”为防金融风险。出发点虽都不无道理,但在市场化的大趋势之下,用不用?怎么用?有用吗?应该是值得探讨和深思的问题,至少也需在科学性、合理性和前瞻性上再多加考究吧。
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