- 济南院子 【其它】
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问答
到9月10日，济南市全面取消楼市限购政策，已过去整整两个月的时间。限购取消给济南楼市带来怎样的影响呢？记者调查发现，两个月以来，济南楼市成交量整体大幅上涨，虽然政策刚刚落实的半个月，大量的补签让人感觉楼市“虚假繁荣”，但随后的一个半月里，网签量虽然下降，但依然超过上半年和去年同期。
楼市成交量同比环比均增4成以上
从建设部门发布的数据来看，7月10日——9月10日，共63天的时间里，济南市成交商品房21405套，其中住宅成交15679套。在此之前的5月8日—7月9日共63天的时间里，济南市成交商品房14357套，其中住宅8461套。而2013年的7月10日—9月10日，济南市共成交商品房14016套，包括住宅11057套。
以此可以看出，限购取消后济南商品房和住宅成交量大幅增长，无论是环比还是同比，均增长40%以上，甚至今年限购取消后的两个月时间，济南住宅成交量同比增长了近9成。
从单日成交来看，限购取消后的两个月，济南平均每天成交商品房340套，在此之前的3月1日—7月9日共131天的时间里，每天仅能成交242套。记者发现，商品房成交量增长的主要因素是住宅市场开始活跃，限购取消后，平均每日可以成交住宅250套，占商品房总成交量的73.52%，而在限购取消之前，3月1日—7月9日，每日住宅成交量仅有142套，占商品房总成交量的比例也仅为58.75%。
平均每天签下455套“补签”效果太明显
虽然限购取消后济南楼市成交量大涨，但不少业内人士指出，这与“补签”离不开关系，记者也发现，限购取消后的半月内，济南网签量始终保持在历史最高点，7月10日—7月31日，平均每天可以网签商品房455套，超过历史上任何一个阶段。
进入8月，济南市商品房网签量开始骤减，8月1日—9月10日，平均每日网签量降到了278套，住宅日均网签量也降到了199套。但即便是这样，这两项数字还是比上半年和去年同期有明显的进步，今年3月1日—7月9日，平均每日仅能网签242套商品房和142套住宅。
房价持续降低下半年以价换量是趋势
与网签量暴涨不同，限购取消后济南房价走势却是一路下降，据统计，6月以来，济南市新房成交价格已经连续3个月出现下降。
取消限购的7月，济南市新建商品住宅均价为8765元/平方米，比6月时的8839元/平方米下降74元/平米，限购的取消并没有瞬间改变房价下降的趋势，到了8月，每平米房价再降36元，降到了8729元/平方米。
根据相关部门提供的房价分布数据表，济南每平米5000元以下的房源占比达到24%，在5000元—7000元之间的占22%，这两项数据相比之前几月都有所上涨，与此同时，价格在7000元—9000元的房屋占房源总数量的29%，9000元以上的占25%，均有不同程度的下降。
据业内人士分析，房价持续下降存在多方面的原因。首要因素是大量房企加入价格战大军，虽然限购取消后楼市有所回暖，但多数房企在上半年并未完成既定任务，下半年降价冲量成为首选。另一项重要因素是从限购取消以来，济南楼市成交偏向于城市外围的低价楼盘，目前济南降价楼盘多集中于西客站和东北部地区，这些区域不少楼盘每平米售价都降到了7000元以下，个别楼盘售价甚至“以4起头”，这部分成交直接拉低了平均售价。
省城房贷开始破冰房贷走势或决定未来楼市走向
省城取消限购两个月，新房成交量在“井喷”过后维持在一个比较高的状态，但房企并不满足于现状，由于上半年欠下的“作业”太多，下半年唯有降价走量才有可能扭转局面，不少房企每套房子降价10万甩卖，但这样的促销力度也没能让市场变得供不应求，购房者的观望情绪依然浓厚，很大的原因在于限贷政策还未放开。
根据济南现有的限贷政策，非济南户籍的购房者办理房贷时需要提供一年以上纳税证明或社保证明，购房者购买第二套房首付仍是60%，利率上浮5%——10%不等。单纯取消限购依旧无法让一部分被限购房者成功购房。
同时，利率上浮也成为阻碍购房者出手的一大原因，去年10月份以前，在大部分商业银行办理房贷可以获得9折优惠，但今年以来，几乎所有的银行都上浮了贷款利率，购买一套房屋要多花几万甚至十几万的利息，这让部分购房者望而却步，等待房贷利率放松后再购房。
8月中旬，青岛银行济南分行率先在济南松绑房贷，其优质客户购买首套房可以获得利率9折的优惠，并且在9月初进一步下调到了88折。9月开始，齐鲁银行针对优质客户购买首套房也给出了利率9折的优惠。
虽然这两家城商行在房贷上给出的优惠范围较少，购房者要获得优惠首先要成为银行的优质客户，并且只能购买与银行合作的楼盘，但此举依旧说明房贷松动已经变为现实。
有业内人士分析，限贷政策放松对于销量的恢复效果将更显著，毕竟购房者更在乎自己买房时的花费。
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