上海中环广场位于淮海中路繁华商圈，作为新鸿基地产进入上海的首个商业地产项目，中环广场紧挨地铁口，周围高端写字楼林立，可谓占据地利优势。然而，11月12日记者走访中环广场后发现，四层商业建筑内，空铺率将近30%，其中有内部人员透露，该广场四楼整层商铺已经关门歇业达半年了。
对此，商场相关部门表示，商场明年将会进入调整期，目前处于商铺招商阶段，以吸引高端品牌进驻为主。相关资料显示，自从15年前上海新鸿基商业地产落子淮海路商圈以来，商场已经经历了数度业态调整。业内人士分析称：“新鸿基一直秉持高端物业的打造，在上海市场的认可程度也比较高。但近几年高端物业的开发是遭遇到瓶颈的。”
空置率达30% 四楼整层歇业达半年
月12日上午，记者来到上海新鸿基中环广场商业裙楼，在公司每层的指示牌看到，从第一层开始，就有零星的空铺出现，到了三楼，更是出现了大面积空铺现象。在四楼电梯口，记者发现了“暂停服务”的公告牌。尽管竖立在商场中的指示牌上依然显示着“L4餐饮”的字眼。这时，恰逢商场的工作人员张怡（化名）经过，记者以用餐的名义向其咨询商场业态分布情况。
张怡告诉记者：“四楼原来是一家餐厅，但因为效益不好，就关门了。目前商场四楼已经歇业长达半年之久。三楼现在除了餐厅和口腔医院，大部分也是空铺，商场可能明年会进行大的业态调整。”
记者反复从一楼到三楼走了几遍后发现，商场的空置率有30%左右。从一楼侧门进去之后就发现有连续三个店铺大门紧闭。而商铺的招商热线在墙壁上非常醒目。
第三方权威机构数据显示，中环广场整个裙楼商业建筑面积近12000平方米。而记者走访后发现，目前商场入驻品牌数量也并不多，除去空铺外，一楼三家咖啡馆比较显眼，二楼以美容美发、珠宝、家居品牌为主，三楼是餐厅和美齿机构。从品牌数量上来说，业态占比最多的是零售。而服装品牌全部是女装，不涵盖男装品牌，此外中环广场二楼还引入了卡森·海派名家，这一在写字楼裙楼商业业态中很少见的家居展览品牌。
记者还注意到，除了一楼的星巴克人气尚可之外，商场内一些餐饮零售、珠宝、美容等店铺门庭冷落。一位饰品专卖店的当班人员Luna告诉记者：“这里人气真的不行，我们专卖店在相隔不远的新天地时尚也有一家，但那家的生意和人气比我们家要好很多，我们虽是老店了，生意还是不行。”
缺乏特色业态 布局欠合理
高楼林立，一些国际知名金融机构、企业纷纷选择入驻于此的淮海路商圈，自当不乏人气。可为什么头顶新鸿基光环、坐拥繁华商圈和便利交通的中环广场却人气偏冷呢？中环广场周边靠近太平洋[-3.50% 资金 研报]百货、K11购物中心、香港广场以及新天地时尚等，竞争激烈。是不是同商圈其他商业综合体也遭遇了这些瓶颈？带着这些问题，记者于11月12日下午至晚间徒步走访了方圆五公里左右的该区域商业综合体。
沿着淮海路一带前行，记者在离中环广场不远处看到了太平洋百货的巨幅招牌。走近一看，商场人气不错，一些年轻时尚的服装品牌以及较全的品类吸引了不少年轻消费群体前来。而除了服装、化妆品、餐饮品牌也呈现较为合理化分布。商场相关工作人员告诉记者：“太平洋百货的品牌相对要大众，但在淮海路上反而也能体现出特色。因此商场的人气都可以。”
在太平洋百货往前不远的地方，是新天地时尚商场和K11、UME影城、颇具海派气息的各种专卖店以及较为小资的咖啡馆餐厅，各种新兴业态层出不穷，还有正在搭建的艺术展展台，让新天地与K11集聚了附近一大批小资消费群体。一些年轻时尚、穿着国际范的海内外年轻人云集于此，或三五成群，或两两相伴，集聚了颇高人气。
反观中环广场，从目前商铺营运情况来看业态非常单一，更出现一层楼三家咖啡馆的同质化布局。而二楼的高端家居品牌、高端珠宝品牌以及美容美发品牌，似乎也让周围写字楼的上班族们望尘莫及。加上互联网新时代一些崭新业态的层数不穷，比较下来，让中环广场在产品定位上少了几分特色和洋气，多了一些沉闷与冷清。
而对于商场方面所说的明年在业态方面的调整情况，记者以意向投资者的身份致电咨询了中环广场招商部门，相关工作人员表示：“我们目前将会大力引进一些高端品牌的入驻，侧重方向为零售、餐厅等业态，美容美发等方面将不再吸纳新的品牌进入。您若是想做进驻商场的品牌，必须符合高端、连锁等条件，您这边给我们提供相应的资料通过审核方可在谈入驻。”
对于商场三四楼商铺大面积关门的现象。该工作人员给出的解释是：“新鸿基是港企，我们一直秉承的经营理念是要做就做精品，要么宁愿不做，这也是为什么空铺这么多新鸿基不盲目招商填补空铺的原因。”
在中原集团研究总监张海清看来，中环广场空置率高与项目内部装修改造关系密切。此外，她分析表示：“中环广场出现大面积空铺人气欠佳主要有三个方面的原因：第一，地理位置不好，虽然靠近地铁，但是下面没有直接连通，所以那个地带的商业人气都一般，除了K11和太平洋等个案；第二，周边地带商业发展比较迅猛，而像淮海中路和南京西路现在的竞争力有一定下滑；第三，更重要的是，最近上海商业本身整体出租情况不太好，主要受到网购迅猛发展以及商业租金居高影响。”
历经数次升级 明年将再度调整
上海新鸿基方面在给记者的回复中透露，目前中环广场正计划从明年开始分期升级翻新，预计引入全新零售旗舰店和新概念餐饮等，展现全新购物体验与形象。
从上海新鸿基的回应可见，其中一部分是引进新概念餐饮，而记者注意到，目前上海中环广场餐饮数量已有5家。长期驻扎上海、深谙商业地产运作之道的投资人雷女士告诉记者：“一路调整不断的上海中环广场商业项目，尽管总品牌数量不多，但来往进驻的品牌不在少数。对于新鸿基地产而言，如何黏住写字楼内租户，锁定客群、重新规划业态布局或是下一阶段调整时需考虑的重点。至于引进新概念餐饮的规划，我认为还是有一定意义的。从目前淮海中路其他商场的调整策略可见，如香港广场大幅提升餐饮比例的做法，以及K11餐饮比例30%的情况下，引进新概念餐饮做精做细楼内市场对于吸引更多的客群或是一种好方式。”
对于上海中环广场商业而言，此次调整或将是十余年来又一次新动作。张怡告诉记者：“中环广场开业15年间，陆陆续续的业态调整经历了很多次，很多品牌在这里经历了入驻和退出。主要原因在于广场内客群稳定性一般。”
一位不愿具名的上海房地产业内人士表示：“在同一个商圈内，不同商铺处于不同层次的经营业绩，体现了商场不同的竞争优势。从淮海路的几个主流商业项目看，新天地提倡的是一种小资文化，这使得此类项目的竞争优势明显，尤其对于淮海路的年轻群体而言有吸引力。香港广场则高端大气，定位精准。而对于中环广场而言，则影响力要小，因为似乎找不出特色的业态。所以这就出现了类似商铺出现不同租赁状况的原因。另外，中环广场频繁进行商铺和业态的调整，说明对于目前新的商业模式需要一个积极的接受过程，否则容易被淘汰，尤其是一些新业态亟须引入。”
对于一直秉持高端物业打造的新鸿基集团，目前在上海市场的认可程度也比较高。但业内人士透露，新鸿基近两年以来高端物业的开发是遭遇到瓶颈的。
“目前国内很多高端零售业务受到遏制。另外，对于大城市而言，高端物业也面临不断调整业态的压力。毕竟目前消费者的消费习惯在发生比较大频率的变动。加上目前市区优质地块的获取的难度更大，不像过去地方政府以一个低价方式让渡给所青睐的房企。”上述人士置评。
张海清则分析说：“ 新鸿基目前写字楼项目压力较大，主要由于上海竞争激烈，写字楼供应量大。内地销售业绩放缓主要受到市场大势不佳影响，但其主要仍以商业运营见长，而非主要依靠项目销售。”
新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪此前在接受媒体采访时坦言，上海高端楼盘的库存结构整体压力大。尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心，但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中，香港区域要贡献250亿港元，销售占比为78%，而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。
投资人雷女士近年来的投资目光一直投向香港地区，而对于香港几大集团的发展有一定了解的她告诉记者：“此前的几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦有不错的成绩。因此新鸿基集团顺势做出投资重心转移的动作，从投资的角度也是情理之中。”
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