东直门豪地出让两年半仍是＂大坑＂融创悄然入股

2014年11月28日 10:24

来源：新京报

拿地两年半后，香河园3号地还只是一个“大坑”。

2012年4月16日，来自江西的南昌市政公用投资控股有限责任公司(以下简称“南昌市政”)斥资19.15亿元，强势摘得东二环外的香河园3号地，成交楼面价超过2.5万元/平方米，在当时仅次于蓟门桥地块近3万元/平方米的楼面价。时至今日，拿地已经超过两年半，香河园3号地能看见的仅有地下工程的大坑。

与同年拿地项目相比，香河园3号地的开发节奏明显偏慢。而据记者最新独家获得的消息，知名房企融创已于今年10月正式入股香河园地块，并将负责操盘。

现场

仍在进行地下工程施工

日前，记者来到位于东直门东北方向的香河园地块。地块围挡广告牌上显示着“市政公用集团打造千亿百年企业”等字样。围墙内是一个大坑，现场正在进行地下工程施工。

“地下要做6层呢”，现场一位工作人员指着大坑告诉记者，项目动工大概半年时间，售楼处也开始建了。

相对于现在才建售楼处，2012年11月，南昌市政有关人士曾告诉记者，香河园地块计划“明年”也就是2013年中后期入市，将推出中等户型为主的全装修产品。因为住宅体量仅5万平方米，可售房源就在200套左右。

不过时至2014年11月底，香河园3号地入市之期还不得而知。项目开发公司北京香园大道实业有限公司(以下简称“香园大道”)董事长许飚婉拒了记者采访。南昌市政宣传部人士也未回应采访请求。

调查

经验不足拖慢开发节奏

同在2012年拿地，香河园3号地开发节奏和同年另两宗地块相比，可以说慢得不是一星半点。

招商联合体在当年2月拿下的来广营地块，即如今的臻园早在2013年8月就已经入市。2014年前三季度，臻园还以约36亿元的销售额成为北京住宅销冠，该项目许多楼栋也已经封顶。此外，比南昌市政拿下香河园地块晚近3个月，中赫拿下的万柳项目、如今的万柳书院已经接近现房状态。

而香河园地块直到今年上半年才正式开工。市住建委网站显示，香河园3号地分别于2014年5月27日和8月13日，取得两个施工许可证，证号分别为[2014]施建字0299号和[2014]施建字0489号。前者为4号楼，后者包括1号楼等五项。从2012年4月拿地，到2014年5月取得首个开工证，时间已经过去了两年多。

对于香河园地块的“慢调”，有接近南昌市政方面的人士对记者透露，开发经验不足是关键原因。南昌市政在拿地之初曾觉得价格太高难以消化，一度想转手该地块。后来看到万柳地块拍出4万元/平方米的高价后，才坚定了对北京高端市场的信心。但在北京，南昌市政只在2005年前后开发过德胜门附近一楼盘。如何在东二环做一个高端住宅，南昌市政并没有太成熟的想法。记者还了解到，直到今年年中，南昌市政还在考察北京多个高端楼盘。

另有业内人士对记者分析，作为外来企业，实际开发过程中，南昌市政取得各类证照也比较慢。

查询北京市规划委员会网站可知，南昌市政2012年4月中旬拿地，9个月后的2013年1月30日，香河园地块取得用地规划许可证；又过8个月，才在2013年9月底取得建设工程规划许可证。

与此相对比，中赫在2012年7月10日拿下海淀万柳地块，两个多月后，即在同年9月24日就取得用地规划许可证；随后在2013年5-6月陆续获得多栋楼宇的建设工程规划许可证。

进展

融创入股将加快进度

如何加快香河园3号地开发节奏？南昌市政开始借助外力。

根据记者最新了解的消息，融创已经成为香河园3号地的小股东，将负责该地块的操盘。融创方面并未对记者证实这一消息，但北京市工商局网站显示，今年10月20日，北京融创建投房地产有限公司成为香园大道的出资人，排在南昌市政之后。北京融创建投法人为融创中国执行董事、融创北京公司总经理荆宏。

公开资料显示，近两年香园大道已经多次引入投资人。2013年1月16日之前，该公司只有南昌市政1亿元的出资；首次变更后，在南昌市政原有投资基础上，香园大道引入南昌滕王阁房地产开发有限公司6666.67万元注册资本。2014年10月14日，南昌滕王阁隐退，合肥华源物业发展有限责任公司成为二号投资人。一周之后，2014年10月20日，二号投资人变成融创建投。

目前，融创方面尚未透露具体的出资额和出资比例。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，对于一个小体量高端住宅来说，南昌市政缺乏运营经验。吸引融创合作可以大幅度降低运营成本，提高项目知名度，加快开发进程和回款。

有接近南昌市政人士对记者表示，拿地两年多，香河园地块只沉淀资金不回款，也成为影响其他投资人热情的障碍。

■ 香河园3号地经历回顾

●2012年4月16日，南昌市政斥资19.15亿元，摘得东二环外的香河园3号地，成交楼面价超过2.5万元/平方米。

●2013年1月16日，项目开发公司“香园大道”引入南昌滕王阁房地产开发有限公司6666.67万元注册资本。

●2013年1月30日，香河园3号地取得用地规划许可证。

●2013年9月底，香河园3号地取得建设工程规划许可证。

●2014年5月27日和8月13日，香河园3号地取得两个施工许可证。

●2014年10月14日，南昌滕王阁隐退，合肥华源物业发展有限责任公司成为“香园大道”二号投资人。

●2014年10月20日，“香园大道”的二号投资人变成北京融创建投房地产有限公司，该公司法人为融创中国执行董事、融创北京公司总经理荆宏。

信息来源：北京土地整理储备中心网站、北京工商局网站、北京市住建委网站、北京市规划委员会网站