沉寂半年的北京楼市回暖迹象初现,特别是核心区域的写字楼市场更是“大单频出”。在北京写字楼核心区域中,包括望京、王府井等区域写字楼继续保持高成交态势,成为“兵家必争之地”,而品牌房企的云集,也大大提升了区域的品质和潜力。
成交面积上涨超五成
全球知名房地产咨询服务公司高纬环球报告表明,北京核心商圈写字楼租金保持稳定。2014年第三季度,北京核心商圈写字楼成交面积约8.4万平方米,环比增长55%,占总成交面积的59%左右。包括中央商务区、望京、王府井在内的北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金达到每月每平方米人民币382.5元(折合每月每使用平方米人民币551.2元),环比上涨0.51%,同比上涨0.38%。
据记者了解,位于望京CBD的保利国际广场近日与某知名卫视达成协议,整售该项目最后一栋写字楼。今年上半年,保利国际广场写字楼均价已达到65000元/平米,此次若整售成功,该单的交易额不下5个亿。
无独有偶。距离保利国际广场100米左右的绿地中心,在拿地之时就与韩国浦项集团达成协议,定制开发浦项办公中心。2013年阿里巴巴更是斥资16亿元整购绿地中心T3写字楼,一度成为北京写字楼市场上引人注目的年购大单。记者现场走访,目前绿地中心写字楼已经基本售罄,在售写字楼均价维持在75000元/平米上下,可谓望京区域单价最高的写字楼产品。
11月9日,望京写字楼市场再次迎来重磅消息。坐落在微软大厦对面的5A写字楼——望京国际中心半价入市。一时间业内哗然,引发强烈关注。粗略统计,意向认购客户达210余人。开盘不足一个小时,C区美食街、一层商铺销售,金额已累计近2.7亿元,在接下来的半小时中,客户认购十分踊跃,40余席办公空间及临街商铺销售一空,开盘当日即售罄,劲销达3.5亿元。
高性价是主因
高性价比是望京国际中心、保利国际广场等项目热销至关重要的原因。
以望京为例,自2009年12月“大望京商务区”规划获批以来,大望京已经成为高科技、信息、能源、汽车行业等国际大企业和全国性企业总部区。目前,望京已形成了电子、通讯业的产业集群。另外,新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也已蔚然形成。
今年上半年望京CBD核心写字楼均价已经达到60000元/平米-75000元/平米,而且随着保利国际广场和绿地中心的整购售罄,区域内已经出现无盘可售的局面。望京国际中心以均价50000元/平米价格入市,显然已经给了客户很大优惠。而该项目5.1米的层高远远高出现在市面上3.1米的写字楼层高,“买一层送一层”成为项目又一高性价比的真实写照。
自2009年望京被规划为北京升级版国际商务中心,就成为地产大鳄和世界500强企业争相进驻的要地。据不完全统计,目前望京CBD进驻世界500强总部已达16家,惠普总部办公中心也将于2016年落成,并进驻。目前望京CBD现已形成电子信息、互联网应用、生物技术、新能源开发为主的产业链,辐射和带动相关企业达上万家,大大拉动区域内写字楼自用市场。
商业地产投资机会乍现
最新出炉的《2014年上半年中国房地产投资回报率调查》似乎有意给冬天的写字楼市场带来更多暖意。“上半年一线城市住宅投资回报率平均值为2.0%,这一回报率不仅比不上银行存款利率,甚至低于CPI涨幅。与之相反,今年上半年的商业地产投资回报率在8%-10%左右。”投资回报率是住宅的近4倍,北京商业地产的投资机会乍现,热点地区写字楼价格上涨趋势无法改变。
记者又走访了位于王府井大街的利生大厦看到客户络绎不绝。据现场销售员反映,每天平均到访客户达到50余组,很多时候中午饭都来不及吃。王府井大街作为“中国商业第一街”,已有十余年未有任何商业项目出售。因为丰厚的租金回报,现在的写字楼大多被开发商自持。利生大厦作为王府井大街唯一散售写字楼,开盘就备受热捧也在情理之中。
业内人士表示,“进入第四季度,若在建项目如期入市,北京写字楼市场新增供应大约52万平方米,分布于各个核心商圈。由于较高的提前预租率和租户对于核心商圈优质写字楼有较大需求,新增供应可能对整体市场租金影响有限。”
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