房产中介的金融衍生业务已然被推到了聚光灯下。多宗罪中，通过首付贷产品“场外配资”加大房市杠杆成为引爆舆论的“首恶”。
事实上，很多房地产中介公司都早已经营起金融衍生品业务。自2014年以来，一批中介机构纷纷开始推出房贷金融业务，通过放宽快、额度宽松的优势吸引购房者。在多种贷款产品中，首付贷无疑是各方追逐的风口。
首付贷到底是什么，其配资能力和杠杆风险又到底有多大？
市场风口
《中国经营报》记者在搜房网“房天下理财”平台上看到，该平台目前经营的贷款品种共有四个，除了二手房按揭和赎楼贷，还包括新房和二手房的首付贷。其中新房和二手房首付贷的年利率分别为7%和9.6%起，且贷款金额不限，最快放款时间只需3天，两项产品目前共有20万人已申请，超过其他房贷产品总和一倍多。
而在搜狐旗下的搜易贷平台上，记者看到其宣传语宣称首付贷产品最低一成即可购房，借款金额最高为房屋总价的20%。记者致电客服咨询，对方表示，新房和二手房的首付贷产品均支持房产抵押和信用贷款。目前，已有近千名用户成功购房，审批通过率高达75%。
东方证券房地产首席分析师竺劲告诉记者，首付贷走上市场大约已经有两年时间，目前主要仍聚焦于新房市场，在一定程度上解决了开发商去库存的问题，成为有效的销售抓手。一方面使曾经一些违规操作的分期付款通过贷款方式得到解决，另一方面解决了开发商在寻找客户上困难，用金融工具续客和加速中转，作为一种解决方案，客观上润滑了房地产的交易。
业内观点认为，以往银行首付三成，再加上5%左右的税，首付利率普遍在35%左右。但对于刚需人群，首付25%是一个安全边际，这其中的10%就是首付贷产品的市场空间。
在中国地方金融研究院研究员莫开伟看来：通过P2P将短期资金引导到房地产行业，通过首付贷等方式给购房者或炒房者提供资金杠杆,是一种房产中介业务创新,并能给投资者带来财富增值效应，在解决刚需人群购房效率的同时，客观上也会推动投机资金进入房地产的热情。
配资质疑
为购房者首付款配资之所以被抨击，是因为其加大了楼市杠杆。
以在京购置一套总价300万元的房子为例，按照政策最低要支付房价的三成作为首付，即100万元。而如果购房者只能拿出70万元首付，另外30万元则可通过类似首付贷产品来解决，以实现买房目标。如果说此前购房杠杆是3倍左右，那通过首付贷产品，杠杆则会增大到4~5倍甚至更高，这样的操作，也被一些人士解读为楼市交易中的“场外配资” 。
有观察者认为：杠杆加大后效率和风险在同步累积。而一旦还款能力不足或者房子大幅贬值，按揭款大于房屋市场价格，则会引发系统性风险。相对于央行场内加杠杆而言，中介机构的首付贷服务属于没有受到监管的“场外加杠杆”。
人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。按揭平均成数在2015年12月份达到65%，同比高出3.2%，与70%的最高贷款成数限制相差仅5%，将贷款杠杆几乎利用到了极致。
而这种杠杆风险是否会在全国蔓延呢？
华泰证券出具的一份研究报告认为：由于首付贷可以提供最多三分之二首付款，一些购房者甚至可以做到不到一成的实际首付比例，且由于是信用贷款，贷款利率也在14%~19%之间，确实存在潜在的违约风险。
不过在一些业内人士看来，首付贷还远远未到“谈虎色变”的程度。
竺劲告诉记者，其实首付贷在新房领域使用率更高。据该平台掌握的数据，一线城市新房首付贷比例10%左右，二手房首付贷则更低。例如平安好房的首付贷产品“好房贷”去年规模在180亿元左右，多数是以抵押方式发放首付贷，不是纯信用手段。“就我们掌握的数据看来，首付贷可能有个别存在风险，但目前仍仅限于个体性而不是全局性风险”。
但面对近半个月来一线城市房价的飙升，很难不让人担心房市杠杆如果持续放大是否会引发类似美国次贷危机一样的风险事件。
在竺劲看来，二者不完全具有可比性，其一，美国货币当局政策规定的美国购房首付比例本身相当低，但我国银监会和央行对银行系统的风险管控严格，首付实际比例比较高。其二美国存在再抵押再贷款，气球贷叠加房价上升周期，让很多没有购房能力的人，通过购房取得消费贷款，因此泡沫程度远远大于当下国内市场。“但不可否认，目前一些中介市场的首付贷特别是二手房首付贷可能会让一些不具备首付能力的人进入购房市场，但风险目前还可控。”
监管难题
由于首付贷其实就是小贷中投向个人房贷的一种，除了有杠杆比率的限制之外，目前的监管并不严格，特别是对当前刚刚起步的首付贷。
业界担心，一旦首付贷对象扩展到发放的贷款不是国家想发给的有刚需的“新市民”，而是发给能“提供已有房产做抵押”的有房者，这些人保不准有以炒房为动机的，这就会助涨房地产泡沫。
华泰证券的分析报告认为：中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用，但并不是主导。虽然暂时看不到因为首付贷使得首付比例过低、进而引发杠杆风险的情况，但是由于杠杆总是边际的影响，所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。
在不少业内人士看来，只要楼价稳定，与楼市相关的金融衍生品则风险可控。但事实上，不久前鑫琦资产公司的兑付危机正与楼市泡沫相关。鑫琦资产筹集2000名投资者的钱以公司名义在三四线城市买房。房地产公司以不断上涨房价的方式，维持20%以上资产回报率用于鑫琦资产公司和投资者分配。然而，房价一旦回落，投资者则会遇到巨大风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，部分房贷资产质量恶化的风险确实需要警惕。尤其是近期市场交易热的过程中，部分购房者通过杠杆操作而仓促入市，这使得购房者本身的风险系数加大。如果在缺乏有效抵押的情况下，会使后续商业银行各类贷款加剧风险。而对于此类金融平台的监管不到位，可能会使得相应问题扩大。
但比监管不到位更严峻的，是难以监管的现实困境。
竺劲认为，如果真的涉及监管，相关部门可能需要对发放首付贷款的机构进行全面审查，采取白名单制，范围包括银行、小贷机构等，成本相当高，但也很难判断有哪些是消费贷款，有多少变成了购房首付贷款。
“传统的中介监管部门主要侧重在对房源和佣金层面的监管，对于一些中介行业的金融创新，包括住建部门、中介行业协会等其实都研究得不透彻。目前对于中介机构混业经营也缺乏一个规范，有可能导致资金流动缺乏监管。”严跃进认为。
首付贷产品涉场外配资折射的是金融业务创新与金融监管的深层问题，更考验着监管层的智慧。
中国地方金融研究院研究员莫开伟日前就公开指出，目前房产中介机构能不能进行与其业务相关的金融业务创新,这不仅关系到房产中介机构金融业务由谁监管问题,更关系到金融业务创新的归属问题。金融监管需有相应的监管制度与之配套,否则无法适应日新月异的金融业发展需求。这些都应是金融大监管改革不可回避的话题。
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