这个周末，楼市最大的消息是：从5月1日起，房地产等四大行业将实施“营业税”改征“增值税”。这是3月18日国务院常务会议提出的要求，它将对未来楼市的走向产生重要影响。
那么，这个举措到底是有利于房价上涨，还是有利于房价下跌？我的分析如下：
此次“营改增”对楼市的影响，主要在两个方面：第一，对于企业来说，将不动产纳入了抵扣范围，整体而言，有利于减轻企业持有不动产的成本；第二，将“营改增”引入了个人二手房交易范畴，影响较为复杂。
由于相关细则尚未公布，我们只能根据现有的公开资料，进行一番判断。
先看第一点。
对于企业来说，“营改增”之后持有不动产的成本减轻了，那么企业买房子的热情会有所提高。有不少分析者认为：住宅属于非经营性物业，不能用来作为生产资料抵扣，能抵扣的是工厂、仓储、写字楼等。也就是说，这个利好主要是针对工业厂房、仓储用房、写字楼和商务公寓。
我觉得未必。
企业购买的住宅也可能被纳入营改增的抵扣范围，因为国家在“楼市去库存”的系列政策中有一条：鼓励企业成批购买空置商品住宅，用来对外出租，向全社会提供房屋租赁服务。所以，住宅完全有可能纳入抵扣范围。
所以，这对于楼市是一个全面的利好，但力度未必很大，因为企业投资房产无论是持有阶段，还是出售的时候，其税费都显著高于个人。愿意大量买房子的企业其实不多。
再看第二点。
在二手房交易中，最大的一笔税费是营业税，税率大约是5.6%。一般来说，持有满两年的房屋，在出售的时候免征营业税。但在深圳、上海这类大城市，非普通住宅即便持有满两年，在出售的时候仍然按照差价征收5.6%的营业税。
增值税是针对交易差价征收的，如果不出意外，税率是11%。
目前在很多城市的二手房交易中，被用来计算税负的“成交价”其实并不是真正的成交价，而是评估价。因为真实的交易价格，买卖双方不会告诉政府，而是倾向于隐瞒、低报。所以政府就给每套房子一个评估价，用来计算交易时的税费，这个价格一般会明显低于真实的成交价。
比如一套普通住宅三年前被甲买下，过户时按照当时的评估价200万计算的税费，房产证上写的成交价也是200万。现在他要卖出，新的实际成交价是500万，官方评估价是400万。那么，他是不用缴纳营业税的。
如果他持有时间不到两年，则需要缴纳400×5.6%=22.4万元的营业税，当然他可以要求买方承担，或者双方共同承担，只要对方答应。
如果改征增值税，则增值税应该是交易差价的11%。如果政府继续采用“持有不满两年征税，持有两年以上免征”，则如果持有满两年再转让，增值税是零；否则需要纳增值税（400-200）×11%=22万元，比营业税减少了0.4万元。
但如果这套房子是深圳或者上海的非普通住宅，持有满两年，那么区别就大了。因为深圳、上海这类城市规定，非普通住宅即便持有满两年，交易的时候仍然按照差价征收5.6%的营业税。如果这类房子保留增值税，按照11%的税率，税收负担则从（400-200）×5.6%=11.2万，增加到了（400-200）×11%=22万元。
但官方完全可以在细则里，再给这类房子一个说法，关键看他们是想让房价上涨，还是想让房价下跌。
从目前情况下，二手房营改增，在绝大多数城市应该是利好，也就是有助于减轻税费和房价上涨的，因为国家要去库存。
但在一线城市，政府随时可以调整税率，让二手房交易双方多交税，从而遏制房价上涨。
结论：
1、“营改增”整体上对房地产开发企业和建筑企业构成利好，因为国家有言在先，要降低企业税负。
2、无论是营业税还是增值税，都是政府调控的手段，随时可以变成利好，随时可以变成利空。因为税率是可以调整的，免征期限是可以调整的，免征不免征也是可以调整的。
3、目前，对于北、上、广、深，以及苏州、南京这类房价过热的城市，“营改增”未必构成楼市的利好，很有可能构成利空；至于其他城市，则是比较大的利好。如果想看得更清楚，只能等实施细则了。
4、我们上面主要考虑了房价上涨时期的情况。如果房价不涨，或者出现下跌，则“营改增”带来的是纯粹的利好。在这种情况下，等于全面免征了原有的“营业税”。
5、既然在二手房交易中引入了“增值税”，对房屋增值部分征收了税，那么交易中的“个人所得税”是不是涉嫌重复征税？要不要合并？这一点值得探讨。
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