2016年以来，中国房地产市场表现出明显的“分化”态势。一方面，北上广深四大一线城市和二线“四小龙”（南京、厦门、苏州、合肥）等城市的房价持续飙升。2016年上半年，四大一线城市新建商品住宅与二手住宅价格平均涨幅分别高达28.8%和29.5%，二线“四小龙”房价涨幅亦与之不相上下。另一方面，三四线及以下城市去库存形势依旧严峻。
由于房地产对中国经济增长和社会稳定至关重要，如果房价出现大幅波动，不论是上涨还是下跌，都会带来严重的负面冲击。在房地产市场日益分化的态势下，中央和各级地方政府“因城施策”，采取了一系列举措来促进房地产市场平稳运行。
面对北上广深等重要城市房价持续上涨的局面，权威人士明确强调“房地产泡沫”风险正在不断加大，2016年7月的中央政治局会议更是罕见地提及“抑制资产泡沫”。与此同时，为了缓解三四线及以下城市的去库存压力，中央将“去库存”列为2016年的五大任务之一。要想判断这些政策是否能够奏效，首先必须对房地产市场分化格局下的风险及其背后的原因进行深入分析，只有这样才能有的放矢，进而提出切实可行的对策。
房价泡沫化风险
“房改”以来中国经历了多轮房价上涨周期，它们主要是由高增长和城镇化等因素所推动，但是本轮房价上涨过程中这些驱动因素已经大幅减弱。
第一，四大一线城市和二线“四小龙”的城镇化空间越来越小，新增城镇人口不断减少。以北京为例，2011~2015年新增城镇人口分别为54.3、43、41.4、33.9和18.7万人，呈现出逐年减少的态势。截止2015年底，四大一线城市城镇化率均已经达到85%以上，二线“四小龙”中城镇化率最低的合肥也已经达到70.4%，未来这些城市的城镇化速度将逐渐放缓，新增城镇人口可能会越来越少。
第二，近年来四大一线城市和二线“四小龙”经济增速无一例外地大幅下滑。四大一线城市平均增速已经从2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二线“四小龙”平均增速则从2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。
与前几轮房价上涨周期不同，本轮房价上涨很大程度上是由投资性资金和投机性资金所驱动，并呈现出泡沫化特征。为了应对经济下行压力，央行采取了多轮降准和降息操作（2015年以来已经降息5次、降准6次），释放了大量流动性。与此同时，2014年的“930新政”规定，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭”，“银行业金融机构执行首套房贷款政策”，2015年的“330新政”则将二套房首付从60%降至40%，激励持有住房的家庭再次购买住房。多次降准降息操作与一系列刺激政策之下，投资性和投机性资金大量涌入，导致房地产市场不断升温。
其中的一个证据是，2016年一季度个人购房贷款增长25.5%，比各项贷款增速高出10.8个百分点。2016年二季度M2增速比一季度下降了1.6个百分点，但是个人购房贷款同比增速却进一步升高到了30.9%，比各项贷款增速高出16.6个百分点。
另一个证据是，在房价涨幅最大的深圳，购房者中投机者占比超过了三成，利用“自买自卖转按揭”和“众筹”等手段投机购房的现象较为常见。北上广深全面叫停“首付贷”更是从侧面反映出房价上涨背后投机因素的普遍存在。
住房供给过剩风险
与四大一线城市和二线“四小龙”等城市面临房价泡沫化风险不同的是，大多数三四线及以下城市普遍面临去库存压力。学者们大都使用去化周期这一指标来判断房地产去库存压力大小。关于去化周期的合理范围目前尚无统一标准，通过对比已有研究的观点，12~18个月的去化周期是比较合理的范围。
上海易居房地产研究院发布的60城新建商品住宅数据显示，截至2016年4月，北上广深去化周期最高仅为10个月，二线“四小龙”中南京、合肥和苏州的去化周期只有2~3个月，厦门的去化周期也不过8个月。而去化周期超过12个月的大多数都是三四线及以下城市，其中北海和丹东等城市的去化周期甚至超过了30个月，面临严峻的去库存压力。
要想更加准确地判断三四线及以下城市的房地产风险，还应该进一步对房地产市场的整体供求状况进行分析。其中，重点是通过计算人均住房建筑面积来判断三四线及以下城市住房供给是否面临过剩风险。
由于目前国家统计局等部门没有公布不同城市的住房存量数据，因此难以直接得知三四线及以下城市的住房供给存量。不过，考虑到一二线城市的行政区域面积仅占全国城市面积的10%，户籍人口占比也不过20%，因此可以用全国的人均住房建筑面积来近似代替三四线城市的人均住房建筑面积。
笔者计算结果显示，如果房地产企业仍然维持“十二五”期间的供给水平，那么到2020年城镇人均住宅将达到32平方米。假设只有30%农民工拥有住房，城镇人均住房面积将达到41.1平方米。这一水平比日本、韩国、西班牙、英国、法国、德国等发达国家都要高，由此可以推知，中国三四线及以下城市将面临住房明显过剩的风险。
“因城施策”
目前，政府部门主要尝试通过“因城施策”解决房地产市场分化困境。一方面，针对房价泡沫化风险，上海、深圳和二线“四小龙”相继收紧调控政策。另一方面，三四线及以下城市纷纷通过发放购房补贴、搬迁补贴和放宽落户条件等方式吸引农民工购房。
但是，过去十余年的经验表明，限购、限贷和收紧住房信贷等调控政策只能短时间内减缓房价上涨态势，一旦政策有所松动，房价很可能再次大幅上涨，甚至出现报复性上涨，陷入房价“越调越高”的窘境。与此同时，三四线及以下城市“去库存”的效果也不甚理想。
事实上，一线和二线“四小龙”城市与三四线及以下城市的房地产市场并不是完全独立的，二者密切相关。一线和二线“四小龙”城市房价大幅上涨而且维持上涨预期的重要原因是，三四线及以下城市人口不断涌入，因此新增住房需求持续存在。而三四线及以下城市房地产库存高企的一个重要原因则是这些城市的人口外流至一线和二线“四小龙”城市，导致潜在的住房需求流失。之所以人口不断从三四线及以下城市涌入北上广深等重要城市，是因为北上广深的就业机会以及基本公共服务（教育、医疗、社会保障等）明显优于三四线及以下城市。以高等教育为例，全国一共有39所985高校，其中北京多达8所，北上广深和二线“四小龙”合计18所，几乎占据全国的一半。
正因如此，应该将一线和二线“四小龙”城市与三四线及以下城市的房地产市场看成一个整体，推进城市平衡发展才能有效化解房地产市场分化困境。推进城市平衡发展主要有两个抓手：通过加快产业结构转型等举措增加三四线城市的就业机会；通过转变政府职能（从增长型政府转向服务型政府）和加大转移支付力度等举措，缩小三四线及以下城市与一线和二线“四小龙”等城市之间的公共服务差距，实现公共服务均等化。
一方面，增加三四线及以下城市的就业机会能够为居民提供立身之本，而公共服务均等化则会提高教育、医疗和社会保障等公共服务的供给数量和质量。这两个抓手落实到位就能够有效提高三四线及以下城市的吸引力，减少人口外流。另一方面，三四线及以下城市外流人口减少自然会减轻一线城市和二线“四小龙”城市的外来人口压力，从而减少潜在的首次置业需求，这样才能够从根本上削弱一线和二线“四小龙”等重要城市的房价上涨预期，化解房价泡沫化问题。
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