在东大街我们如约见到了冉立春。他的办公室位于28楼，透过落地窗可以看见城市核心区最繁华地段的景色。这繁华背后，成都商业地产所面临的现状却并不让人感到轻松。近日，冉立春向房观察分享了他眼中的成都商业地产的前生今世和破局突围之道。
现状之一：产能过剩
在谈话过程中，冉立春脸上始终挂着一抹淡淡的微笑，尽管今天的话题并不是那么轻松。事实上，按照冉立春的说法，成都自2010年始，连续五年供应量都非常大。据四川省商业地产联盟的统计数据显示，成都每年的入市商业体量都超过了100万平方米，2016年成都原预定有26家综合体和购物中心开业纳客，冉立春直言，这其中有三分之二的商业都无法在今年内按计划如期开业。
“严格意义上，现在商业基本上都可称之为地产商业。”谈及产能过剩，冉立春语调突然提高音调，用食指敲打在桌面，略显激动的说道。
在他看来，成都商业网点基本都是地产主导下的开发模式在进行，而不是按商业规律和市场导向在布局。如果按商业零售业发展的游戏规则和逻辑关系，择址选位应该是商业运营者认同一个地域的商业价值才进行修建并开店。
从目前现状看来，许多项目都是被逼无奈而为之，开酒楼的人去养龙虾这种跨界在商业地产界后患无穷。比如某区域推出地块，硬性规划指标51%的商业49%的住宅，开发商是被迫去做，这是明显的强人所难和拍脑壳做事，严重违背商业规律的，出生就带上病患。
现状之二：商业经营贴身肉搏
土地规划的缺位直接倒逼产品的贴身肉搏与扎堆。好比说，对面明明有个环球中心，但是源于地块规划条件也得上马开发，直接引发了商业综合体之间的贴身肉搏和两败俱伤。
在这种竞争之下，商业地产的衍生品——LOFT就出来了。“这种产品就是怪胎，空间一层高两层矮，土地性质是商业，生活消费全部是商业价格，生活成本难以承受。”冉立春对于这种产品弊端直言不讳。
同时，商业地产的泡沫也是存在的。商业地产租金虚高，许多开发商为了卖商铺，给投资者承诺投资回报过高。冉立春举了一个例子，市场商家能承担的租金是200元，为了把商铺卖出去承诺高投资回报，开发企业向中小投资者承诺能做到500元，但运营实际上又承担不了，转嫁成本过高最终反应到产品价格和商业经营上，犹如击鼓传花一样，最后的一定倒霉。
此外，冉立春表示政府出台的“商改住”政策有助开发商谋求“出路”，破茧重生。目前，商业地产行业呈现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。商业地产去库存效果直接关系到市场是否能健康发展。这方面政府的力度还应该更大一些，特别是尽快出台可以操作的商改执行细则。
现状之三：经营模式亟待转型升级
“商业地产用传统的方式来招揽客人，模式缺乏创新转型，自己有问题怪不了到电商。”对于电商抢实体商业饭碗的观点，冉立春表达了他的看法，实体商业应该归咎于自身，是实体商业自己把消费者赶到电商上去的。
商品与实体店之间的价格差，很大一部分不是因为不是租金、水电费的问题，而是赢利模式设计的问题。多数商业经营者和传统零售商都以物管公司和二房东自命，加入了太多中间流通环节的成本，所以产品价格虚高。
电商击垮实体言论叫嚣尘上，但冉立春明显持有乐观的态度，看待电商，他反倒认为是电商帮了实体，让自己发现了不足与缺点，从而完成再造与提升。他举了一个例子，在新疆旅游的时候，消费者买了一个和田玉，回到成都，这个和田玉发现是假货，但是要退货太难基本无望。但是在网上购买了这个东西，你可以选择拒绝付款，再退回去。电商是可以收到货之后确认无误再付款。
如今，实体商业应该转型，回归初心——让消费者权益得到保障。实体商业有许多电子商务无法取代的部分。“购物与消费的过程，实际上是一个情感交流的过程，网络无法替代。网上消费的这一部分，表面上是节约了钱、节约了时间。但此消彼涨，你会发现时间还是会消费在别的地方，去健身房游泳的时候多了，所以时间、钱只是多了不同的出口而已。在虚拟消费中节约的钱，最终还是回到实体上去了。”冉立春认为，实体商业仍然存在很大的创新空间。
另一方面，零售商业的盈利模式也有很多创新空间。首先是服务至上、顾客是上帝只是挂在墙上，商业的竞争最终是服务的竞争。“诸如伊藤洋华堂的精细化服务也给了商业经营很多启发，在服务方面可以挖掘的潜力太多了。”冉立春呼吁道，“实体商业需要转型——回归初心、回归本质。”
现状之四：同质化严重
成都商业亟待转型，但目前的现状基本都是千店一面，品牌构成、业态配比很难差异化。综合体之间的差异不仅仅是简单的餐饮、娱乐休闲业态和儿童主题的引入与面积改变，突破与创新迫在眉捷。
“商业为什么产生魅力，能吸引消费者去进行消费。主要在于你能在不同的地方感到个性化、不同的消费体验。”在冉立春看来，成都商业已经进入了一个误区，要么一窝蜂引入儿童业态，增加餐饮休闲娱乐比例，最后又陷入一个新的同质化当中。当前商业所面临的同质化是因为规划缺失和过量供应种下的苦果，这是问题的本质，通过品牌与商家要差异化很难。
目前的成都商业现状属于阶段性过剩，不是每个城市都必经的阶段。现在的过剩最主要的是人祸，是能够避免和解决的。商业地产的运营必然是一个大浪淘沙的过程，很多人都在做商业地产，但专业的事专业的人做，目前可以看到万达、中粮、龙湖、宝龙都在慢慢在走专业的路，专注于商业地产的开发，冉立春表示，行业集中度和组织化程度的提高，有利于行业发展与进步。
如何突围创新？
面临商业地产库存大的窘境，如何突围破局成为业内关注的焦点。冉立春也表达了他的看法，在商业地产发展的过程中，其中的关联者应该“各司其职”，做好角色定位。政府该做好规划，规划要有强制性。开发商应该建设地标物业，用商业规划建议书的基础指导建筑设计，论证商业的可行性。
此外，商家还应该与市场接轨，扮演培育市场的角色，对自己能不能开店要有清晰的认识。至于已经“箭在弦上”，已经上船待建商业项目，冉立春给出了八字建议——“能改就改、能缓就缓”。
对于在建商业项目来说，分析市场应该回归理性，充分分析周边的商业环境和竞争对手。如果压力确实太大，能改住宅就做住宅，不要做商业。同时商业开发企业，应该评估自身的商业资源整合能力，缓进市场。招商不好未达到开业标准，能延缓入市则延缓入市。
“死了就再活不过来了。现在商业市场的竞争环境今非昔比，商业项目面临压力更大、环境更险峻，一旦倒下就很难再起死回生了。”说道这句话的时候，冉立春的眼神透露着无奈，经历了成都商业地产的迭代更新，对商业地产的发展脉络他自然了然于心。
“购物中心有很多可以加强的地方，比如在打造场景化、体验式这些方面功夫下得不够深。”不是简单的通过一种儿童体验就能真正的实现差异化。
随着消费者习惯、消费方式、消费观念、消费需求的不断改变，更多个性化的需求有待满足，商场也需要持续不断的改变，去迎合消费者需求。商业运营者应该研究消费者的行为和变化，真正回归到消费者本身，通过服务来树立企业品牌，以服务致胜！
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