今天一、二线城市楼市的火爆,已经不是简单的刚需和投资博弈,而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。来自多方面的数据显示,今年以来,家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。
据统计,8月份全国100个城市新建住宅均价连续16个月环比上涨,同比连涨则达到13个月。高高的房价还引来了“惜售”待涨。高高的房价,正扭曲着有房和无房人的心理,而扭曲房价的集大成者之一正是杠杆——金融信贷。
中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者,中国的居民杠杆率近年来增长非常快,居民的负债占整个GDP的比重已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。 2016年这个数字估计会达到44%。而每一轮房价的上涨,都伴随着居民杠杆率持续提升。
另一组数据更有说服力。8月12日央行公布的货币信贷数据显示,住户部门(指个人群体)的中长期新增贷款4773亿元,占7月全部新增贷款比例超过100%(7月人民币新增贷款4636亿元)。国家统计局的数据更令人吃惊:1至7月份个人按揭贷款13305亿元,增长54.6%。
今年年初,央行行长周小川曾表示,我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低,很多国家占总贷款比例为40%-50%,中国大概在百分之十几左右,银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。“这一态度和看法,也令市场鼓舞。”兴业证券研究员这样分析。然而,从另一个角度来看,中国按揭贷款还款负担率明显上升,其中的隐忧不得不令人关注。陈晟不无忧虑地说,如果房贷增速维持在25%到30%,预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的0.5水平。
开发商集中发行公司债,成为助推房价上涨的另一个杠杆,很多“地王”也由此诞生。据Wind 统计,今年上半年上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响,近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构,房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化,此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。中国人民银行研究局王琰撰文指出,房企低成本集中发债可能造成未来集中违约。
无论是居民按揭贷款,还是开发商公司债,这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看,还是从供需关系的角度来看,目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。多位经济学家向记者表示,按照国际上比较通行的说法,房价收入比(指住房价格与城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之间为合理区间,显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。
目前,房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为,如果调控得当,风险度会降低。当然,调控也面临着防风险和去库存的两难,但显然问题越拖会越复杂。在经济学家李迅雷看来,当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当,或导致房地产行业风险集中释放;如果通过多种举措来维持目前房价水平,则越往后,人口越老龄化,流动人口越少,调控难度越大。
央行副行长易纲近日在G20发布会上表示,中国去年底总体杠杆率达234%,处于偏高水平。但政府和个人的杠杆与其他国家相比并不高,企业的杠杆率较高。中国总体杠杆率较高,短期还会上升,但要控制增长速度。杠杆率一年增9个百分点太快了,短期要稳杠杆,就是将这一速度降下来。
陈晟也认为,目前来看,“双杠杆”下调控应“稳中有进”,既要稳住杠杆,又要有针对性地抑制一、二线城市的地产泡沫,归根结底还是要通过发展创新产业,打造出新的支柱型产业来解决问题。
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