我们知道1991年的日本、2008年的美国、2010年的南欧，还有1998的东南亚都发生过惨烈的房地产资产下跌事件，但是为什么下跌？核心原因是什么？那么中国未来房地产会如何呢？相信大家非常关心。
1、1991年的日本房地产开始下跌，后续的故事大家都已经知道。
那么，日本房地产为什么会下跌呢？小禾智库认为：
（1）最大的引子是1985年美国美元指数太高、利率提高，从而导致美国出现巨大的贸易逆差、导致美国经济出现问题。
（2）1995年日本和美国等签署广场协议，从而导致日本本币快速升值，全球热钱大量涌入，使得国内资产价格快速上升，尤其是房地产、金融资产，快速形成巨大的泡沫。
（3）1990年的日本股市beng盘，就是日本资产泡沫太大的原因；当然日本央行连续加息是在主动刺破泡沫。
（4）1991年的房地产问题，则是日本金融危机后的后遗症，整个金融系统处于流动性严重紧张状态，资产价格必然下跌；但是因为之前房价实在过高，导致出现连锁反应。
因此，我们看到日本的房地产危机，是过去多少年金融、房地产泡沫积累，只不过日本政府主动刺破，采用硬着陆方式。
2、2000年至2001美国科技泡沫的破灭，则是导致美国2008年次贷危机的核心原因。
（1）美联储在美国科技泡沫破灭的时候，为了保证美国经济不受巨大的影响，连续开始降息；
（2）同时，放开房地产管制，不断降低房地产购买的条件。
（3）2006年左右，美国房地产走向顶峰，零首付政策导致房地产出现巨大的泡沫。
（4）而同时进行的资产债券化导致房地产贷款被创新成新的金融资产，在全球各地进行销售和配置。
（5）因为美国经济连续下跌，并没有新的增长点，而导致房地产还贷等方面出现严重问题，继而严重影响各种和房地产贷款相关的金融资产。
（6）2008年美国开始爆发和房地产密切相关的次贷危机，从而导致美国金融危机，进一步导致全球的流动性问题，最后的结果就是我们看到的房地产大幅下跌。
我们看到，信贷开放、金融自由化实际上美国次贷危机的核心杀手。同时，经济停滞则是根本的原因，如果美国经济快速发展，2008年的美国次贷危机不一定发生。
3、2010年的欧洲债务危机，根本是经济出现了问题，从而导致房地产严重下跌。
不管是否存在美国的次贷问题，欧洲的债务危机也都将出现，这是因为欧洲经济出现严重的下滑，经济的增长已经无法支撑各国ZF的财政支出，因此必然会导致因为财政严重危机而出现的经济问题。
（1）美国次贷危机引起的流动性导致欧洲金融系统出现问题；
（2）欧洲的金融危机开始全面爆发；
（3）ZF债务问题全部显露，金融系统和国家财政全部出现问题；
（4）进而，资产价格全部快速下跌，包括金融资产和房地产；
（5）房地产在此之后出现断崖式下跌。
因此，我们看到欧洲的房地产下跌虽然是金融危机引起的，实际上是实体经济空心化、经济增长滞后等原因造成的，房地产下跌是必然结果。
4、1997年的东南亚危机，核心本质也是经济出现问题。
（1）1997年东南亚各国经济疯狂发展；
（2）大量资金大量涌入。
（3）但是，各国经济因为经济结构、技术等原因出现停滞；
（4）因此资金开始大幅外流；
（5）各种ZF开始提高利率，持有本国货币；
（6）美国加息背景下，强美元周期到来导致东南亚国家货币出现beng盘。
（7）对应的，发生房地产beng盘。
因此，东南亚的经济危机表面上强美元周期造成的，实际上是经济停滞所引发的大量资金外流、本国货币beng盘所带来的必然后果。
5、日本是典型的资产泡沫问题，实质也是因为经济脱实入虚，而美国则是经济停滞不前所带来的信贷出现问题，欧洲则是ZF财政出现严重问题，对于东南亚更是经济出现问题。
总体上，日本、欧洲、美国、东南亚的危机基本上都是经济停滞后导致的后果，房地产beng盘基本上是附带产品。
那么对于中国而言，日本、欧洲、美国、东南亚的问题对我们具有非常重要的参考价值，那就是无论哪个地区、国家发生的房地产问题，核心依然是经济问题。只要经济发展的很好，就不太可能导致房地产出事，而经济发展的不好出现严重的停滞问题，就会出现金融问题，从而导致房地产问题。
因此，小禾智库认为，房地产危机核心原因是经济发展出现了严重问题，只是各国的引发因素不同而已，如金融问题、如泡沫问题、如汇率问题等等。
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