12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行。其中，对于房地产市场，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。在不足100字的表述中蕴含着未来一年的房地产政策走势。
变：“分类指导”代替“差别化调控”
此次中央经济工作次会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。
而在2017年的经济会议上的相关表述则是，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”
从表述看最明显的变化是“分类指导”代替“差别化调控”。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从中可以看出一些微妙的变化。由“分类调控”的提法改为了“分类指导”，这或暗示着单纯的直接调控会减少，而是更多基于城市政府主体责任，来进行指导。从这个角度看，也说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指导的角色，而地方才真正扮演调控的角色，这是“因地制宜”的一个重大突破，这从侧面也说明当前菏泽和广州政策调整是有理有据的。这也是说此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。
对于分类指导，中原地产首席分析师张大伟认为，在房地产发展不同阶段城市将有不同的指导，与去年更强调地方执行相比，预计2019年将有更多的中央与住建部的制度性指导性文件。这也意味着调控政策避免“一刀切”。未来，各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。
稳：“房住不炒”，调控高温依旧
对于进一步夯实了城市政府主体责任的提法，与市场之前预期中央将进一步落实“因城施策”的想法吻合，这也意味着将给予地方政府更大的空间，菏泽取消限售和杭州社保允许累计补缴三次等，则被认为是一个信号。
有业内人士预计，随着新房及二手房价格下调的城市数量和下调幅度加大，部分城市的政策也将逐渐开始调整。张大伟也认为，未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
在完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制方面，今年与去年的提法基本一致，只是语气更缓和，去掉了“加快建立”这样的程度副词。不过，张大伟认为，长效机制关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从长效机制的政策预期看，下一步应加快住房、土地供应，房地产税收及租赁等制度的建设。
对于此次中央经济工作会议再次明确“房住不炒”，张大伟认为，这代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。
减：曾经浓墨重彩的租赁业务未提及
值得关注的是，此次中央经济工作会议没有强调发展住房租赁市场。而在2017年则提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
对于去年被浓墨重彩的租赁业务，严跃进认为此次没有提及租赁市场，这和去年的重心完全不一样。这和租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展的态势有关。也可以说，在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续不会有非常直接的新政策刺激。这需要引起租赁企业注意，租赁市场环境正在发生变化：即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要主动去探索市场化的模式。
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