回顾2018年的房地产市场，如果要用一个词语来形容其变化过程，过山车恐怕是再合适不过了。上半年楼市热度相对较高，不少热点城市依然可见排队买房现象，但是到了下半年，随着调控政策进一步收紧，楼市快速降温，开发商销售普遍遇冷，如同一夜入秋。转眼间，来到2019年，很多购房者咨询笔者，今年楼市是否会出现过山车情况呢？上半年和下半年是否会有不同的房价走向呢？
今天我们就一起分析一下这个问题。众所周知，在一年当中，根据节点的不同，房地产企业会迎来好几个销售旺季，比如说返乡置业、金三银四、金九银十等等。针对购房者关心的这些房价问题，我们不妨从进入2019年以来的第一个销售节点返乡置业出发，看一看在这40多天的时间里，房地产市场到底经历了怎么样的变化，这种变化对于今年的房地产市场是否会产生传导效应。
楼市进入深度调整期
2月16日，诸葛找房发布《春节购房大调查》报告，根据调查数据（调研时间范围：1月28日-2月14日）显示，82.65%的受访者表示在春节期间有或者正在考虑购房计划，意向购房城市多集中于老家省会城市和老家地级市。此外，在未来两到三年的时间范围内，高达91.9%的购房者有买房的计划。
通过这份数据报告来看，房地产市场依然有着潜在的住房需求，但计划总归只是计划，现实情况是进入2019年以来的这两个月，房地产企业销售退烧十分明显，截至2月12日，26家龙头房企销售比2018年同期下滑了13%，这一定程度上与返乡置业退烧有着密切关系。针对这种情况，官方媒体于开年发声，对2019年房价进行了预判。
2月13日，官方媒体经济日报发表评论文章《销售压力之下，不少开发商选择春节期间加班加点——楼市泛凉意 市场渐理性》，文章称为了在2019开年之际打好销售业绩的基础，在面临销售压力的情况下，不少开发商选择在春节期间加班加点。但是，房企的努力似乎并没有收获正向市场回报。
文章还以“宇宙第一房”企碧桂园为例，今年1月份，碧桂园合同销售金额同比大幅下滑52.2%，合同销售面积同比大幅减少49.5%。面对销售金额和销售面积的“腰斩”，经济日报评论认为，春节期间楼市低迷或将成为房地产市场全年的缩影，不过虽然整体去化率降低，但部分好项目仍然一房难求。从整体来看，2019年稳定将是房地产市场主基调。
官媒开年发声透露3大房价信号
第一，楼市短期内会继续下行，但房地产稳定的大基调下，这种下行态势不可能持续出现。
经济学者马光远去年10月份就曾作出预判，截止到2019年4月份，房价会下行20%-30%左右。笔者认为，随着房地产进入深度调整期，楼市分化成为了不可避免的趋势，虽然龙头房企可以通过自身实力和资金烫平周期带来的影响，但目前的现实情况是面对开发商所释放的各种利好，购房者选择了无动于衷。因此，对于接下来的房地产市场，楼市继续下行显然是有可能出现的情况，但由于每个城市的楼市环境不同，调控逻辑不同，所以20%-30%的房价跌幅显然不可能成为普遍性现象。
虽然楼市可能会延续春节前后的态势继续下行，但笔者认为这种态势是短暂的，房地产市场几乎不可能按照目前的态势持续走下去。经济日报所说的“全年缩影”，并不是持续性的量价齐跌，而只是宏观上的一种态势，更多的是表明了当前购房者的一种理性态度。其实，进入2019年以来的诸多会议和报告已经基本敲定了2019年的房价走向，既要稳房价，也要稳预期。换言之，既要防止房价大起大落，也要防止购房者的房价预期走向极端，房地产的地位一定程度上决定了下一阶段的调控政策或会着力防止房价出现过度下滑。所以，房价波动范围在10%以内是可以预见的。
第二，面临房地产有价无市的趋势，在一城一策的调控手段下，活跃房地产市场的措施或相继出台。
面临购房意愿的普遍下滑，虽然开发商纷纷推出特价房、一口价、首付分期等形式来吸引购房者，但是开发商所释放的这些利好基本都是打了优惠这两个字的擦边球，实质性利好少之又有。对此，有不少网友表示，特价房仅仅只是个噱头，要是真金白银的降几千，肯定会有很多人入手。所以，目前的房地产市场就是一场拉锯战，购房者坐等降价，开发商虽然着急业绩增长问题，但基本还是选择先扛着，总而言之，观望下一步政策的出台成了双方最主要的选择。
笔者认为，春节期间楼市的低迷或会对2019全年的房价走向产生一定的传导效应，而为了改变这种有价无市的格局，在一城一策的调控手段下，刺激房地产市场活跃度的相关措施或会相继出台。在笔者看来，这些措施主要体现两个原则：一方面，在继续遏制投机炒房和稳定房价的基础之上，鼓励和引导刚需购房者入场，比如下调首套房贷利率，放宽落户政策，加入城市抢人大战，松绑各地不合时宜的调控措施等等。另一方面，加大对租赁住房的政策支持，引导居民租赁消费。
第三，房地产市场持续回归理性，开发商和购房者角色发生转变，靠房子赚钱越来越难。
目前，虽然楼市销售遇冷，但是购房者对于品质好房的需求并未减少，正如经济日报所说的“好项目仍然一房难求”。此前有报道称，在三四线城市，如果遇到一个好的项目开盘，半个城的人都去了。虽然这有夸张的意思，但也透露出两点信息：一方面，随着房地产市场回归平稳，购房者已经告别了见房就买的阶段，普通购房者更加看重房子的品质。另一方面，购房者认知的转变给开发商提出了更高的要求，不仅要考虑把房子卖出去，更要提高楼盘的整体品质，所以这使得开发商的角色发生了转变，不仅要做好一个开发商，而且还要做一个服务商。
开发商和购房者态度以及角色的转变，说明以后靠房子赚钱越来越难了。在房住不炒的定位下，随着房子一点点剥去金融属性的外衣，投机炒房客无法享受到短期内房子差价上升带来的巨大利润，炒房盈利空间被大大压缩，而开发商也无法再盲目追求房地产市场带来的巨大红利，逐渐进入了低利润时代。此外，随着房子回归到居住的本质属性，只有靠谱的房子才能获得更高的市场占有率，所以在微利润时代不可避免的面临着行业规模化的竞争。笔者认为，大开发和高盈利的阶段已经过去了，无论是购房者还是开发商都应该慢慢接受并习惯常规利润甚至是低利润的现实。
针对2019年的房地产市场，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，2019年房地产市场的主要矛盾已经从房价上涨过快转变到过度下滑，所以需要稳住国民经济，稳住销售和房价。其实，一言以蔽之，目前国民经济的稳定需要楼市和房价的稳定。笔者认为，这既是当前房地产行业在国民经济中的地位决定的，也是目前全球经济大环境决定的。
总而言之，根据目前楼市政策释放的信号来看，“一城一策”将引导2019年房地产市场全年的走向，这既是为了避免房价上涨压力较大的城市反弹，也是为了避免房价下行压力较大的城市大幅跌落。所以，平稳将会是贯穿2019年房地产全年的主基调，对于还在纠结能不能买房的购房者来说，最根本的就是从自己的实际需求出发。
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