2021年，热点城市调控政策接连加码“打补丁”。从上周起，调控内容由严控限购开始向严查房贷转移，表现在居民信贷环境收紧，个别城市上调利率，沪京等一线城市持续出台房贷调控措施，涉及严查个人信贷资金违规流入房地产市场，严查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。
在业内人士看来，2020年经营性贷款流入助涨了部分城市的楼市。如果上海严查个人信贷，那么市场很快会降温，后续这一政策或在深圳、杭州等热点城市落地。此外，此轮房贷调控是落实去年最后一天发布的房地产贷款集中度管理制度，预计2021年居民购房杠杆回落是大概率事件。
京沪严查资金违规流入房地产
2021年，一线城市陆续出台房地产调控措施。严查资金违规流入房地产成为房地产调控的发力点，居民信贷环境收紧，个别城市上调房贷利率。
据媒体报道，1月27日起，广州四大银行的房贷利率全部上调。比如首套房贷利率调整为LPR+55bp，即5.2%，而此前首套房贷利率为LPR+40bp。
个别城市上调利率仅是开始。1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，严格实施房地产贷款集中度管理。审核首付款资金来源和偿债能力。防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。
1月30日，北京银保监局表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场。要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，上海针对信贷的调控政策内容非常详细，调控房地产就是调控信贷，这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。“信贷政策出台，也代表了调控开始真正有力度了。”
对于政策集中在一线城市出台，同策研究院分析师汪恒认为，由于一线城市一直是中国人口和资金迁入的主要目的地，也成为全国楼市的风向标。去年以来，部分一线城市房价上涨十分迅速，尤其是二手房。房价的快速上涨带来了大量的投机性需求。2015年-2017年那一轮的楼市暴涨最早也发端于深圳，而2016年开始的调控也是从深圳和上海起步。从历史经验来看，如果无法控制一线城市的涨势，后面就很难避免涨价向其他城市扩散。今年1月底的这轮调控是前期调控的进一步加强，也带有一定的预防意味，比如北京尚未出现房价快速上涨的情形。
背后：经营性贷款流入助涨楼市
从上周来看，一线城市的本轮调控集中在个人资金端。汪恒认为，这是出于多个方面考虑。其中，为了尽快压制房价过快上涨的势头，同时打击投机性需求，从资金端下手是较为容易见效的方法。
贝壳找房分析人士表示，2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房价的上扬。2020年居民购房杠杆继续加码，平均贷款成数为57.1%，较2019年56.7%的贷款成数略有上扬。而以贝壳百城二手房价格指数来看，与2020年1月相比，2020年12月，百城二手房价格指数上涨的城市有52个，占比过半。
张大伟也分析称，部分城市的确出现了经营性贷款流入房地产的现象。上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市。 其中，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。
此外，汪恒表示，为了防止房价快速上涨期间出现非理性加杠杆的行为，进一步防止居民和金融部门存在的风险，当前必须加强对于购房资金的管控。根据同策研究院的测算，早在2017年，中国居民的人均负债就已经超过人均居民可支配收入，且仍在上升。而居民部门债务每增加1元，其中0.3元就是房贷造成的，这一比重也呈上升趋势。从银行部门考虑，我国上市银行个人贷款的不良贷款当中，个人房贷占比从2017年年中的27.17%上升到2020年年中的27.55%，占比在不断上升。
业内：后续热点城市将跟进，房贷利率或提升
值得关注的是，今年的房贷政策调整与2020年12月31日央行和银保监会出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“通知”）不无关系 。
通知明确，对银行分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。其中7家中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。这一规定自今年1月1日起实施。在汪恒看来，今年开年一线城市的信贷政策收紧，也可以看成是该通知的延伸与细化。
贝壳找房分析人士认为，贷款集中度制度的出台对银行有一定影响，2021年1月，广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧、放款周期延长等，部分银行停止接收新的购房贷款单，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，2021年居民购房杠杆回落是大概率事件。
据张大伟介绍，过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明，而收入证明造假是行业长期的顽疾，信贷管控很难真正严格。而银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足。当下按揭贷款利率平均在5%-6%利率之间，经营贷只有3%-4%，使得大量的投资需求、改善需求使用了经营贷。
“如果上海真能严查个人信贷，那么市场很快会降温。后续很可能这一政策也会在深圳、杭州等其他市场过热的城市落地。”张大伟如是称。
对于2021年，中指企业事业部研究副总监刘水预计，房地产金融监管将从严，引导信贷资金更多流向实体经济，部分热点城市房贷利率存在提升的可能。而考虑到近期信贷环境的整体趋紧，会在一定程度上限制居民杠杆率，观望情绪或走高。市场去化压力进一步加剧，预计市场成交规模环比将有所回落。
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