最近，某房企一位老总曾公开表示，地产行业最大的问题就是太过关心政策和经济形势，对企业内部的产品和管理等却关注太少。大家坐在一起，谈的都是金融政策，经济走势，却基本不交流新产品、新专利或者生产上的新突破。地产人好像一个个都成了经济学家。
其实这也可以理解。中国房企地产过去的二十多年时间里，吃的是土地红利和金融红利，从拿地盖楼就能赚钱，到敢加杠杆就能上规模，很多房企因为踩对了节奏一飞冲天。
而今，两大红利褪去，大家才将眼光放回到经营管理上，“管理红利”也成了地产人张口闭口都在谈论的词汇。
碰巧的是，最近和一位从制造业转行过来的地产人交流，其表示，别看很多房企好像高大上，开口闭口不是“对标制造业” 就是“管理红利”，其实在内部管理依然很粗放。对此，小编也有同感，有些房企，基本功不扎实，却喜欢跟风扯一些高大上的名词装饰自己。下面就来说说房企内目前比较突出的一些问题。
离一线太远
对客户需求不了解
某百强房企在内部推出了一项服务审计机制。让工程、设计到交付半年以上的小区看一下，看看设计初衷与实际使用之间的还原度情况，同时与业主近距离接触沟通。
这个动作执行下来，令大家感觉非常意外的是，客户想要的不是想象中那么复杂，他们更加希望的是，房企把那些基础功能做设计得精细、更符合使用习惯。
房企自以为走在时代前沿，整天标榜做了很多前卫的功能和设计等，结果发现，连客户最基础的功能需求都未能完全满足。如果不走近客户，根本意识不到这个问题。比如某项目做客户回访，发现客户吐槽得最多的竟然是淋浴房的尺寸不合适，使用起来不方便。
很多房企对这些最基本的功能点并不关注，整天忙着研究更高级的功能，比如怎么做得更智能，至于智能化功能客户是否为客户所需要，根本也没人说得清楚。深圳某豪宅项目的业主就因为担心隐私隐私泄露，要求开发商关闭家门口的智能安防摄像头；还有某项目的业主花了几千万买了一套房后，又另外花了300多万将开发商自己配备智能安防系统，全部换成了Sanvant的定制开发系统，所有的数据不上传到公域，以保护隐私和数据安全。
出现这类情况，是因为房企距离客户太远，对客户不了解，对市场不了解，对现场不了解。
某房企首次进入一个三线城市，就在该市的县区做了一大批256㎡五室两厅三卫的平层产品。这个产品此前在一线城市很抢手，结果在这个三线城市却惨遭滑铁卢，有钱人宁愿买个小别墅，也不愿买个高容积率的大平层。项目成了富人看不上，穷人买不起的鸡肋。
人很容易依赖既有的成功路径，导致对于当前现实判断失误。这也是为什么，一些房企在进入新城市之前，要派一个团队过去“驻扎”，在那住上几个月，深入体验当地的风土人情，这样才能保证做出来的产品接地气。
盲目乐观
还在拍脑袋决策或者赌政策
这段时间全国多个城市集中供地，一些房企大出风头。结果也就抢到地那一刻是开心的，随后很快便整个公司乌云盖顶。
据了解，一些房企在热点城市拍地拍得热火朝天，回去后认真一盘怎么样都算不过账，现在很多在请求退地，有些签了协议的也在反悔。
正所谓拿地一时爽，事后心慌慌。投资前的数据测算可以极尽美化之功力，拿地后可是每一分钱都真金白银。
仅从拍地这件事就可以发现，时至今日，仍然有房企在重大事项上冲动决策。相反的，这次全国集中供地，很多城市看不到一些top房企或者一些本土龙头的身影，不是他们不拿地，而是他们立场很坚定，算不过账的坚决不拿，招拍挂市场不好玩就另辟蹊径，跟政府勾地，或者是收并购，寻找新的生存模式。
毕竟，1%~2%的利润率，不是所有房企都能扛得住的，一不小心就亏本了。有房企掌门人就表示，1%~2%的利润率成了常态，而4%利润率的项目要靠抢，地产现在已经没有红利可言了。过去地拿贵了，放一放等着升值，成本就盖住了。现在几乎已经不可能了。
类似的，还有大着产业噱头拿地做项目的。以前很多房企以产业/商业的名义低价拿地，住宅开发卖完了，剩下的商业产业烂尾了。
现在还想着故伎重演，已经不可能的。地方在这方面拿捏得死死的，比如规定，综合体必须投资额达到25%，住宅才能开始预售，最后两个批次必须综合体封顶才给拿预售证；有的地方还要求商业和住宅必须同步开工，商业体出正负零了，住宅才能开始预售。
以商业产业为噱头忽悠性拿地的操作已经行不通了。房企拿地如果没有算好账，还在博弈政策放松，最终必然竹篮打水一场空。现在环境下，仍然凭经验决策，凭胆大做项目，风险将非常大！
喜欢走捷径
做事不肯下苦功夫
有房企老总就指出，房企最大的问题就是太聪明了，凡事喜欢走捷径，不肯下苦功夫。比如，搞设计及工程标准化，就找很多别人的标准文化，然后把那些好实现的条文汇编成自己的标准文件。定标准的时候就投机取巧，落地的时候再打几分折扣，产品怎么可能做得好。
再如，做产品的时候，表面功夫做得溜溜的，真正的质量通病却不抓。
事实上，不止一位地产老总表示，产品只要肯下功夫，没有抓不好的。
举个简单的例子，谁最关心地产项目的质量？不是一线工程师，不是项目总，更不是施工单位和监理，而是购房者。房企担心一线不落实标准，甚至在数据上弄虚作假，那敢不敢让购房者自己来监督项目？比如引入更多环节的工地开放，比如在房间内安装摄像头，将精装了全流程透明化？
再如，施工所用的材料及部品，很多项目都曾苦恼供应商以次充好。事实上，如果流程抓得够紧，这个问题基本上可以避免。比如是否严格样板先行制度，要求样品必须严格执行设计封样、招标封样、施工封样三个步骤？是否确保三大样板一致才开始样板施工，是否严格执行，实体样板做符合要求才开始大货施工？
更可怕的是，房企内部一旦形成存急功近利的风气，员工也会跟着浮躁，不走正道而是喜欢抄捷径。比如有些房企人际关系太复杂，管理层官僚化，下属跟领导出门要帮着着拎包、端水杯，下车的时候要帮开车门，一起搭电梯的时候要时刻紧张的盯着的电梯按钮等等……这种阿谀拍马的风气盛行，真正踏实做事的员工也留不住。
形式主义盛行
内部运作效率低下
某房企一次旁听会议上，老板向现场参会的一位博士问题，博士一张口，蹦出一大堆的专业名词，令在场的人云里雾里，不明觉厉。老板听了，直接说，“不要掉书袋，要讲了大家都能听懂”。
这就是把简单的事情复杂化的一个缩影。典型的现象还有，有时候明明几句话能说明的事情，非要召集所有人开个会。
一位地产运营人就表示，地产996真的不是盖的，最近已经连续两个月没有早于晚上九点下班，天天一到公司就开会，长的会议要开半天，短的也要一小两时。连周六日都有会要开。
早上9点开会，晚上7点散会。散会后才开始正式上班，就算不太忙，也要凌晨12点才下班。所以，如果能在六点下班前准时散会，他会非常高兴。因为上班时间净用来开会，下班了才有时间干活——当然，加班的一部分工作就是准备明天开会的事。
这可能是比较极端的案例。不过，会议多这种情况，地产人几乎都感同身受。有地产人就反映，会议是一回事，最怕的时候开了半天会什么成果都没，还是回去各自讨论，隔天再开一次。
开会漫无目的，关键事情没人拍板，有结果却没人执行，这是当前很多房企内部都存在的现象了。拉了一堆人坐在一起，花费半天时间来开会讨论，结果，开了个寂寞。
缺乏一致目标
团队内耗严重
有地产人跟明源君交流时提到一个现象：公司内部各职能线的绩效考核都达标，但是项目最终效益并不好，项目不赚钱不说，客户投诉率还很高。
问题就出在，大家都是在为自己的绩效而干活，而不是为项目盈利目标而努力。也正是因为缺乏一致目标，各部门才会各自为战，各人自扫门前雪。
不少地产人都跟明源君吐槽过，公司内部一些部门“特别难沟通”，只要是跟对方没太大关系的事，就是想要对方回一句话都难。
设计只顾着出图；成本只顾着省钱，招采只盯着便宜的单位；工程只管现场，不管前期的图纸沟通……甚至就连总部职能，有些中心总连自己管辖的职能都还不甚清楚。这种情况下，内部管理的效率怎么可能提得上来？
一个项目如此，整个集团也是如此。
这次集中供地便可见一斑。很多区域明明知道地块算不过账，还是想方设法先把地拿到手。为啥？因为区域土储严重不足，再不拿地团队可能面临解散，或者区域公司要被降级。为了保住自己的饭碗，先把地拿了再说。
这对房企来说是非常危险的，过去拿过一块地可能就是少赚点钱，现在拿错一块地，可能拖死一家公司！老板与管理层，部门与部门之间不能形成共识，达成统一战线，可能成为埋在房企内部的一颗定时炸弹。
小 结
很多房企口头上喊着变革，事实上无论思维还是行动上都还停留在以前阶段。干打雷不下雨，是解决不了问题的。毕竟，穿新鞋走老路，走不到新的目的地。
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