一个项目改变一座城市
德意·沂蒙国际财富中心引爆沂水
近日，一个名为”德意·沂蒙国际财富中心”的地产项目，在沂水乃至整个临沂地区，街头巷议热闹非凡。该项目在主题定位、功能布局、建筑形态、空间构造等方面迵异于平时习见的普通住宅或商铺。随着建设进程紧锣密鼓的推进，一个全新的地产项目正越来越清晰地展现在我们面前，并以其恢宏的气势，当仁不让地成为沂水地标性建筑。
近日，带着种种猜想与好奇，记者走进德意·沂蒙国际财富中心的售楼处一探究竟，并就该项目的设计理念等问题采访了来自浙江的开发公司总经理叶总胜强。
豪布斯卡：国际一流的复合地产开发理念
记者：沂蒙国际财富中心是一个什么样的项目，为什么会引起业界和市场如此强烈的反响？
叶总：这个项目是德意房产在沂水鼎力打造的品牌地产代表作，临沂北部地区规模最大、档次最高的复合高端物业。项目位于沂水县城绝版核心位置、著名的明清两代豪门旺族刘南宅故址，历来号称是沂水的”地眼”，是沂水最繁华的商务行政中心区。项目占地97.4亩、建筑面积近13万㎡，是集时尚家居生活馆、都市丽人步行街、名品购物中心、鼎级高尚住区、特色美食一条街、休闲娱乐广场、旅游集散中心、沂北小商品城八大业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
之所以引起业界和市场的强烈关注，最主要的原因是项目新颖的设计理念。为了将它打造成沂水及整个鲁中南地区的旗舰式商业中心，我们全面引入世界领先的HOPSCA•豪布斯卡复合高端商业物业开发思路，同时广泛借鉴沪深港等城市同类项目的先进理念，打造出集购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商贸和居住于一体的一站式体验型商业中心。
记者：豪布斯卡是一个以前从未听说过的概念，能不能请您具体解释一下。
叶总：它是一种最先进的商业地产模式，意为HOTEL（酒店）＋OFFICE（写字楼）＋PARKING（停车场）＋SHOPPING MALL（大型综合购物中心）＋CONVENTION（商贸博览）＋APARTMENT（国际公寓），是居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的城市建筑综合体。它在欧美发达国家已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。
传统的地产开发将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、商业区、文教区等，虽然分区规划有一定的合理性，但忽视了城市是一个密切联系的有机整体。城市的每一个功能要素虽然有一定的独立性，但又是相互依存、相互补充的。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将各种生活资源融入其中。可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，而是当代城市各个社会层面相互交融、有机联系的必然结果。从城市发展的角度看，这种模式已成为地产发展的主流方向。
记者：具体到沂蒙国际财富中心，它的出现对沂水意味着什么呢？
叶总：沂蒙国际财富中心是迄今沂水乃至临沂北部地区规模最大、档次最高的复合商业地产项目，它的面世，对沂水城市建设和商业提升具有划时代的意义。
沂水有120万人，城区人口超过20万，是一个不折不扣的大县。但商业发展却相对落后，档次低、规模小、业态杂乱、布局不合理，根本无法满足广大市民的消费需求。我们项目的出现，顺应了120万沂水人的呼唤。项目建成后，将成为一座现代化的一站式体验型消费中心，提升整座城市的商业档次和综合配套能力，引领沂水人的消费理念和消费风向，成为沂水城市化和现代化的标志。
整个项目建成开业后，预计可容纳7000人入内经营，加上物流、仓储、金融、包装、广告、咨询、商务、会展、培训、休闲服务等配套产业，带动相关就业人中至少13000人以上，年营业额12亿以上。
建筑为形，文化为魂：沂蒙文化的”金名片”
记者：你们项目中有一座刘南宅乡土文化陈列馆，这并不能带来利润，是不是太浪费了？
叶总：如果单纯从商业开发和利益回报的角度说，这样做的确太浪费了。但经济的高速起飞、物质的日渐丰足，决不能以文化的流失为代价。建筑只有与文化互相渗透、水乳交融，才能充分发挥其内在魅力。所以我们开发的每一个项目，都会秉承”建筑为形，文化为魂”的理念，深入挖掘当地文化，倾听土地源于历史深处的声音，然后将它和项目的先进理念与现代建筑技术完美融合。对我们来说，为保存和传扬传统文化而牺牲部分经济利益，是必须的，我们也一直是这样做的。
记者：作为一家外地开发商，你们却能够这样重视当地文化，的确令人钦佩。
叶总：其实我们从未把自己当外地开发商来看，既然在沂水开发，我们就是沂水企业，就应该和所有沂水人一样，尊重、保护、传承沂水文化。更何况我们项目所在位置正是沂水赫赫有名的刘南宅故址，这里曾是沂水五百多年的文化和财富座标，是沂蒙文化最具典范性的代表。
记者：除此之外，在传扬文化方面你们还有其它的举措吗？
叶总：文化是我们项目的根和魂，还在设计工作未启动的时候，我们就组织召开了”刘南宅·沂水乡土文化座谈会”，邀请很多当地的文化名人为项目的精品化献计献策。6月10日，我们又启动了”寻找沂水”四大活动，包括寻找沂水老照片、寻找沂水历史名人、寻找”镇街之宝”等，引起沂水市民的广泛响应和踊跃参与。我们的项目，既要做到未来50年不落后，同时也要承载5000年的历史，要让人通过我们的项目了解沂水、读懂沂水、爱上沂水。为此，我们将在项目空间节点处布置臼、碾、磨等沂蒙民俗特色的器具，设置多个沂水名人铜雕和民俗生活小景观，设置文化墙、牌坊、影壁、下马石、华表等文化符号物件，在廊柱上设置沂水历史老照片等，全方位生动形象地展示沂蒙文化、再现齐鲁风情。
名品购物中心：缔造沂水现代商业的财富第一磁场
记者：因为沂水缺乏中高端商业，很多沂水人习惯到临沂甚至济南青岛去购物，你们有信心改变沂水”消费外逃”的现象吗？
叶总：我们项目拥有一座20000多平米的大型名品购物中心，它的设计理念完全与济南青岛这些大中城市购物中心的理念相同，而且引进的品牌也是国内外知名的中高端品牌。目前银座、利群、中百等大型百货都在和我们商谈合作，这些大型百货公司拥有成熟完善的经营理念、声誉卓著的品牌效应、丰富完备的经营品类，既能提升整个项目的商业档次和品味，同时更能带来滚滚人流和旺盛人气，催动四面八方的财源不断向此聚集。它就是一个具备强大磁力的财富磁场，把沂水及整个鲁中南金商圈的人流、财流吸附过来，成为百万沂水人、乃至300万鲁中南金商圈消费群体的时尚购物天堂。
记者：太好了，沂水和周边的市民都希望能早日开业呢！
叶总：谢谢。沂水自古为鲁中南重镇，人口多，消费力强，商业发达。不过目前的商业存在很大弊端，摊位式、分散性、小规模的组织形式和传统的营销方式仍占较大比重，配套设施落后，中高端知名品牌少，完全无法满足居民日益增长的生活需要。正因为这样，沂水县政府在加快推动工业化和城市化进程的同时，决定大力发展商贸服务业，进一步完善城市服务功能。政府多次热情相邀，希望我们公司来打造沂水第一个现代化大型名品购物中心。我们一定不会辜负广大人民的热切期望，早日将它建成开业，从而为沂水商业格局的优化、消费档次的提升做出应有的贡献。
记者：现在沂水的商场，一是规模小，另外停车也非常不方便，这些问题在沂蒙国际财富中心应该不会出现吧？
叶总：你说得对，目前沂水最大的商场只有6000㎡左右，而且根本没有考虑过停车问题，购物环境非常差，设计不合理，极不方便。随着家庭轿车的普及，停车方便越来越成为商业项目的必备条件，对此，我们设计了停车位达300多个，虽然成本非常高，但在这个问题上必须有前瞻性，从而确保不会出现停车难的问题。
海绵理论与体验式购物：步行街的匠心独运
记者：看这个效果图，沿府前广场一侧设计为步行街是吧？
叶总：是的，项目里有20000多㎡的主题步行街，涵盖都市丽人街、名仕街、时尚名品街、秀水街、淘宝街、孕婴儿童用品街等多样化的主题。步行街商铺有一层的，也有两层、三层和四层的，产品类型丰富，适合从事各类经营活动。它不同于传统意义上的商铺，是经过多次研讨、专门设计的新产品。具体说有这样几大优势：
一、它不是孤立的，而是依托大型购物中心、小商品城、休闲娱乐广场、住宅小区等而建的，这些业态都能聚拢大量人流，为商铺带来强劲人气，因此开业繁荣指日可待；
二、它是一种主题商街，采用商业项目设计的”海绵理论”，营造了更为合理科学的人流、物流、车流动线，使每个商铺都成为真正意义上的”街铺”；
三、它在风格上有统一的主题，这里不仅仅是购物场所，还是休闲、娱乐、观光的地方；
四、最重要的，为确保投资者获利，降低购买者的风险，同时也使整个业态规划更有档次和品位，我们对整个商业项目进行统一招租、统一包装、 统一经营，真正帮助投资者解决后顾之忧、让投资者”买到即赚到”。
记者：什么是”海绵理论”？
叶总：这是个比喻。海绵为什么能吸水，是因为它有惊人的表面积，物理学告诉我们，表面积越大的物体具有越大的吸附作用。对零售业来说，越是大的销售表面，经过它的客流量必然会越大，从而吸引顾客入内购物的机率也越大。
正是遵循这个理念，我们将商业街的临街面做了多处开放式处理，使主要临街面从单纯的一条直线扩展成有纵向深度的巨大表面，达到双面甚至三面临街的效果。这种多路径抵达的处理将给顾客高频率的暗示，从而引导他们进入购物。
记者：原来商铺的设计也是有讲究的。那为什么又说商业街是带有主题的呢？
叶总：步行街的主题一是指业态上的主题，如都市丽人街集中了淑女服饰和美容化妆品两大女性消费业态，名仕街则主要是男性服饰和运动休闲服饰为主。其次也指建筑设计风格上的主题。我们的项目采用了明快的色彩、简洁流畅的造型、丰富灵动的立面设计、精致的细部处理，使主题街成为一个生动的融古汇今的休闲、购物、游憩场所。
记者：这样的话商业街也成了一个景点？
叶总：是的。我们要打造的是沂水唯一的体验型休闲购物中心，因此整个商业街设计有统一的主题，并通过绿带、水景、现代雕塑、休闲座椅、拼花铺地的综合运用，形成点、线、面、水平、垂直一体化的人文景观，使购物真正成为一种体验和享受。
一般来讲，各地商业步行街多为城市商业发展最核心的区域，也是城市商业的代表。步行街通常具有强劲的商业聚集力，强劲的租金、巨大的升值空间是步行街最大的特征。目前，很多市民投资商铺的意识已经渐渐超过普通住宅。一铺旺三代，好铺永留传。我们希望交给购房者的不仅仅是一间普通的商铺，而是一份可以永远传承、不断增值的优质资产。
时尚家居生活馆：现代高品质生活的引领者
记者：家居业是和地产业联系最为紧密的行业之一，项目里也规划了家居业？
叶总：是的。房产业的兴盛直接带动家居业的兴旺，无数目光敏锐的人投身家居领域，淘到了人生中的第一桶金。在沂水，房地产业早已风生水起，热闹非凡，不但本土开发公司纷纷大展拳脚，甚至吸引了不少浙江、福建等外地的房地产大鳄，光今年就有十多个住宅项目同时启动，
这背后隐藏着家居业的巨大商机。
商机催生市场，沂水目前散乱杂小的家居市场显然不能满足消费者的品位和要求，巨大的市场空白，等待新一轮引爆。针对沂水的这种现状，我们规划了经营面积达1万多平米的时尚家居生活馆，其中包括家居家饰区、名品家具区、灯具灯饰街和陶瓷洁具地板区四大主题。多元化的经营形式、丰富多彩的经营品种，将使这里成为沂水人购买时尚家居的第一选择。
记者：和沂水现有家居市场比较，时尚家居生活馆的优势在哪？
叶总：第一点是品牌优势，我们在引入商家品牌时将严格把关，保证商家品牌的知名度、美誉度，保证能为经营者带来更高的利润；其次，集群优势，产业集群必然带来产业和消费的”向心力”，使这里成为时尚家居消费的第一选择；再次，管理优势，时尚家居生活馆隶属于整个财富中心，将享受到专业、贴心的统一经营管理服务，这一点对于商家的后期持续经营和稳定回报非常关键；第四是形象优势，这里将是沂水最领先、最典范的现代商业中心，所拥有的形象优势是其它地方所无法媲美的。
旅游集散中心：300万旅客的起点与终点
记者：项目规划的八大业态里有一个是旅游集散中心，对于沂水来说，这是全新的事物。
叶总：旅游集散中心并不是个新事物，国内旅游业比较发达的城市如上海杭州北京成都等城市，都建设有旅游集散中心，这是一座城市旅游业发展的必然趋势，是旅游业发展到一定高度的标志。沂水具有丰富的旅游资源，目前已开发开放旅游景区7处，其中4A级4处，是全省A级景区最多的县，每年来沂水旅游的游客超过300万，而且还在快速增长。但和这种”旅游大县”地位不匹配的是，沂水的旅游配套业太不完善了，游客们千里迢迢来到沂水，除了景区旅游，吃喝玩乐住购都找不到舒适惬意的地方，所以旅游集散中心的出现是沂水旅游业发展的必然结果。
记者：旅游集散中心具有哪些功能？对其它业态来说，能不能相得益彰？
叶总：旅游集散中心的功能，简单来说就是集和散。我们要让全国各地来的游客，一到沂水就直奔我们这里，在这里吃好喝好玩好，然后前往各个景点；等景点游览结束又回到这里，在这里吃喝玩乐并购买中意的旅游纪念品，然后心满意足地踏上返程之旅。为实现这点，旅游集散中心里将规划沂水唯一的旅游纪念品购销中心。对其它业态来说，超过300万的游客所带来的消费力，不用我说也可以想像得到，何况，出来旅游的人一般都是相对比较有钱的人。
记者：旅游集散中心就像是一个大磁场，把来沂水旅游的300多万游客紧紧吸住，让他们在这里延伸消费？
叶总：这个比方非常贴切，因为我们项目是沂水唯一的集吃喝玩乐购于一体的一站式体验型消费中心，对于游客来说别无选择。所以旅游集散中心的确就是一个大磁场，它将把每年300多万的游客聚集起来，让他们在这里逗留、购物、消费、获得惬意享受。对于城市来说，整个旅游业的配套齐全了、档次上去了；对于经营者来说，则能带来源源不断的财富。
休闲娱乐广场：打造沂水的”不夜城”
记者：在沂蒙国际财富中心里，是不是还规划了休闲娱乐这一块？
叶总：是的。项目沿府前广场临街商铺的三、四、五层定位为休闲娱乐广场，在这一区域我们将引入咖啡吧、KTV、桑拿、足浴、婚纱影楼、电玩城、美容纤体、理疗、运动健身等休闲娱乐业态。当然，对于这些业态的品牌定位我们是有要求的，引进的商家必须在业内要有一定知名度，要能彰显项目的整体定位与档次，能起到引领沂水休闲娱乐产业发展的作用。
记者：沂水目前的休闲娱乐产业现状是怎样的，沂蒙国际财富中心将在其中起到怎样的作用？
叶总：沂水的休闲娱乐产业和整体商业一样，呈现出明显的散、乱、差、小的特点，处在比较低级的发展层次，当然，这也恰好从另一个侧面说明了沂水的休闲娱乐产业还有很大的发展空间。
在我国，休闲经济已成为各大城市经济发展的新趋势和增长点，像北京、上海、广州这样的现代化城市正逐步进入休闲经济社会。同时随着中产阶级的不断扩大，将有更多的钱花在休闲娱
乐和各种丰富体验的消费上，一个全新的”休闲经济时代”正在向我们走来。从现代大中城市商业中心的业态比例来看，休闲娱乐业的比例一般都占到了20%左右。这也充分说明了休闲娱乐业在商业中心中的重要作用。
通过行业知名品牌的引入，以及集中式的业态布局，沂蒙国际财富中心将为沂水及整个鲁中南金商圈内的消费者搭建起一座体验式、情景式的新型休闲娱乐业高端平台，这座沂水的”不夜城”，将照亮沂蒙山区的夜空。
特色美食一条街：”舌尖经济”大有可为
记者：中国是”美食王国”，沂蒙国际财富中心的特色美食一条街，是不是将聚集全国各地的美食？
叶总：是的，特色美食一条街包括沂蒙美食街和特色小吃街，特色小吃街里将荟萃东南西北各地风味小吃，而沂蒙美食街里除了有沂蒙地区的特色美食之外，还将引入川鲁苏粤闽沂徽湘等各大菜系及部分日韩西餐等异域美食。这里将成为沂水的美食天堂、舌尖乐园。
记者：据我所知，沂水的餐饮业还是比较发达的，有必要专门规划一条特色美食一条街吗？
叶总：你说的没错，沂水这边的餐饮业是挺发达，不过是低层次的发达，是一种”大排档”式的发达，真正有品味的、就餐环境好的、服务意识好的餐饮场所并不多，很多商务人士、外地游客来到沂水都抱怨找不到合适的就餐场所。其次，沂水的餐饮业主要还是以当地风味为主，山东其它地区的风味美食很少，更别说省外甚至是其它国家的美食了，对于外地人来说，在沂水吃饭绝对是一件”难事”。所以我们在沂水规划一条美食街，荟萃东西南北风味、融汇中外各地美食，同时提供优越舒适的就餐环境，并非要和原有低端的餐饮去竞争，而是对沂水的餐饮业起到一种引导、提升的作用，要将沂水的餐饮业引领到一个更高的层次。
记者：特色美食一条街对其它业态的经营有什么帮助吗？
叶总：在任何一个成功的商业综合体内，餐饮都是一种重要的业态。餐饮业也被很多业内人士戏称为”舌尖经济”，它蕴藏的商机是非常大的。俗话说”民以食为天”，中国人对餐饮向来极为热衷，餐饮能为整个中心带来旺盛的人气，而这些人都极有可能再进行其它消费，从而转化为其它业态经营者的消费客户。这种客户的相互转化和消费延伸，也正是商业综合体的经营优势所在。
沂北小商品城：小商品蕴藏大商机
记者： 现在全国各地”小商品城”非常多，为什么沂蒙国际财富中心里还要规划一个沂北小商品城？
叶总：全国各地纷纷涌现小商品城，正说明这种业态的普适性和强劲的市场需求。义乌的经验已经证明：小商品蕴藏着大商机，只要我们能精确定位、抓准市场，就一定能在沂水再造一座”义乌小商品城”。
另外，目前沂水的小商品市场仍是第一代的棚户市场，不但经营环境差，所经营也多为低档、乡土的品类。而我们做的是有中央空调、有景观电梯、有中庭、有连廊、分行成市的第四代市场。对沂水而言，通过撤棚入市、集中布局，引入新的小商品品类，这里将跃升为辐射整个鲁中南地区的现代商贸中心。
记者：临沂的小商品市场也很发达，素有”南有义乌，北有临沂”的说法，在沂水建小商品城，二者会不会形成冲突？
叶总：这里用补充两个字或许更合适吧。首先，业态的补充：我们会充分考察临沂小商品市场的经营业态，在业态定位上相对错开，形成互补；其次，区域的补充：沂水和临沂在商贸流通领域其实属于不同的商圈，沂北小商品城更多偏重于辐射临沂北部四县地区，这里距离临沂达100公里，受辐射弱，小商品市场较不发达，存在市场空白，沂北小商品城的建设，将改变这一区域小商品贸易格局。另外，沂北小商品城还将对沂水及临沂北部地区的小商品市场起到整合作用，而整合必然带来提升，整个临沂北部地区的小商品贸易格局将因沂北小商品城而改变。
记者：据我所知，仅义乌小商品城2008年的销售额就达到了350亿左右，对于沂北小商品城的经营前景，您有怎样的展望？
叶总：在这里我无法对沂北小商品市场的未来经营给出一个具体数字，但我相信，沂北小商品城将和整个德意·沂蒙国际财富中心一起，在沂水乃至整个鲁中南地区，树起一座现代商业中心的标杆，成为120万沂水人和300万鲁中南金商圈内消费群体的时尚之都。
鼎级住宅：都市新贵的尚品居所
记者：项目也规划有部分鼎级住宅，请您介绍一下？
叶总：是的，项目里规划有40000多平米的住宅，定位为沂水的鼎级高尚住宅。住宅面积从70余平米到180余平米都有，所有户型做到全明，并引入先进的入户花园、景观飘窗、走入式衣柜的概念，以提升产品品质，营造最舒适惬意的居住功能，满足讲究生活品质的这部分高端消费者的居住需求。
记者：商业讲究的是热闹，而居住追求的是安静，你们是如何解决这一对矛盾的？
叶总：我们规划中重点考虑到了住宅区的相对独立和安静。为做到这一点，我们首先对项目的区域功能进行了细致划分，将住宅独立规划在项目一隅，注意避免和美食、休闲娱乐这些比较热闹的业态放在一起；其次，在交通布局上，特别注意了商业区和住宅区的区隔，保证住宅区的人、车动线相对独立，不受商业区干扰；再次，从建筑工艺上做了精心设计，通过大量新型建筑材料的使用，形成多道过滤网，能将外界的喧嚣完美过滤，保障室内的幽静闲适，真正做到”离尘不离城”的居住境界。
记者：目前沂水在建的住宅也很多，你们是如何来定义鼎级住宅这个概念的？
叶总：所谓鼎级或普通，应让产品自己来说话。从地段来看，我们项目位于沂水明清两朝最有名望的豪门旺族刘南宅的故址，具有深厚的历史文化底蕴，一直到今天，这里仍是沂水城区最核心的位置，是沂水人公认的”地眼”；其次，我们的住宅本身将利用大量的现代建筑技术及新型建筑材料，同时将我们在杭州积累的住宅理念引过来，以打造建筑本身的鼎级品质；再者我们的住宅还完美拥有10多万平米的商业、生活、休闲配套，真正实现出则繁华、入则幽静的生活境界，这一点是很多住宅项目所不具备的。最后从物业管理上来说，我们将完全按照我们在上海、杭州等沿海一线城市的服务水平及要求来提供物业服务，绝不会因为沂水是个县城就降低要求，因此我们的物业管理一定也是遥遥领先的。
商务酒店：高端商务配套提升经营价值
记者：你们项目里还规划了商务酒店，它对整个项目又能起到怎样的作用？。
叶总：站在世界的高度来看全球商业中心的发展，不难发现，无论是日本东京的六本木中心、美国纽约的洛克菲勒中心还是德国柏林的索尼中心，支撑其国际化发展的平台，无疑都与高档次国际化的完善商务配套不无关系。对于商业中心来说，高端商务酒店就像是最华丽的那块拼板，不仅能提升整个中心的品位与档次，对其它经营项目的租金提高也有强劲的推动作用。
同时，入住酒店的客人本身具备较高的消费能力，他们必然会有吃喝玩乐购的消费需求与消费欲望，对于其它经营者来说，这些客人实在是不可多得的优质顾客。所以不管是国内还是国外，凡是成功的商业中心里，都规划有商务酒店作为高端商务配套。酒店商业相得益彰，已成为商业中心成功的法宝之一。
记者：听了您的详细介绍，我已经可以想像出沂蒙国际财富中心必将成为沂水乃至临沂的商业标杆，期待着项目快点建成。
叶总：谢谢你。为将项目打造成临沂北部地区规模最大、档次最高的复合高端物业，并成为提升沂水城市建设水平和对外形象的地标性项目，我们的设计方案历经6个月时间不断讨论、优化，前后达27轮之多。接下来的项目进度安排是这样的：
结束采访时已经是下午六点，笔者发现，在现场咨询、登记的客户仍然络绎不绝，这也从一个侧面反映了高端物业巨大的市场需求正被激发，同时该项目新颖的开发设计理念已经获得越来越多市民的认同。由此也不难看出，沂水的房地产开发与消费水平正迅速提升，已经逐步追上了沿海发达城市的脚步。
