◎分析

　　青岛楼市曾被国土资源部点名有泡沫

　　早在今年3月29日，国土资源部公布了《 中国城市地价状况2009》。据报告统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为 6.42% 、6.11% 、4.83% 、4.59% 、3.81% ，另外 5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土资源部选取的 2009年六个样本城市中，其住宅租价比均 低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。报告中显示2009年这6个城市租价比均低于4.5% ，其中北京为 3.81% ；深圳为 3.82% ；上海为3.75% ；杭州为 3.84% ；天津为3.97% ；青岛为 3.37% 。据介绍，这是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5% ，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5% ，则说明该住房尚存在升值空间。

　　国土资源部目前以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

　　房价猛涨，租金涨幅很小

　　去年，浮山后的房价仅维持在7500元~9000元/平方米，今年年初直到4月份国家调控政策出台前，房价已经升到了 1.1万元/平方米左右，目前浮山后的房源有的已经达到了1.2万元/平方米。四方区房价已经突破 1万元/平方米，好地段更是达到了1.5万元/平方米。去年，四方区海云庵附近的房价大约为 7000元/平方米，如今每平方米已经过了万元大关。去年3月份的时候李沧区的二手房单价普遍涨到6000元以上，到去年年底个别房源达到了9000元/平方米，而如今，李沧区“万元小区”比比皆是。市南区的涨幅更不用说了，最牛的海景房价格都超过了5万元/平方米。

　　与此同时，二手房租房价格却并没有出现相应的增长，很多小区甚至原地踏步。市南区的天慧苑小区，去年年底房价在9000元/平方米，套二厅的房租是1800元/月，如今小区房价都涨到了 1.2万元/平方米，而套二厅的房租依然是1800元/月。

　　香港花园小区每平方米房价较去年同期涨了 3000元，但租金却没多大涨幅 ，70平方米的套二房，月租金也就2000元，还是精装修。浮山后房价在上涨，但房租涨幅很小。浮山后的房源都是1998年之后的新房，户型偏大 。套二户型，租房价格一般为每月1600元，好房源可能达到1800元，这样的租房价格，和这几年租房价格相比，涨价幅度都不是很大 。

　　“青岛租赁市场上的需求相对稳定，新就业的大学生、外来打工者，工资都不是很高，承受不起高房租，这也是这几年房租一直很稳定的原因。”林宪周介绍说。