中央、地方“同床异梦”

    “一些房价涨幅很高的城市，最担心改革会影响当地的楼市。”一位参与地方改革研究的专家表示，如果看到上海、重庆上报房产税试点方案，就得出地方对改革态度积极，那是误解。上海和重庆的试点方案，实际的覆盖面很窄，仅仅是针对少数高端房产。

    如今，多数社会公众的理解，政府对居民住房征税的目的是要压低房价。的确，这是中央政府推进房地产税改革过程中衍生出来的目标之一。而这一中央政府默认、社会公众一度渴盼的目标，恰恰是地方政府很大的担忧。

    将税制改革和宏观调控结合起来，这是财税部门推进税制改革的一项原则，也得到了国务院的认可。房地产税收的改革，更是将改革和调控相结合的原则发挥到了极致。

    中央决定对居民住房征税，主要目标是完善分税制，给地方以稳定收入来源。但改革启动不久，从2005年开始，在房地产税收调控房地产市场方面，政府赋予的期许日益升温，频频动用多个税种调控楼市。以致社会公众误认为，目前政府推进的房地产税改革，其目标就是为了压低房价。

    对住房征税会调节居民住房消费需求，但是，并不能确定征税必然会带来房价下降。税收增加会导致成本上升，成本影响价格，但成本不决定最终价格。

    2005年6月以来，为调控楼市，政府频繁调整营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等政策，但楼市走势坚挺依旧，税收调控效果差强人意。

    2010年上半年以来，中央政府开始刻意弱化公众用税收调控房价的期望，开始强调房地产税并非针对房地产市场，而是完善税制改革，为地方提供稳定的财源。

    1994年实行中央地方分税制后，优质税源基本划归中央，中央和地方共享税的划分中也是中央占大头。地方政府有权决定是否征收的只有筵席税和屠宰税，但地方早已停征筵席税，屠宰税也鲜有地方征收。

    目前，中央政府财力雄厚，而基层地方政府税收日渐萎缩，不得不走向依赖土地出让的“土地财政”，由此产生种种弊端，被人们诟病和抨击。贾康认为，地方税收体系改革，在西部需要资源税，东部地区则需要房产税，并使之成为地方税体系的支柱之一。

    财政部税政司综合处处长周传华也公开表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。

    目前，房产税在地方财政收入中占比较低。2009年，城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种合计占地方本级收入的比重仅5.3%。

    然而，中央政府旨在为地方提供稳定财源的房产税，并未受到地方政府的青睐，经过这几年房价飙涨，多数城市政府官员已难以接受房价下跌可能带来的负面影响。除重庆、上海申请试点，更多的城市对居民住房征税持谨慎态度。

    本刊记者了解到，杭州市已对所有房产进行了评估，基本具备了征税条件。但杭州市政府担心开征房地产税会对当地楼市产生较大冲击，对推进房地产税改革多有犹豫。

    此外，近年来以调控楼市的名义，政府在住房交易环节征收的税收上升至10%左右，再在保有环节征税，很可能会带来房主的反对。

    安体富告诉本刊记者，土地、房产都是不断升值的，房产税对地方政府是一个稳定的不断增长的收入来源，长远看这个方向并没错。但是，这一税种涉及到千家万户，有地方政府担心，先行试点会导致市民的抵触。

    不过，地方政府担心征税导致房价下降可能有些多虑。中国人民银行研究局副研究员熊鹭在财新网撰文，举例证明了征收不动产税，并不必然有效抑制房价上涨或平抑房价波动。

    熊鹭称，英国的住宅税/市政税征税对象是居民的住宅，征税方法是把住宅按照市面资产价值分为八类或九类，征收数额不同的税金，从1993年至今，英国房价仍然出现大幅增长。同样，美国各州早已普遍征收不动产税，但扣除通货膨胀因素后，1997年至2006年美国房价仍上涨了57%，其中2000年至2006年就上涨43%。而2006年以来美国房价则大幅下跌，波动较大。

    国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松(微博)近期的一项实证研究显示，房产税开征与房地产价格为负相关，房产税开征会使房价微量下跌，但由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。

    SOHO中国董事长潘石屹也在微博上表示，影响房价主要有两个因素，一是土地的供应，二是货币政策。无论房产税开征或是不开征，和前面两个主要因素相比，影响微乎其微。

    另外，从目前的信息来看，房产税的税率不会很高，而且征管难度较大，相形之下，土地出让金和房地产流转交易环节的税收“可能相对比较简单，来得快”。

    以北京为例，2009年土地出让金占地方财政总收入的比重达到18.4%，市级财政主要收入来源中，契税和土地增值税增幅分别为24.3%和54.5%。而杭州，土地出让金占地方财政总收入的比重更是在50%左右，2010年财政预算中，土地出让金的增速高达76%。

    目前，丰厚的土地出让收入，以及逐年上升的房地产交易环节税收，让地方政府尝到了甜头，在保有环节征税的积极性因此大打折扣。

    财税专家建议，对居民保有环节征税，必须同时降低政府对土地出让的依赖，并大幅清理各项收费，降低交易环节税收比重。

   “征收房地产税，仅凭财政部和国税总局的积极性是不够的，必须提高地方政府的积极性。”一位参与改革研究的专家称，房产税征收需要收集全国各地的土地和房产等信息，财政部和国税总局作为国家部委，没有能力掌握这些，只能通过税务部门去争取地方政府的配合。

    安体富建议，在房产税的征管上，可以给地方一定的灵活性，在中央统一设置税种、修订税法、确定税率区间的基础上，由地方根据实际情况自行确定税率、免征额、税收优惠等。同时房产税收入归县市级基层政府，省级政府不参与分成。

    暗争评估权

    对居民自住房屋征税的改革方案，无论“修旧”还是“立新”，计税依据都将按评估值征收。几乎所有参与改革研究的专家称，“评估是房地产税改革的关键。”

    在1986年版的《房产税暂行条例》中，对于不出租的房产，计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值，若没有房产原值作为依据，则由房产所在地税务机关参考同类房产核定，税率为1.2%；对于出租的房产，租金收入为计税依据。