保障房＂高配比＂蚕食利润房企郊区战略遭遇拦路虎(2)

2011年05月05日 16:05

来源：北京商报

房企“偏爱”远郊

　　对于出让地块主要集中在大兴、顺义、丰台、通州、密云等远郊区县，专家分析，接下来的几个月，在抑制房价过快上涨的目标下，政府主推远郊区域土地的思路还将进一步延续。

　　而一些有实力的房企则早已领悟政府意图，开始有计划地在远郊区域拿地开发。

　　以万科为例，2010年北京万科新增土地5块共计42.3公顷，分别位于房山长阳镇、昌平区回龙观和海淀区西北旺镇。北京万科总经理毛大庆表示，在调控长期化的背景下，北京万科对于新项目的考察和投入更加审慎，但万科却从未停止在北京远郊区域乃至京外周边城市拿地布局的策略。北京万科的下一步拿地将会越来越少地参与城市中心高价地块的抢夺，今年会更多地关注北京远郊地区。除进一步对房山长阳、窦店等区域精耕细作之外，还会将目光投向海淀、昌平以及距离中心城区更远的门头沟、延庆、平谷等板块，实施长远土地战略，利用战略纵深来开拓业务。

　　传统意义上的偏远区域，也许正蕴藏着巨大潜力。北京远郊区县的轨道交通建设以及区域发展规划，为区域楼市发展提供了政策上的有力支撑。以房山为例，长阳中央休闲购物区（CSD）产业规划吸引了万科、中粮、中铁、金地、北京城建等众多大型品牌房企纷纷进驻，该区域楼盘的热销也从去年延续到今年，堪称“长阳现象”。专家分析，长阳半岛的成功给市场带来了深刻启示，紧盯焦点地块的做法可能从此被颠覆。目前，密云区域的需求也比较旺盛，新开的保利花园成交看好。业内认为，这归功于密云相比平谷、怀柔等远郊区域具有更好的资源与产业优势。

　　专家预计，随着未来其他远郊区县城区规划的不断完善，将有望复制房山长阳的成功案例。尤其是密云、怀柔、平谷、门头沟、延庆等地，与海淀、通州、昌平、顺义等地相比，这些区域的房产均价尚在万元以下。即便是延续当前的市场背景，其房价下挫的空间也十分有限。

　　保障房“高配比”施压房企

　　随着房企对政策的不断深入解读，企业远郊拿地已经从“迫不得已”转向“日趋坚定”。但有业内人士感叹，房企远郊纵深战略目前正在面临挑战。

　　事实上，按照政府的规划，地方政府在保障性住房建设上面临着巨大缺口。未来一个阶段，“限地价、竞租赁房面积”的土地出让方式势必长期存在，甚至成为远郊土地出让的主流。为了获得土地，开发商选择配建保障房已经成为拿地的“入场券”。有专家表示，配建保障房无可厚非，但过高比例配建保障房地块仍有可能遭遇流标的尴尬，即便成功出让也将引发企业负担加重、项目定位失准等“后遗症”。

　　华远地产董事长任志强认为，在商品房地块上配建保障房，在保障房价格一定的情况下，势必会提高商品房的价格以保证企业利润。如果大多数地块都配建过大面积的保障房，势必会在某种程度上继续甚至大幅度推高商品房房价。