珠三角地区
东莞惠州限购态度不明朗
投资客涌入迅速推高房价
珠三角地区分布着广州、深圳、佛山三个限购城市，城市之间关联密切，限购城市的投资需求迅速流向未限购城市，导致上半年该区域的未限购城市楼市量价齐升。东莞、惠州是其中的典型，中国证券报记者实地走访这两座城市发现，大量投资客的涌入使得该区域上半年房价迅速上涨，而两座城市对出台相应限购举措的态度并不十分明朗。
北京周边城市慎言限购
自去年楼市调控以来，除了燕郊等个别区县，北京市周边的大多数城市房价仍呈现上涨态势。按照国家新近出台的调控精神，如果这些地区房价涨势难以遏制，不排除被纳入楼市限购城市名单的可能。
业内人士同时认为，限购将对当地楼市投资成交造成较大影响，地方政府可能并不愿意使用这个“杀手锏”。这种背景下，一些城市可能加大价格调控的力度，避免出现房价明显上涨局面。
房价上涨势头明显
廊坊市位于北京东南部，是一个典型的三线城市。中国证券报记者在当地采访时了解到，2009年时廊坊的房价还不超过4000元/平方米，现在已经涨到每平方米七八千元了，有的楼盘价格已经过万。
由于区域位置靠近一线城市，且不受限购政策影响，近年来廊坊房价一直保持坚挺，所辖的固安、香河等县城房价涨幅尤为明显。如位于廊坊固安的孔雀大卫城，房价已经由去年底的5500元/平方米上涨到6500元/平方米，涨幅接近10%。
此外，秦皇岛、保定等距离北京较近的二三线城市房价也出现了较明显上涨。数据显示，6月秦皇岛新建商品住宅同比上涨8.6%，在70个大中城市中名列前茅。
也有少数区域成为例外，比如燕郊。由于前期价格上涨过于迅速，去年以来燕郊房价在调控政策影响下已经明显回落。以当地的上上城为例，2010年初售价一度达到11000元/平方米，如今则回落到了8200元/平方米，跌幅达到25%左右。
对于环北京周边城市的房价上涨，中投证券首席地产分析师李少明认为，从本轮调控来看，北京的调控政策力度一直是比较严厉的。如果其周边区域房价过快上涨，不排除被纳入限购城市名单的可能。
亚豪机构市场总监郭毅则认为，国家此前虽然明确二三线城市可能被纳入限购，但具体名单出台时间可能尚需时日。“国家会给地方一些调控时间，如果未来部分城市没有相应措施或房价仍上涨过快，就可能需要出台限购政策。”她认为。
限价能否代替限购
“我们最近接到市里通知，市区商品房售价最好不超过8200元/平方米。这种限价政策执行多久，现在谁也说不好，但楼盘的折扣优惠随时有可能变动。”位于廊坊市中心区域的某项目销售人员对中国证券报记者说，为了遏制房价过快上涨，廊坊市相关部门近期已经对不少开发商提出建议，普通商品住房价格最高不超过9000元/平方米，市区中心区平均售价不超过8200元/平方米。
这种限价政策，是否会对限购产生替代效应？对此业界看法并不统一。李少明认为，从效果上看，只要二三线城市房价不再过快上涨，应该就不用再出台“限购令”。2008年上一轮楼市调控时，部分二线城市也曾出台类似价格调控措施，不排除未来有城市继续效仿。
郭毅则认为，目前部分城市的限价不意味着可以代替限购。“廊坊市的商品房售价上限是每平方米9000元，但目前该市的房屋均价只有每平方米7000元左右，这意味着房价距离调控目标还有20%的空间，这显然会吸引部分投资需求进入市场。”
“限购政策如果出台，肯定会对公司销售产生重大影响。但我们公司所在的城市规模不大，我个人认为真正出台限购政策的可能性不大。只要公司继续维持上半年的业绩水平，财务经营风险就不大。”河北省某房企负责人表示。
楼市调控不仅是限购
针对二三线城市的限购令已箭在弦上，一触即发。
此前，一线城市的限购政策已取得成效。从限购令执行后的房地产市场特征看，交易量萎缩较为明显。翻看一下主要地产上市公司的业绩快报就能发现，部分房企二三线城市的销售量占比达到90%以上，而一线城市的销售量则陷入极度“深寒”。
如果探究一下限购政策下的市场特征形成原因，投资、投机类的购买力退出市场以及改善类的住房消费被限制，或是新建商品住宅市场成交量萎缩的主要原因。再有，一线城市房价仍维持高位，对于普通民众来说买房还是遥不可及，即使有10%的实际降价也依然超出很多家庭所能承受的范围。对于很多低收入人群来说，商品住宅价格“稳中有降”意义不大，他们注定只能依靠政府的保障性住房来解决住房问题。刨除有能力支付高昂房价的投资类与改善类的购买力，以及根本无力支付如此沉重房价负担的广大中低收入人群，剩下既符合限购政策又有能力买房的家庭，是否能改变市场预期，还需要进一步观察。
客观地说，政府政策干预是短期内即产生效果的最有效手段。但诸如限购、限贷政策能否从根本上扭转房价上涨的势头，或还要看其他诸多因素。首先，目前的房地产调控政策是否能够长期坚持执行。政府对楼市进行调控干预并非是中国独创的做法，有些高度市场经济的国家对住房问题也进行必要干预。例如，韩国和日本就有“一户一宅”的限购法律。如果限购政策能够长期得到坚定执行，可以想象的是，房地产市场供需平衡将会发生改变。房价调控目标是有可能实现的。其次，若要大规模将房价降至与普通民众家庭收入相匹配的程度，或需有房产去投资化的政策予以配合。
中国社科院相关机构曾在上海做过一项专项调查，抽样调查了部分新建住宅的“空关率”。所谓“空关率”是指已经售出的住房无人居住与该楼盘总量之比。这项调查是以住户的水表、电表、气表是否转动为依据的。调查显示，不少新建楼盘的空关率达到30%，有的甚至达80%。虽然，目前尚未有权威部门对我国主要城市的空关率进行过统计，但可以确信的是各大城市中投资性空置房屋应不是一个小数目。如果能将这部分房源释放出来，必会对市场产生较大影响。在北欧国家，有地方政府规定，如果发现有房屋空置长期无人居住，政府有权强制性按规定价格出租给需要住房的家庭，并且租期长短由租户的实际需要而定。
德国的经验也值得借鉴。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。并对投资者的房租收入征收25%的所得税。税收大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。在这一政策下，从1977年至今，德国房价年均上涨仅为2%，大大低于其国民的收入增长。
下半年二三线城市实施限购政策，有望使这些城市的房价稳定下来，但着眼于房地产市场健康发展，在政策制定上或需通盘考虑、长远规划。
